¿Qué hubiera pasado si Jeff Greene no se moviera antes de las crisis inmobiliarias de 2007?

Answer 1

Obviamente es mucho más inteligente y exitoso que yo, así que toma lo que digo con un grano de sal.

Es probable que hubiera estado en un gran problema, ya que parece que su estrategia de inversión estaba fuertemente inclinada hacia el apalancamiento y el momento del mercado.

“En el sector inmobiliario, ganas el 10% de tu dinero porque eres un genio y el 90% porque atrapas una gran ola”, dice. “Capté la ola más grande en la historia de Nueva Inglaterra”. – Jeff Greene

Puede hacerse realmente rico con esta estrategia si captura la ola correcta, pero también puede ser eliminado rápidamente.

La mejor manera de explicar esto sería el escenario de adquirir una propiedad de alquiler por unos $ 100k y saber que se alquila por $ 1000 al mes.

Puede tomar la estrategia de usar $ 100k en efectivo para comprar 10 de estas propiedades con un 10% de anticipo y usar un préstamo con tasa de interés variable, donde solo paga los intereses o incluso tiene una amortización negativa.

En esta situación, es posible que pueda tener 10 propiedades a $ 100k cada una e incluso obtener un poco de flujo de caja positivo que podría usar para hacer algunas transacciones más.

Otro enfoque sería poner un 25% de descuento en 4 propiedades de $ 100k y obtener una tasa de interés fija de 30 años en cada una.

Con este escenario, tendría un flujo de caja decente, pero menos propiedades.

La gran diferencia entre los dos escenarios es lo que sucede cuando la basura golpea al fanático o cuando el mercado se dispara.

Si adopta el enfoque más arriesgado, le encantará la vida si el mercado sube, pero perderá todo si el mercado se acumula.

Si adopta el enfoque más conservador, si el mercado sube, aún se beneficiará, aunque no tanto, pero si baja, no lo afectará en absoluto, excepto para que no pueda salir cuando tú quieres.

Personalmente estoy en esto a largo plazo, pero me adapto un poco según el mercado. Siempre hago préstamos fijos a 30 años, pero en un mercado a la baja, estaría dispuesto a aprovecharme un poco más que en un mercado al alza, donde quiero asegurarme de no meterme en problemas.

Ganas dinero cuando compras, guardas el dinero cuando planificas el riesgo.

Answer 2

Es imposible decir cómo le hubiera ido sin saber cuánta deuda tenía con esas propiedades. Si el artículo es correcto con los 700 millones de patrimonio neto de más de 7,000 unidades, eso significa que tenía alrededor de 100 mil en patrimonio neto para cada unidad (el patrimonio neto es el valor de los bienes inmuebles, menos cualquier deuda adeudada). Digamos que cada unidad valía 400K en 2006, y debía 300K por unidad, por una red de 100K por unidad. Dependiendo de dónde estaba el inmueble, su condición, etc., es muy probable que la cartera perdiera más del 25% en 2009, lo que significa que cada unidad valdría 300K con 300K de deuda, lo que significa que habría un patrimonio neto de 0 . (Algunos préstamos comerciales pueden obligarlo a poner más dinero o vender si el valor de los bienes inmuebles es inferior al 110% del préstamo – problema). Sin embargo, independientemente del valor actual de los bienes inmuebles, si el interés eran lo suficientemente bajos y todavía podía seguir pagando todos sus préstamos incluso con la caída de los alquileres, etc., podría haber sobrevivido hasta que los precios comenzaran a repuntar. Una complicación serían los préstamos vencidos y la necesidad de refinanciar propiedades. Considere lo siguiente: en 2006 tiene una propiedad por valor de 400K y un préstamo del 75% contra ella (300K). El préstamo vence en 2008. Para 2008, su propiedad ahora tiene un valor de solo $ 350K y necesita pagar el préstamo de 300K. Usted busca otro préstamo para pagar el primero, y nuevamente, lo mejor que puede hacer es el 75% del valor actual. El valor actual es 350, por lo que su préstamo es 268.5, ¡pero debe 300! Tiene que encontrar 31.5K en efectivo en algún lugar para pagar su préstamo. Es este segundo escenario el que llevó a muchos inversores al último ciclo, no tanto como para no tener ningún patrimonio neto, pero no pudieron pagar completamente la deuda vencida debido a una caída en los valores y préstamos muy ajustados.

La segunda parte de la pregunta: ¿habría sido un mal movimiento? No tengo idea sin saber más acerca de los bienes inmuebles reales, y cuánta deuda tenía contra ellos. Es muy probable que él supiera que podría ser aniquilado, y eso lo llevó a perseguir ferozmente la vivienda en corto como lo hizo.

Answer 3

En el momento en que pregunté cómo acortar RE, simplemente no era lo suficientemente inteligente o valiente como para encontrar una manera. Más bien simplemente dejé de comprar.

Supongo que es cierto. Audaces fortuna iuvat Fortune favorece a los valientes.– Virgil