Hice lo mismo hace unos 17 años, así que puedo arrojar algo de luz sobre el asunto.
Al ver cómo los precios de las viviendas en Los Ángeles eran mucho más bajos que en el Área de la Bahía, compré dos casas unifamiliares allí por lo que habría pagado por los condominios en el Área de la Bahía. Los alquileres eran bastante decentes para los precios de las viviendas y pude conseguir que los administradores de propiedades locales se ocuparan de mis propiedades. Si bien no estaban sufriendo una hemorragia de efectivo con las buenas rentas entrantes, tampoco lo estaban haciendo bien.
Después de unos años, aprendí por las malas por qué los precios de las viviendas eran más baratos allí. El mercado había descontado eficientemente el potencial de flujo de caja futuro y el precio correspondiente. Si bien los precios de las viviendas subieron en Los Ángeles, se quedaron muy por debajo de los del Área de la Bahía. Durante el mismo período, los precios de las viviendas aumentaron entre un 50 y un 90% en Los Ángeles, pero aumentaron entre un 120 y un 200% en el Área de la Bahía.
Principalmente, la relativa falta de apreciación de los precios se debió a los fundamentos pobres. Si bien LA todavía se encuentra en la vibrante California, no está creando el tipo de empleos bien remunerados como el Área de la Bahía. A medida que las personas en el Área de la Bahía continúan obteniendo aumentos anuales de dos dígitos en los ingresos de enormes eficiencias tecnológicas, esto impulsa directamente la demanda de vivienda, que ofrece alquileres de dos dígitos. Lo mismo puede decirse de la mayor parte del país, que ofrece viviendas mucho más baratas que el Área de la Bahía. Hay una razón por la cual son baratos y seguirán siendo baratos.
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Además, con la administración remota, tuve que depender de los administradores de propiedades. Antes de ingresar a la industria de bienes raíces, pensé que los administradores de propiedades simplemente arrendarían mis propiedades para las rentas apropiadas del mercado. La ignorancia es grata. Una vez que me convertí en corredor de bienes raíces a tiempo completo, pronto vi mi ingenuidad absoluta como inversionista de bienes raíces.
Si bien los alquileres que obtuvieron mis administradores de propiedades no fueron terribles, se quedaron atrás del mercado. Para ellos, conseguir el lugar alquilado y un cheque de comisión en mano era lo más importante. Ninguno de ellos estaba dispuesto a presionar para impulsar las rentas líderes en el mercado. Sí, es cierto que aumentar las rentas a $ 100–200 por mes por encima del mercado es difícil y las recompensas son escasas. Para el propietario, esos $ 200 adicionales duplicarían mi flujo de efectivo neto durante años, pero solo son $ 200 en el bolsillo del administrador de la propiedad. Además, hay pocos incentivos para que sigan aumentando las rentas año tras año, lo que genera miles de oportunidades de alquiler perdidas.
Entonces, tuve que hacerme cargo de la administración de la propiedad y reuní un equipo remoto para permitirme hacer eso. Es un poco más trabajo, pero he podido ponerme al día con las rentas del mercado cada año y reducir drásticamente mis costos de reparación y mantenimiento, aumentando mi flujo de caja neto en un 300%. Aún así, estoy frustrado porque no tengo la sensación muy ajustada para que el mercado aumente las rentas del mercado, como lo que hago en el Área de la Bahía.
En el Área de la Bahía, obtengo una enorme satisfacción al obtener $ 100–300 por encima del mercado por las pocas unidades que administro para mis clientes, ya que estoy enfocado en la calidad y el servicio. Otros administradores de propiedades que conozco piensan que estoy un poco loco por trabajar tan duro, pero así es como estoy conectado. Constantemente establezco nuevos puntos de referencia para el alquiler en el mercado, ya que se convierte en un ciclo virtuoso para el vecindario, especialmente los barrios deteriorados. A medida que aumentan los alquileres, los propietarios tienen más dinero para reinvertir en las propiedades y la calidad general de las viviendas mejora, proporcionando mejores condiciones de vida para los inquilinos y mayores valores de propiedad para los propietarios. A su vez, los mayores valores de las viviendas atraen más inversión y hay más viviendas disponibles.
Entonces, si bien es posible ganar dinero invirtiendo en LA o SD, creo que será mejor invertir cerca de donde vives. Hágalo usted mismo u obtenga un administrador de propiedades proactivo. De lo contrario, asegúrese de estar perfectamente bien como un inversor pasivo y tomando lo que sus administradores de propiedades le den en términos de tasas de arrendamiento y contratistas.