Es un proceso real y la gente lo ha logrado con éxito. Sin embargo, no es fácil. Alrededor del 99% de las personas que se enteran de esto nunca terminan ganando dinero.
Tienes varias dificultades: encontrar un trato; financiar el trato; estar bien informado sobre contratos de construcción e inmuebles; y financiando las reparaciones.
Para encontrar un trato, la mayoría de la gente gasta $$$ en publicidad, enviando cartas por correo y colocando carteles de bandidos por la ciudad. Algunos compran ofertas de mayoristas; otros compran avisos de listas predeterminadas. La mayoría de los inversores exitosos gastan mucho dinero para encontrar el acuerdo, porque saben que el dinero se obtiene comprando la propiedad correcta.
Es posible llegar a un acuerdo tocando las puertas de las personas, yendo a ventas de bienes y preguntando si las personas conocen a alguien en una situación difícil (divorcio, crisis de salud, pérdida de trabajo, etc.), pero el tiempo no es libre, y llevaría mucho tiempo encontrar personas que estén muy motivadas para vender su casa por la mitad de su valor de reparación (que es lo que necesitaría para obtener ganancias). En los mercados calientes, compites contra otros inversores, por lo que solo puedes obtener 1 de cada 10 acuerdos que intentas negociar.
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Una vez que encuentre a alguien motivado para vender, debe tener habilidades de negociación extremadamente buenas para obtener el precio que desea, y también saber cómo solucionar el problema de la persona (proceso de ejecución hipotecaria, legalización o cualquier otra cosa que pueda estar enfrentando). Esto requiere conocimiento inmobiliario, que puede obtener de forma gratuita en un club de inversores local. También necesita saber cómo predecir el valor después de la reparación al tener acceso a propiedades similares que se vendieron últimamente (comps). En estados como Texas, no puede usar Zillow para obtener estos datos porque Texas es un estado de no divulgación. Necesitaría acceso a la MLS (no es gratuito, pero puede obtener un agente de bienes raíces que lo ayude con un CMA y, a cambio, el agente de bienes raíces enumerará la propiedad por usted). También necesita saber el costo de las reparaciones. Es fácil que los novatos sepan lo caro que puede ser arreglar una casa, y luego pagar de más por una propiedad.
Como puede ver, hay muchas habilidades involucradas y una curva de aprendizaje aguda.
Necesita comprender los contratos inmobiliarios. Si está sujeto a (ajuste hipotecario), le recomiendo consultar a un abogado (que costará $, pero valdrá la pena).
Supongamos que todo va bien: encontraste un robo, conseguiste el trato … solo necesitas inspeccionarlo y financiarlo. Si no tiene mucha experiencia en construcción, le recomiendo contratar a un inspector de viviendas por $ 300-400. Para el período de opción, también coloca $ 10-100 (los gurús dicen $ 10, pero un tribunal podría no considerar suficiente dinero de opción si va a juicio). También * debería * (no siempre sucede) depositar dinero en la propiedad equivalente a aproximadamente el 1% del precio de compra. Además, debe comenzar el título para asegurarse de que no haya gravámenes ni sorpresas en la propiedad antes de comprarla. Debido a que está en el período de opción, desea determinar todo lo que puede salir mal ahora antes de pasar y comprar la casa. Si algo está mal (por ejemplo, las inspecciones revelan daños causados por termitas y cimientos), puede renegociar el precio de venta. Entonces, antes de comprar la propiedad, necesitaría alrededor de $ 1000 + que * podría * pedir prestado a amigos / familiares (fondos privados).
Ahora viene la parte difícil para la mayoría de las personas que invierten propiedades: el financiamiento. Por lo general, no puede simplemente ir a un banco para obtener el préstamo (condición de propiedad, tiempo, reglas de suscripción, etc.). Por lo tanto, podría formar una sociedad con alguien que tenga dinero, en el que invierta y obtenga fondos (obtenga un abogado para redactar el acuerdo), o podría obtener un préstamo de dinero duro, o puede hacerlo sujeto a (asumir la hipoteca existente del vendedor). Para Sujeto a, el banco debe pagarse cuando la casa se vende a través de la “cláusula de vencimiento”, y el banco podría solicitar todo el dinero tan pronto como tome posesión. Esa es la parte que probablemente te estés preguntando “¿Es esto una estafa?” No, sucede todo el tiempo, y muchos bancos están felices de recibir un cheque por correo y no les importa quién lo haya emitido. En realidad, es raro que un banco ejecute una ejecución hipotecaria sobre un tema / cierre. La mayoría de los inversores piensan que la recompensa supera el riesgo. Sin embargo, un tema es solo para uso a corto plazo. Deberá refinanciar dentro de 6 a 12 meses porque generalmente el vendedor querrá comprar otra casa después de arrendar por aproximadamente un año. No estarán muy contentos si el préstamo aún está a su nombre cuando intentan comprar su próxima casa. Esta estrategia necesita mucha divulgación con el vendedor para que no sea demandado más tarde. Asegúrese de que los vendedores realmente entiendan lo que está haciendo si sigue esta ruta: los tribunales no miran con amabilidad a los inversores que aprovechan la suerte de las personas. Un buen escenario, si puede encontrarlo, es una propiedad financiada por el vendedor. Aquí es donde el vendedor es dueño de la casa de forma gratuita y clara y actuará como un banco, generalmente es una nota global, y usted paga intereses a una tasa más alta que la del mercado durante 1-3 años. Por lo general, sin embargo, el vendedor requerirá un pago inicial grande para financiar al vendedor.
Entonces obtuviste la casa y ahora viene tu próximo trabajo: arreglar la casa. Y la mayoría de las aletas están de acuerdo en que este es un trabajo a tiempo completo. Si no conoce a sus contratistas, debe estar en el lugar de trabajo diariamente para asegurarse de que todo salga bien. Una de las principales formas en que un inversor puede perder su camisa es eligiendo al contratista equivocado. Desea mantenerse dentro del presupuesto y a tiempo.
¿De dónde sacas el $$$ para hacer el trabajo de construcción? He oído hablar de personas que van a cooperativas de crédito, usan dinero privado, maximizan tarjetas de crédito, usan su IRA (autodirigido), etc.
Cuando vende la casa, su agente de bienes raíces puede pedirle que pague por la puesta en escena, lo que valdría la pena para ayudar a que la casa se venda por el mejor precio. También recomiendo contratar a un fotógrafo profesional, que su agente inmobiliario podría o no pagar.
Entonces sí, es posible voltear una casa con el dinero de otras personas. ¿Es arriesgado? Por supuesto. Puede perder su inversión y entrar en una situación en la que no puede pagar sus préstamos. Pero los inversores han utilizado esta estrategia porque es la mejor manera de maximizar su ROI. Si puede descubrir cómo hacer esto y se siente cómodo con los riesgos involucrados, puede ser un esfuerzo muy gratificante.
Sin embargo, no necesita pagar $$$ por esos seminarios inmobiliarios. Todo lo que necesita, lo puede encontrar en línea y en su grupo de inversores locales. Aquí hay un enlace con información útil:
BiggerPockets: la red social de inversión inmobiliaria
Lo más importante que querrá hacer si está comenzando es formar su equipo (abogado, contratistas, corredores de bienes raíces, co-titulares, mentores, prestamistas de dinero duro, etc.) para que pueda hacerles preguntas a medida que avanza.
¡Feliz inversión!