En primer lugar, gracias por una pregunta sobre bienes raíces que tiene algunos detalles específicos y objetivos de inversión realistas.
En cuanto a los dólares de inversión, tiene una gran cantidad inicial. Con entre $ 1 y $ 1.5 millones para invertir, debe tener una gran selección de posibles propiedades de inversión para elegir cuando esté listo para invertir. Su objetivo de obtener un rendimiento del 8% también es un requisito muy factible.
Existen múltiples estrategias de inversión que puede seguir dependiendo de sus objetivos generales de inversión. Estas estrategias estarían determinadas por factores como la ubicación de su propiedad deseada, el nivel de riesgo, el apalancamiento y los requisitos de administración mencionados anteriormente.
Con un efectivo de aproximadamente $ 1.5 millones, un inversor puede aprovechar esa inversión en una propiedad con un precio de compra de entre $ 4 y $ 4.5 millones. Esta compra apalancada requeriría una obligación de deuda muy significativa que no es cómoda para todos los inversores. Como propiedad de inversión, los prestamistas también requerirían que la propiedad tenga una cobertura de deuda sustancial, lo que significa que la propiedad tiene ingresos que exceden los pagos del préstamo en al menos un porcentaje base, es decir, 30% (1.3 cobertura de deuda). Este requisito de cobertura de deuda se aplicaría a cualquier propiedad de inversión que implique un préstamo. El nivel específico de esa cobertura dependería de la evaluación del riesgo de los prestamistas de la inversión.
La gestión es otro factor importante para determinar una estrategia de inversión adecuada. Diferentes propiedades tienen diferentes niveles de intensidad de gestión. Las propiedades que tienen múltiples inquilinos con múltiples arrendamientos requieren una administración más lenta que las propiedades de un solo inquilino triple neto (NNN). Las propiedades NNN respaldadas por una empresa y con un solo inquilino ofrecen una administración prácticamente sin intervención con el inquilino que cubre impuestos netos, seguro neto y mantenimiento neto. Un inconveniente típico de las propiedades NNN es que generalmente ofrecen un rendimiento más bajo a cambio de los requisitos de gestión y riesgo más bajos.
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La ubicación también puede desempeñar un papel importante en la decisión de una propiedad de inversión. Si estar en el Área de la Bahía es un requisito para la inversión, entonces debe prepararse para niveles más bajos de rendimiento. El tipo de inversión también puede determinar los requisitos de ubicación. Por ejemplo, la condición y el valor de un dúplex, triplex o departamento pueden cambiar drásticamente en un corto período de tiempo, dependiendo de los inquilinos. Esto requiere que el arrendador esté más atento a la propiedad y, por lo general, el arrendador desea que esa propiedad se encuentre a una corta distancia en automóvil para que sea más fácil verificarla. Sin embargo, la ubicación no es tan importante para las propiedades de NNN, especialmente las propiedades de arrendamiento con respaldo corporativo. Los inquilinos corporativos han invertido más en ubicaciones arrendadas y, por lo tanto, tienden a asegurarse de que la propiedad esté bien mantenida, lo que permite que el propietario se registre en la propiedad de manera más esporádica.
Esperemos que esto le brinde un buen punto de partida para desarrollar una estrategia de inversión. La inversión inmobiliaria puede ser una gran parte de una cartera de personas o entidades. El aspecto más importante de cualquier inversión es la debida diligencia. Nuestra empresa ha trabajado con muchos propietarios e inversores de diferentes niveles y objetivos diferentes. El objetivo de nuestra empresa es trabajar directamente con los clientes para comprender sus necesidades y objetivos de inversión específicos, crear una estrategia para lograr estos objetivos y encontrar inversiones que cumplan estos objetivos. Si así lo desea, cualquier persona de nuestra empresa con gusto se reuniría para discutir cualquier objetivo de bienes raíces que pueda tener.
Buena suerte en todos sus caminos de inversión.