Napoleón Hill, autor de Think And Grow Rich, creó un marco de éxito que el lector podría seguir al establecer sus trece pasos hacia la riqueza. El paso número cuatro, Conocimiento especializado, se centra en cómo el conocimiento se convierte en poder solo cuando se organiza en planes de acción definidos y se dirige a un fin definido. En este artículo, me gustaría analizar cómo puede implementar los consejos de Hill sobre conocimiento especializado y cinco habilidades específicas que cada inversor multifamiliar necesita desarrollar y dominar para lograr el éxito.
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Aquí están las cinco habilidades:
1. Negociar
2. red
3. Suscribir
4. Finanzas
5. Administrar
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Negociar:
La habilidad de la negociación afecta cada aspecto de nuestras vidas, y la persona que aprende el arte de la negociación llevará una vida más plena. Las cualidades de un negociador exitoso incluyen la creación de una solución beneficiosa para todos, poder discernir qué problema se puede resolver durante la negociación y prestar atención a lo que la otra parte está tratando de lograr. Haga clic aquí para leer mi artículo sobre Nueve técnicas de negociación para ayudarlo a cerrar el trato.
Estos son los cuatro consejos para convertirse en un mejor negociador:
1. Crear un ganar-ganar.
2. Aprende a escuchar y hablar menos.
3. Negociar con el tomador de decisiones.
4. TODO es negociable.
La mayoría de los inversores principiantes no se dan cuenta de que todo en el sector inmobiliario es negociable, desde el precio hasta la financiación, las reparaciones de la propiedad, la fecha de cierre, y así sucesivamente. Solo tenemos que preguntar, pero la mayoría de nosotros tenemos “miedo” de que la otra parte diga que no. Superé esta creencia limitante al reconocer que el vendedor no me estaba diciendo que no, solo estaba diciendo que no a mi solicitud. Una vez que eliminé mis emociones de la transacción, la negociación se volvió mucho más fácil y mucho más divertida. Como dice Jake “Paciencia, persistencia, pero dispuesto a alejarse”. Si te apegas emocionalmente a un trato, perderás tu capacidad de negociar de manera efectiva. ¡Solo pregúntale a Jake sobre comprar una casa!
Red:
El sector inmobiliario es un negocio basado en relaciones, y como a Jake le gusta decir, todos comen en la mesa. Este es uno de mis aspectos favoritos del negocio. El corredor recibe una comisión, el abogado genera una tarifa por trabajo legal, el contador se encarga de los libros, el inspector de la propiedad recibe un pago por realizar una inspección de la propiedad y el banco cobra una tarifa de originación (no olvidemos todas esas otras tarifas). Te dan la imagen.
El inversor que crea una red sólida tiene más probabilidades de tener éxito en el negocio.
Aquí hay un vistazo a nuestra pirámide de construcción de equipos:
La pirámide consiste en el equipo personal, los miembros más importantes, seguido por el equipo profesional y concluyendo con los contratistas. Los estudiantes a menudo nos preguntan cómo encontramos ofertas en nuestro mercado. La mejor y más confiable forma de obtener ofertas es crear relaciones con los corredores de bienes raíces en su mercado. Red, red, red!
Suscribir:
Invertir en bienes raíces tiene que ver con los números. Mi mayor error fue emocionarme por un trato. Me enamoré de una propiedad y estaba comprometiendo mi capacidad de ser objetivo con respecto a la inversión. Rápidamente aprendí que mis emociones más elevadas conducían a una inteligencia más baja. No te apegues emocionalmente a un trato. O peor aún, no fuerce un trato si los números no funcionan. Una vez que escuche su voz interior comenzar a poner excusas sobre por qué un trato podría funcionar, apague su voz interior y vuelva a mirar sus cálculos.
Cada inversor debe decidir cuál es su estrategia de salida para la inversión específica y luego suscribir el acuerdo de acuerdo con su salida. Jake y yo nos enfocamos en tres índices de inversión: efectivo sobre la devolución de efectivo, índice de cobertura de deuda y tasas de capitalización. Nuestro modelo de inversión se centra en la compra de propiedades multifamiliares de B a C en mercados inmobiliarios que pueden proporcionar un 10% de efectivo en la devolución de efectivo, un mínimo de 1.2 Cociente de cobertura de deuda y un límite de 8. A medida que el mercado ha aumentado en valor y las tasas de capitalización se han comprimido, se ha vuelto cada vez más difícil encontrar acuerdos con estos parámetros. La clave de nuestro éxito ha sido Comprar bien. Estamos enfocados en no pagar en exceso y poder comprar un activo donde podamos agregar un valor sustancial.
Recientemente recibimos a Brian Burke, CEO de Praxis Capital, en nuestro podcast. Hizo varios puntos excelentes sobre cómo suscribe un acuerdo. Su plazo para un acuerdo se ha extendido a diez años, y su enfoque para suscribir un acuerdo es muy conservador. Creo que se considera un administrador del capital de su inversor y ejerce una extrema precaución al invertir sus fondos. Con más de setecientos acuerdos completados en el transcurso de veinticinco años, definitivamente es un experto en el tema y una autoridad líder en el espacio multifamiliar.
Finanzas:
Existen algunas diferencias entre el financiamiento de una propiedad residencial y una propiedad comercial (cinco unidades y más). Derecho de Finanzas es la tercera pata de nuestro marco de inversión, y puede ser abrumador para el inversionista principiante. Jake y yo aprendimos desde el principio que debe acercarse a varios prestamistas para recibir los términos de su acuerdo y que todo es negociable.
Gestionar a la derecha:
Parece que la parte más fácil de los bienes raíces es comprar una propiedad. Una vez que se hace cargo de una propiedad, la parte difícil acaba de comenzar. La clave para una propiedad exitosa es el servicio al cliente. La abrumadora razón por la cual los inquilinos deciden no renovar un contrato de arrendamiento se debe al mal servicio al cliente. Si un inquilino tiene que esperar tres días para que le devuelvan la llamada por su solicitud de mantenimiento, es probable que compre para vivir en un nuevo apartamento tan pronto como venza el contrato de arrendamiento. La mayoría de las empresas que se destacan en su campo se distinguen por ofrecer un servicio al cliente superior, y el sector inmobiliario no es una excepción.
Ya sea que esté autogestionando o contratando una compañía de administración, el enfoque es implementar sistemas para ejecutar el negocio sin problemas. Cuando compramos nuestra primera propiedad, decidimos autogestionarla y ensuciarnos las manos. Resultó ser una excelente decisión. Pudimos aprender cómo administrar una propiedad y cómo detectar el valor agregado al analizar un posible acuerdo. En nuestros acuerdos posteriores, decidimos crear una compañía de administración y administrar las propiedades internamente. No hay una respuesta correcta o incorrecta sobre la gestión. ¡Decide quién administrará la propiedad y cúmplela!