Mi compañía realmente hace esto. Actualmente, hemos creado una cartera de más de $ 50 millones para ayudar a los inversores de todo el mundo a comprar propiedades de alquiler que luego administramos para ellos. De esa experiencia puedo decir que sí, absolutamente. Este es un acto que requiere una licencia de bienes raíces en los 50 estados.
Estamos ubicados en Ohio y la Ley describe la actividad de corretaje de la siguiente manera. Todos los demás estados son bastante similares.
LEY Escritor® Leyes y Reglas de Ohio
S earch ORC:
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Capítulo 4735: CORREDORES INMOBILIARIOS
4735.01 Definiciones de corredores de bienes raíces.
Como se usa en este capítulo:
(A) “Agente de bienes raíces” incluye a cualquier persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, extranjera o nacional, que para otra, ya sea de conformidad con un poder notarial o de otro tipo, y que por una tarifa , comisión u otra consideración valiosa, o con la intención, o en la expectativa, o con la promesa de recibir o cobrar una tarifa, comisión u otra consideración valiosa, hace cualquiera de los siguientes:
(1) Vende, intercambia, compra, alquila o arrienda, o negocia la venta, intercambio, compra, alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles;
(2) Ofrece, intenta o acepta negociar la venta, intercambio, compra, alquiler o arrendamiento de cualquier propiedad inmobiliaria;
(3) Enumera u ofrece, intenta o acepta enumerar, o subasta, u ofrece, intenta o acepta subastar, cualquier propiedad inmobiliaria;
(4) Compra u ofertas de compra, ventas u ofertas de venta, u otras ofertas en bienes inmuebles;
(5) Opera, administra o alquila, u ofrece o intenta operar, administrar o alquilar, que no sea como custodio, cuidador o conserje, cualquier edificio o partes de edificios al público como inquilinos;
(6) se anuncia o se mantiene como empresa dedicada a la venta, el intercambio, la compra, el alquiler o el arrendamiento de bienes inmuebles;
(7) Dirige o asiste en la adquisición de prospectos o en la negociación de cualquier transacción, que no sea financiamiento hipotecario, que resulte o se calcule como resultado de la venta, intercambio, arrendamiento o alquiler de bienes inmuebles;
(8) Se dedica al negocio de cobrar una tarifa anticipada o contratar el cobro de una tarifa en relación con cualquier contrato mediante el cual el corredor se compromete principalmente a promover la venta, intercambio, compra, alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles a través de su inclusión en una publicación emitida principalmente para tal fin, o para la derivación de información relacionada con dichos bienes inmuebles a corredores, o ambos, excepto que esta división no se aplica a un editor de listados o compilaciones de ventas de bienes inmuebles por parte de sus propietarios;
(9) Recopila información de alquiler con el propósito de referir posibles inquilinos a unidades de alquiler o ubicaciones de tales unidades y cobra una tarifa a los posibles inquilinos.
(B) “Bienes inmuebles” incluye arrendamientos, así como todos y cada uno de los intereses o bienes en terrenos situados en este estado, ya sean corporales o incorpóreos, ya sean de propiedad o no, y las mejoras en el terreno, pero no incluye los derechos de enterramiento en cementerios.
(C) “Vendedor de bienes raíces” significa cualquier persona asociada con un corredor de bienes raíces con licencia para realizar o realizar cualquier acto o transacción establecida o comprendida por la definición de un corredor de bienes raíces, por compensación o de otra manera.
(D) “Institución de educación superior” incluye todo lo siguiente:
(1) Una institución estatal de educación superior, como se define en la sección 3345.011 del Código Revisado;
(2) Una institución sin fines de lucro emitió un certificado de autorización según el Capítulo 1713. del Código Revisado;
(3) Una institución privada exenta de regulación bajo el Capítulo 3332. del Código Revisado, según lo prescrito en la sección 3333.046 del Código Revisado.
(4) Una institución con un certificado de registro de la junta estatal de colegios y escuelas profesionales bajo el Capítulo 3332. del Código Revisado que está aprobado para ofrecer programas de grado de acuerdo con la sección 3332.05 del Código Revisado.
(E) “Bienes inmuebles extranjeros” significa bienes inmuebles no situados en este estado y cualquier interés en bienes inmuebles no situados en este estado.
(F) “Concesionario de bienes raíces en el extranjero” incluye a cualquier persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, extranjera o nacional, que para otra, ya sea de conformidad con un poder notarial o de otro tipo, y que para un tarifa, comisión u otra consideración valiosa, o con la intención, o en la expectativa, o con la promesa de recibir o cobrar una tarifa, comisión u otra consideración valiosa, realiza o negocia en cualquier acto o transacción especificada o comprendida en la división (A) de esta sección con respecto a bienes inmuebles extranjeros.
(G) “Vendedor de bienes raíces en el extranjero” significa cualquier persona asociada con un agente de bienes raíces extranjero con licencia para realizar o negociar en cualquier acto o transacción especificada o comprendida en la división (A) de esta sección con respecto a bienes inmuebles en el extranjero, para compensación o de otra manera.
(H) Cualquier persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, que, por otra parte, en consideración de compensación, por honorarios, comisión, salario o de otro modo, o con la intención, en la expectativa, o con la promesa de recibir o cobrar una tarifa, hace u ofrece, intenta o acepta participar en cualquier acto o transacción individual contenida en la definición de un corredor de bienes raíces, ya sea que un acto sea una parte incidental de una transacción, o toda la transacción, se constituirá en un corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces en virtud de este capítulo.
(YO)
(1) Los términos “agente inmobiliario”, “vendedor inmobiliario”, “agente inmobiliario extranjero” y “vendedor inmobiliario extranjero” no incluyen una persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, o los empleados regulares de la misma, que realizan cualquiera de los actos o transacciones especificados o comprendidos en la división (A) de esta sección, ya sea para o no, con la intención, expectativa o con la promesa de recibir o recoger un tarifa, comisión u otra consideración valiosa:
(a) Con referencia a bienes inmuebles situados en este estado propiedad de dicha persona, sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, o adquiridos por cuenta propia en el transcurso regular o como un incidente a gestión de la propiedad y la inversión en ella;
(b) Como receptor o fiduciario en bancarrota, como tutor, albacea, administrador, fiduciario, cesionario, comisionado o cualquier persona que haga las cosas mencionadas en esta sección, bajo autoridad o nombramiento de, o incidente a un procedimiento en cualquier tribunal, o como funcionario público de buena fe, o como albacea, fiduciario u otro fiduciario de buena fe bajo cualquier acuerdo de fideicomiso, escritura de fideicomiso, testamento u otro instrumento que se haya ejecutado de buena fe creando una obligación fiduciaria de buena fe similar;
(c) Como funcionario público mientras realiza las funciones oficiales del funcionario;
(d) Como abogado en el desempeño de las funciones del abogado;
(e) Como una persona que se dedica a la intermediación de la venta de activos comerciales, sin incluir la venta, el arrendamiento, el intercambio o la asignación de cualquier interés en bienes inmuebles;
(f) Como una persona que se dedica a la venta de casas prefabricadas como se define en la división (C) (4) de la sección 3781.06 del Código Revisado, o de casas móviles como se define en la división (O) de la sección 4501.01 del Código Revisado , siempre que la venta no incluya la negociación, venta, arrendamiento, intercambio o cesión de ningún interés en bienes inmuebles;
(g) Como una persona que se dedica a la venta de bienes raíces comerciales de conformidad con los requisitos de la sección 4735.022 del Código Revisado.
(2) Una persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación exenta bajo la división (I) (1) (a) de esta sección estará limitada por el interés legal en los bienes inmuebles en posesión de esa persona o entidad para realizar cualquiera de los actos o transacciones especificados o comprendidos por la división (A) de esta sección.
(J) “Licenciatario discapacitado” significa una persona con licencia de conformidad con este capítulo que se encuentra bajo una discapacidad severa que es de tal naturaleza que impide que la persona pueda asistir a cualquier instrucción que dure al menos tres horas de duración.
(K) “División de bienes inmuebles” se puede usar indistintamente y, a todos los efectos, tiene el mismo significado que “división de bienes inmuebles y licencias profesionales”.
(L) “Superintendente” o “superintendente de bienes raíces” significa el superintendente de la división de bienes raíces y las licencias profesionales de este estado. Siempre que la división o el superintendente de bienes raíces se mencione o designe en cualquier estatuto, regla, contrato u otro documento, se considerará que la referencia o designación se refiere a la división o superintendente de bienes raíces y licencias profesionales, según sea el caso ser.
(M) “Licencia inactiva” significa el estado de la licencia en la que la licencia de un vendedor está en posesión de la división, renovada según lo requerido en este capítulo o las reglas adoptadas en este capítulo, y no asociada con un corredor de bienes raíces.
(N) “Licencia de corredor en depósito” significa el estado de la licencia en la que la licencia de corredor está en posesión de la división de licencias de bienes raíces y profesionales y se renueva según lo requerido en este capítulo o las reglas adoptadas en este capítulo.
(O) “Licencia suspendida” significa el estado de la licencia que prohíbe a un licenciatario proporcionar servicios que requieren una licencia en virtud de este capítulo durante un intervalo de tiempo específico.
(P) “Reactivar” significa el proceso prescrito por el superintendente de licencias de bienes raíces y profesionales para eliminar una licencia de una licencia inactiva, suspendida o de corredor en estado de depósito para permitir que un licenciatario brinde servicios que requieren una licencia en virtud de este capítulo.
(Q) “Revocado” significa el estado de la licencia en la cual la licencia es nula y no es elegible para la reactivación.
(R) “Bienes inmuebles comerciales” significa cualquier parcela de bienes inmuebles en este estado que no sea un inmueble que contenga de una a cuatro unidades residenciales. “Bienes inmuebles comerciales” no incluye unidades residenciales unifamiliares como condominios, casas adosadas, casas prefabricadas o viviendas en una subdivisión cuando se venden, alquilan o transportan de una unidad a otra, incluso cuando esas unidades son un parte de un edificio más grande o parcela de bienes inmuebles que contiene más de cuatro unidades residenciales.
(S) “Agente comercial fuera del estado” incluye a cualquier persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación con licencia para hacer negocios como agente de bienes raíces en una jurisdicción que no sea Ohio.
(T) “Vendedor comercial fuera del estado” incluye a cualquier persona afiliada a un agente comercial fuera del estado que no tenga licencia como vendedor de bienes raíces en Ohio.
(U) “Contrato de derecho exclusivo de venta o arrendamiento” significa un acuerdo de agencia entre un vendedor y un corredor que cumple con los requisitos de la sección 4735.55 del Código Revisado y hace lo siguiente:
(1) Otorga al corredor el derecho exclusivo de representar al vendedor en la venta o arrendamiento de la propiedad del vendedor;
(2) Proporciona que el corredor será compensado si el corredor, el vendedor o cualquier otra persona o entidad produce un comprador o inquilino de acuerdo con los términos especificados en el acuerdo de listado o si la propiedad se vende o alquila durante el plazo del acuerdo de cotización a cualquier persona que no sea a personas o entidades específicamente exentas.
(V) “Acuerdo de agencia exclusiva” significa un acuerdo de agencia entre un vendedor y un corredor que cumple con los requisitos de la sección 4735.55 del Código Revisado y hace lo siguiente:
(1) Otorga al corredor el derecho exclusivo de representar al vendedor en la venta o arrendamiento de la propiedad del vendedor;
(2) Proporciona que el corredor será compensado si el corredor o cualquier otra persona o entidad produce un comprador o inquilino de acuerdo con los términos especificados en el acuerdo de listado o si la propiedad se vende o alquila durante el plazo del acuerdo de listado, a menos que la propiedad se vende o alquila únicamente a través de los esfuerzos del vendedor o de las personas o entidades específicamente exentas.
(W) “Acuerdo de agencia del comprador exclusivo” significa un acuerdo de agencia entre un comprador y un corredor que cumple con los requisitos de la sección 4735.55 del Código Revisado y hace lo siguiente:
(1) Otorga al corredor el derecho exclusivo de representar al comprador en la compra o arrendamiento de la propiedad;
(2) Proporciona que el corredor será compensado de acuerdo con los términos especificados en el acuerdo exclusivo de la agencia o si el comprador compra o alquila una propiedad durante el plazo del acuerdo de la agencia, a menos que la propiedad esté específicamente exenta en el acuerdo de la agencia.
El acuerdo puede autorizar al corredor a recibir una compensación del vendedor o del agente del vendedor y puede estipular que el comprador no está obligado a compensar al corredor si la propiedad se compra o alquila únicamente a través de los esfuerzos del comprador.
(X) “Vendedor” significa una parte en una transacción de bienes raíces que es el posible transferidor de propiedad. “Vendedor” incluye un propietario de una propiedad que busca vender la propiedad y un propietario que busca alquilar o arrendar una propiedad a otra persona.
(Y) “Renunciado” significa que el estado de la licencia en el que una licencia se ha entregado voluntaria y permanentemente o está en posesión de la división de bienes raíces y licencias profesionales, no puede renovarse o reactivarse de acuerdo con los requisitos especificados en este capítulo o las reglas adoptadas de conformidad con él, y no está asociado con un corredor de bienes raíces.
(Z) “Buena fe” significa hecho de buena fe o sin el propósito de eludir la ley de licencias.
(AA) “Agente asociado” significa una persona con licencia como agente de bienes raíces bajo este capítulo que no funciona como agente principal o licenciatario de nivel gerencial.
(BB) “Corretaje” significa una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o empresa unipersonal, extranjera o nacional, a la que se le ha emitido una licencia de corredor. “Corretaje” incluye a los licenciatarios afiliados a quienes se les han asignado tareas administrativas que incluyen la supervisión de los licenciatarios cuyas obligaciones pueden entrar en conflicto con las de otros licenciatarios afiliados.
(CC) “Curso elegible para crédito” significa un curso con crédito o sin crédito que es tanto de lo siguiente:
(1) El curso es ofrecido por una institución de educación superior.
(2) El curso es elegible para créditos académicos que pueden aplicarse a los requisitos para obtener un título en la institución de educación superior.
(DD) “Educación a distancia” significa cursos requeridos por las divisiones (B) (6) y (G) de la sección 4735.07, divisiones (F) (6) y (J) de la sección 4735.09 y división (A) de la sección 4735.141 del Código Revisado en el que la instrucción se lleva a cabo mediante el uso de medios electrónicos interactivos y donde el maestro y el alumno están separados por distancia o tiempo, o ambos.
(EE) “Licenciatario” significa cualquier persona autorizada como agente de bienes raíces o vendedor por la comisión de bienes raíces de Ohio de conformidad con este capítulo.
(FF) “Licenciatario de nivel gerencial” significa un licenciatario que está empleado o afiliado a un corredor de bienes raíces y que tiene la responsabilidad de supervisión sobre otros licenciatarios empleados o afiliados con ese corredor de bienes raíces.
(GG) “Corredor principal” significa una persona con licencia como corredor de bienes raíces bajo este capítulo que supervisa y dirige las operaciones de corretaje.
Citar como RC § 4735.01
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 10-12-2006; 2008 HB562 22/09/2009.
4735.02 Requisito de licencia.
(A) Salvo lo dispuesto en la sección 4735.022 del Código revisado, ninguna persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación actuará como un corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces, o anunciará o asumirá actuar como tal, sin obtener primero la licencia según lo dispuesto en este capítulo. Ninguna persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación proporcionará servicios que requieran una licencia bajo este capítulo si la licencia del licenciatario está inactiva, suspendida, renunciada, o una licencia de corredor en depósito, o si la licencia tiene sido revocado Nada de lo contenido en este capítulo se interpretará como que autoriza a un corredor de bienes raíces o vendedor a realizar cualquier servicio que constituya la práctica de la ley.
(B) Ninguna sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación que posea una licencia de bienes raíces deberá emplear como funcionario, director, gerente o empleado principal a cualquier persona que previamente haya tenido una licencia como corredor de bienes raíces, bienes raíces vendedor, agente de bienes raíces extranjero o vendedor de bienes raíces extranjero, cuya licencia ha sido puesta en estado inactivo o renunciado, o está suspendida o revocada y que no ha reactivado la licencia o recibido una licencia nueva.
Citar como RC § 4735.02
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 2008 HB562 22/09/2009
4735.021 Contratos – honorarios.
(A) Todo licenciatario que se dedique al negocio de referir posibles inquilinos a posibles unidades o ubicaciones de alquiler y que cobre a los posibles inquilinos una tarifa deberá celebrar un contrato por escrito con cualquier posible inquilino y deberá entregarle una copia del contrato. El licenciatario deberá revelar en el contrato la forma en que se han obtenido los listados de unidades. Todos los contratos celebrados de conformidad con esta sección estipularán que cualquier tarifa cobrada en exceso de diez dólares será reembolsada o reembolsada al posible inquilino, a solicitud, pero no antes de treinta días después de que el contrato se haya firmado y no más tarde de sesenta días después de celebrado el contrato, si no obtiene un alquiler conforme a sus especificaciones a través de la lista proporcionada por el titular de la licencia. Si la información relativa a los alquileres proporcionados por el titular de la licencia no es actual o precisa, la tarifa completa se reembolsará o reembolsará al posible inquilino a pedido.
(B) Ningún licenciatario deberá referir a un posible inquilino a ninguna propiedad sin el consentimiento del propietario o a cualquier dirección inexistente.
Fecha de vigencia: 04-08-1977.
4735.022 Corredores comerciales y vendedores no residentes.
(A) Un corredor comercial fuera del estado, por una tarifa, comisión u otra consideración valiosa, o en la expectativa, o con la promesa de recibir o cobrar una tarifa, comisión u otra consideración valiosa, puede realizar esos actos que requieren una licencia en virtud de este capítulo, con respecto a los bienes raíces comerciales, siempre que el agente comercial fuera del estado haga todo lo siguiente:
(1) Trabaja en cooperación con un corredor de bienes raíces de Ohio que posee una licencia válida y activa emitida bajo este capítulo;
(2) Entra en un acuerdo por escrito con el corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección que incluye los términos de cooperación y compensación y una declaración de que el corredor comercial fuera del estado y sus agentes aceptarán adherirse a las leyes de Ohio;
(3) Proporciona al corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección una copia del certificado de buena reputación del corredor comercial fuera del estado de cualquier jurisdicción donde el corredor comercial fuera del estado mantiene un licencia de bienes inmuebles activos;
(4) Presenta un consentimiento por escrito irrevocable con el corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección de que las acciones legales que surjan de la conducta del corredor comercial fuera del estado o sus agentes pueden iniciarse en contra – corredor comercial del estado en la corte de jurisdicción apropiada de cualquier condado en Ohio donde surja la causa de la acción o donde resida el demandante;
(5) Incluye el nombre del corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección en toda la publicidad de acuerdo con la sección 4735.16 del Código Revisado;
(6) Deposita todos los fondos de depósito en garantía, depósitos de seguridad y otro dinero recibido por el corredor comercial de otro estado o el corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección en fideicomisos o cuentas especiales mantenidas por el corredor de Ohio ;
(7) Deposita toda la documentación requerida por esta sección y los registros y documentos relacionados con la transacción con el corredor de Ohio descrito en la división (A) (1) de esta sección. El corredor de Ohio que se describe en la división (A) (1) de esta sección deberá conservar la documentación proporcionada por el corredor comercial de otro estado, según lo requiere la división (A) (7) de esta sección, y los registros y documentos relacionado con una transacción, por un período de tres años después de la fecha en que se proporciona la documentación, o la transacción ocurrió, según corresponda.
(B) Un vendedor comercial fuera del estado puede realizar aquellos actos que requieren una licencia de vendedor de bienes raíces bajo este capítulo con respecto a bienes raíces comerciales, siempre que el vendedor comercial fuera del estado cumpla con todos los siguientes requisitos:
(1) Tiene licencia y trabaja bajo la supervisión directa del agente comercial fuera del estado;
(2) El corredor comercial fuera del estado con el que está asociado el vendedor cumple con todos los requisitos de la división (A) de esta sección;
(3) Proporciona al corredor de Ohio que está trabajando en cooperación con el corredor de otro estado con el que está asociado el vendedor, con una copia del certificado actual de buena reputación del vendedor comercial de la jurisdicción donde el comercial fuera del estado el vendedor mantiene una licencia activa de bienes raíces en relación con el corredor comercial fuera del estado;
(4) Recauda dinero, incluidas comisiones, depósitos, pagos, alquileres u otros, solo en nombre y con el consentimiento del agente comercial de otro estado bajo el cual el vendedor comercial de otro estado tiene licencia.
(C) Al presentar un documento de consentimiento para jurisdicción como se describe en la división (A) (4) de esta sección, la persona que da el consentimiento hace y constituye el secretario de estado como agente para el servicio del proceso en este estado, incluido el servicio de convocatorias y citaciones. La notificación del proceso a cualquier persona puede iniciarse dejando al secretario de estado o al secretario de estado auxiliar cuatro copias del proceso, una declaración jurada que indique la dirección de la persona que figura en el documento de consentimiento para la jurisdicción y una tarifa de cinco dólares. Al recibir el proceso, la declaración jurada y los honorarios, el secretario de estado notificará inmediatamente el proceso a la persona, a la dirección indicada en la declaración jurada y lo enviará a esa dirección por correo certificado, se solicita el acuse de recibo, una copia del proceso. El servicio se considera completo cuando se envía el aviso y la copia del proceso de acuerdo con esta división.
(D) Una persona, sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación con licencia en una jurisdicción donde no hay distinción legal entre una licencia de corredor de bienes raíces y una licencia de vendedor de bienes raíces debe cumplir con los requisitos de la división (A ) de esta sección antes de participar en cualquier actividad descrita en esta sección que requiera una licencia de corredor de bienes raíces en este estado.
Citar como RC § 4735.022
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.03 Comisión de bienes raíces de Ohio – poderes y deberes.
Por la presente se crea la comisión de bienes raíces de Ohio, que consta de cinco miembros que serán nombrados por el gobernador, con el asesoramiento y el consentimiento del Senado. Cuatro miembros deberán haber estado involucrados en el negocio de bienes raíces como corredores de bienes raíces con licencia en el estado por un período de diez años inmediatamente antes del nombramiento. Un miembro representará al público. Los términos de la oficina serán por cinco años, comenzando el primer día de julio y terminando el trigésimo día de junio. Cada miembro ocupará el cargo desde la fecha del nombramiento hasta el final del período para el que fue designado. No más de tres miembros serán miembros de un partido político y ningún miembro de la comisión al mismo tiempo podrá ser miembro de la comisión y de la junta de tasadores de bienes raíces creada de conformidad con la sección 4763.02 del Código Revisado. Cada miembro, antes de ingresar a los deberes del cargo, deberá suscribirse y presentar ante el secretario de estado el juramento constitucional del cargo. Todas las vacantes que ocurran se llenarán de la manera prescrita para los nombramientos regulares de la comisión. Cualquier miembro designado para llenar una vacante que ocurra antes de la expiración del término para el cual fue designado el predecesor del miembro ocupará el cargo por el resto de dicho período. Cualquier miembro continuará en el cargo después de la fecha de vencimiento del mandato del miembro hasta que el sucesor del miembro asuma el cargo, o hasta que haya transcurrido un período de sesenta días, lo que ocurra primero. Ningún miembro ocupará un cargo por más de dos períodos completos consecutivos. Anualmente, tras la calificación del miembro designado en dicho año, la comisión se organizará seleccionando entre sus miembros un presidente y un vicepresidente, y hará todo lo necesario y apropiado para llevar a cabo este capítulo. La mayoría de los miembros de la comisión constituirá un quórum, pero un número menor puede levantarse de vez en cuando. Cada miembro de la comisión recibirá una cantidad fija de conformidad con la sección 124.14 del Código Revisado por cada día empleado en el cumplimiento de los deberes oficiales, y los gastos reales y necesarios del miembro incurridos en el cumplimiento de esos deberes.
La comisión o el superintendente de bienes raíces pueden investigar las quejas relacionadas con la violación de la sección 4735.02 o 4735.25 del Código revisado y pueden citar testigos en relación con tales investigaciones según lo dispuesto en la sección 4735.04 del Código revisado. La comisión o el superintendente pueden presentar una solicitud al tribunal correspondiente para que se ordene la violación de la sección 4735.02 o 4735.25 del Código revisado, y una vez que la comisión o el superintendente demuestren que cualquier persona, empresa, sociedad, asociación, responsabilidad limitada la compañía, sociedad de responsabilidad limitada o corporación ha violado o está a punto de violar la sección 4735.02 o 4735.25 del Código revisado, dicho tribunal otorgará una orden judicial, una orden de restricción u otra orden que sea apropiada.
La comisión deberá:
(A) Adoptar cánones de ética para la industria de bienes raíces;
(B) Ante la apelación de cualquiera de las partes afectadas, o puede, por su propia moción, revisar cualquier orden o determinación de solicitud del superintendente, y puede revertir, desocupar o modificar cualquier orden del superintendente;
(C) Administrar el fondo de educación e investigación de bienes raíces y escuchar las apelaciones de las órdenes del superintendente con respecto a reclamos contra ese fondo o contra el fondo de recuperación de bienes raíces;
(D) Dirigir al superintendente sobre el contenido, la programación, la instrucción y las ofertas de cursos de bienes raíces para los requisitos educativos del vendedor y el corredor;
(E) Difundir a los licenciatarios y al público, información relativa a las actividades y decisiones de la comisión;
(F) Notificar a los licenciatarios de los cambios en las leyes estatales y federales de derechos civiles relacionadas con la discriminación en la compra o venta de bienes inmuebles y la jurisprudencia pertinente, e informar a los licenciatarios que están sujetos a medidas disciplinarias si no cumplen con los cambios;
(G) Publicar y proporcionar a las bibliotecas públicas y a los corredores folletos sobre viviendas y recursos disponibles para clientes insatisfechos en virtud de este capítulo y el Capítulo 4112. del Código Revisado;
(H) Proporcionar capacitación para comisionar a los miembros y empleados de la división de bienes raíces y licencias profesionales en temas relacionados con la industria de bienes raíces, que pueden incluir, entre otros, técnicas de investigación, leyes de bienes raíces y prácticas y procedimientos de bienes raíces.
Citar como RC § 4735.03
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 09-22-2000; 11-05-2004
4735.04 Poder de citación.
La comisión de bienes raíces de Ohio o el superintendente de bienes raíces puede exigir, por orden o citación, la asistencia de testigos para testificar en relación con cualquier asunto sobre el cual la comisión o el superintendente tenga jurisdicción y que sea objeto de investigación e investigación por parte de la comisión. o superintendente, y requieren la producción de cualquier libro, papel o documento relacionado con dicho asunto. Para tal fin, la comisión o el superintendente tendrán el mismo poder que los jueces de los tribunales de condado para administrar juramentos, obligar la asistencia de testigos y castigarlos por negarse a testificar. El servicio de la citación puede ser realizado por alguaciles o alguaciles, o por correo certificado, con acuse de recibo solicitado, y la citación se considerará entregada en la fecha de entrega o la fecha en que la persona se negó a aceptar la entrega. Los testigos recibirán, después de su comparecencia ante la comisión o el superintendente, los honorarios y el millaje previstos en la sección 119.094 del Código Revisado. Si dos o más testigos viajan juntos en el mismo vehículo, la tarifa por milla se pagará solo a uno de esos testigos, pero los testigos pueden acordar dividir la tarifa entre ellos de cualquier manera. Además de los poderes otorgados a la comisión y al superintendente en virtud de esta sección, en caso de que alguna persona no presente una declaración o informe, obedezca cualquier citación, dé testimonio, responda preguntas o produzca libros, registros o documentos según lo requiera el comisión o superintendente bajo este capítulo, la corte de alegatos comunes de cualquier condado en el estado, previa solicitud hecha por la comisión o el superintendente que establece dicho incumplimiento, puede hacer un proceso de adjudicación de citación o citación duces tecum para la persona a comparecer y testificar ante la comisión o el superintendente, y puede ordenar a cualquier persona que dé testimonio y responda preguntas, y que produzca libros, registros o documentos, según lo requiera la comisión o el superintendente. Tras la presentación de dicha orden en la oficina del secretario del tribunal de causas comunes, el secretario, bajo el sello del tribunal, emitirá un proceso de citación para que la persona comparezca ante la comisión o el superintendente en un momento y lugar nombrado en la citación, y cada día a partir de entonces hasta que se complete el examen de dicha persona. La citación puede contener una dirección que el testigo traiga con el testigo al examen de los libros, registros o documentos mencionados en la citación. El secretario también emitirá, bajo el sello de la corte, otras órdenes, en referencia al examen, la apariencia y la producción de libros, registros o documentos, según lo indique la corte. Si una persona convocada por una citación no cumple con la citación, no da testimonio, responde preguntas según se requiera o no obedece una orden de la corte, la corte, con una moción respaldada por una prueba, puede ordenar que se emita un adjunto por desacato contra la persona acusada de desobediencia a cualquier orden o mandato emitido por el tribunal en virtud de este capítulo. Si la persona es llevada ante el tribunal en virtud del archivo adjunto, y si después de una audiencia aparece la desobediencia, el tribunal puede ordenar que el delincuente sea cometido y mantenido bajo custodia.
Citar como RC § 4735.04
Fecha de vigencia: 09-11-1985; 11-05-2004; 2008 HB525 07-01-2009.
4735.05 Organización de la comisión – confidencialidad.
(A) La comisión de bienes raíces de Ohio es parte del departamento de comercio con fines administrativos. El director de comercio es de oficio el oficial ejecutivo de la comisión, o el director puede designar a cualquier empleado del departamento como superintendente de bienes raíces y licencia profesional para que actúe como oficial ejecutivo de la comisión.
La comisión y la junta de tasadores de bienes raíces creada de conformidad con la sección 4763.02 del Código Revisado deberán presentar al director una lista de tres personas que la comisión y la junta consideren calificadas para ser superintendente dentro de los sesenta días después de que la oficina del superintendente quede vacante. El director nombrará un superintendente de las listas presentadas por la comisión y la junta, y el superintendente servirá a discreción del director.
(B) El superintendente, salvo que se indique lo contrario, deberá hacer todo lo siguiente con respecto a este capítulo:
(1) Administrar este capítulo;
(2) Emita todas las órdenes necesarias para implementar este capítulo;
(3) Investigar las quejas relacionadas con la violación de este capítulo o la conducta de cualquier licenciatario;
(4) Establecer y mantener una sección de investigación y auditoría para investigar las quejas y realizar inspecciones, auditorías y otras consultas, según el juicio del superintendente sea apropiado para hacer cumplir este capítulo. Los investigadores o auditores tienen el derecho de revisar y auditar los registros comerciales de los licenciatarios y los proveedores de cursos de educación continua durante el horario comercial normal.
(5) Nombrar un examinador de audiencia para cualquier procedimiento que implique acción disciplinaria bajo la sección 3123.47, 4735.052 o 4735.18 del Código Revisado;
(6) Administrar el fondo de recuperación de bienes inmuebles.
(C) El superintendente puede hacer todo lo siguiente:
(1) En relación con las investigaciones y auditorías bajo la división (B) de esta sección, citar testigos según lo dispuesto en la sección 4735.04 del Código Revisado;
(2) Solicitar ante el tribunal apropiado para prohibir cualquier violación de este capítulo. Cuando el superintendente demuestre que cualquier persona ha violado o está a punto de violar cualquier disposición de este capítulo, el tribunal otorgará una orden judicial, una orden de restricción u otra orden apropiada.
(3) A la muerte de un corredor con licencia o la revocación o suspensión de la licencia del corredor, si no hay otro corredor con licencia dentro de la entidad comercial del corredor, designe a solicitud de cualquier parte interesada, o, en el caso de un el agente fallecido, sujeto a la aprobación del tribunal de sucesiones apropiado, recomienda el nombramiento de un administrador auxiliar que esté calificado según lo determine el superintendente para concluir las transacciones comerciales del agente fallecido, revocado o suspendido;
(4) En conjunción con la aplicación de este capítulo, cuando el superintendente de bienes raíces tiene una razón razonable para creer que un solicitante o licenciatario ha cometido un delito penal, el superintendente de bienes raíces puede solicitar al superintendente de la oficina de identificación criminal y investigación para llevar a cabo una verificación de antecedentes penales del solicitante o licenciatario. El superintendente de la oficina de identificación e investigación criminal deberá obtener información de la oficina federal de investigación como parte de la verificación de antecedentes penales del solicitante o licenciatario. El superintendente de bienes raíces puede evaluar al solicitante o licenciatario una tarifa igual a la tarifa evaluada para la verificación de antecedentes penales.
(5) En conjunto con la aplicación de este capítulo, emitir cartas de aviso en lugar de iniciar una acción disciplinaria bajo la sección 4735.051 o 4735.052 del Código Revisado o emitir una citación bajo la sección 4735.16 o 4735.181 del Código Revisado.
(D) Toda la información que obtienen los investigadores y auditores que realizan investigaciones o realizan inspecciones, auditorías y otras consultas de conformidad con la división (B) (4) de esta sección, de licenciatarios, reclamantes u otras personas, y todos los informes, documentos , y otros productos de trabajo que surjan de esa información y que sean preparados por los investigadores, auditores u otro personal del departamento, se mantendrán confidenciales por el superintendente, los investigadores y auditores, y otro personal del departamento. A pesar de la división (D) de la sección 2317.023 del Código revisado, toda la información obtenida por los investigadores o auditores de una reunión informal de mediación celebrada de conformidad con la sección 4735.051 del Código revisado, que incluye, entre otros, el acuerdo de mediación y el acuerdo de adaptación. ser mantenido en confianza por el superintendente, investigadores, auditores y otro personal del departamento.
(E) Esta sección no impide que la división de licencias de bienes raíces y profesionales divulgue información relacionada con los licenciatarios al superintendente de instituciones financieras para fines relacionados con la administración de las secciones 1322.01 a 1322.12 del Código Revisado, al superintendente de seguros para propósitos relacionados con la administración del Capítulo 3953. del Código Revisado, al fiscal general, o a las agencias locales de aplicación de la ley y fiscales locales. La información divulgada por la división de conformidad con esta sección permanece confidencial.
Citar como RC § 4735.05
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 22/03/2001; 11-05-2004; 01-01-2007
4735.051 Investigación de quejas.
(A) Dentro de los cinco días hábiles después de que una persona presente una queja por escrito firmada contra un corredor de bienes raíces con licencia o un vendedor de bienes raíces con licencia con la división de bienes raíces, el superintendente de bienes raíces deberá acusar recibo de la queja y enviar un aviso al licenciatario describiendo los actos denunciados. El reconocimiento al demandante y el aviso al titular de la licencia deberán indicar que se realizará una reunión informal de mediación con el demandante, el titular de la licencia y un investigador de la sección de investigación y auditoría de la división si el demandante y el titular de la licencia presentan una solicitud de dicha reunión dentro de los diez días hábiles posteriores en un formulario proporcionado por el superintendente.
(B) Si el demandante y el titular de la licencia presentan las solicitudes de la división para una reunión informal de mediación, el superintendente notificará al demandante y al titular de la licencia la fecha de la reunión, que será dentro de los veinte días hábiles posteriores, excepto que cualquier parte puede solicitar Se muestra una extensión de hasta quince días hábiles por una buena causa. Si el demandante y el titular de la licencia llegan a un acuerdo en una reunión informal de mediación, el investigador deberá informar al superintendente, al demandante y al titular de la licencia y el archivo de la queja se cerrará.
(C) Si el reclamante y el titular de la licencia no acuerdan una reunión informal de mediación o no logran un arreglo, el superintendente deberá, dentro de los cinco días hábiles de dicha determinación, notificar al reclamante y al titular de la licencia e investigar la conducta del titular de la licencia contra quien Se presenta la queja.
(D) Dentro de los sesenta días hábiles posteriores a la recepción de la queja, o, si se celebra una reunión informal, dentro de los sesenta días de dicha reunión, el investigador deberá presentar un informe escrito de los resultados de la investigación del investigador ante el superintendente. Dentro de los catorce días hábiles posteriores, el superintendente revisará el informe y determinará si existe evidencia razonable y sustancial de una violación de la sección 4735.18 del Código Revisado por parte del licenciatario. Si el superintendente considera que existe dicha evidencia, dentro de los siete días hábiles posteriores a la determinación, el superintendente notificará al demandante y al titular de la licencia la fecha de la audiencia que realizará un examinador de audiencias de conformidad con el Capítulo 119 del Código revisado dentro de los quince días, pero no antes de los siete días posteriores, excepto que el superintendente o el licenciatario pueden solicitar una extensión de hasta treinta días hábiles por una buena causa mostrada. Si el superintendente considera que tal evidencia no existe, dentro de los cinco días hábiles posteriores, el superintendente deberá notificar al demandante y al licenciatario sobre la determinación del superintendente y la base para la determinación. Dentro de los quince días hábiles después de que el superintendente notifique al demandante y al titular de la licencia que dicha evidencia no existe, el demandante puede presentar a la división una solicitud para que los comisionados revisen la determinación. Si el demandante presenta dicha solicitud, los comisionados revisarán la determinación en la próxima reunión programada regularmente que se lleve a cabo al menos quince días hábiles después de la presentación de la solicitud. La comisión escuchará el testimonio del demandante o del licenciatario en la reunión a solicitud del demandante o del licenciatario. Si los comisionados afirman la determinación del superintendente, el superintendente lo notificará al demandante y al titular de la licencia dentro de los cinco días hábiles posteriores. Si los comisionados revierten la determinación del superintendente, se llevará a cabo una audiencia y se notificará al demandante y al titular de la licencia según lo dispuesto en esta división. Después de que la fecha de una audiencia para un examinador de audiencia se haya programado de conformidad con la división (D) de esta sección, pero antes de la emisión del informe de conclusiones de hecho y conclusiones de derecho de conformidad con la división (E) de esta sección , el superintendente al recibir evidencia adicional, puede retirar el aviso de audiencia. El retiro por parte del superintendente no constituye evidencia de que el aviso original de audiencia no estaba sustancialmente justificado. Al retirar el aviso de audiencia, el superintendente notificará al demandante y al titular de la licencia la determinación y la base de la determinación del superintendente. Dentro de los quince días hábiles después de que el superintendente notifica al demandante y al titular de la licencia, el demandante puede presentar al superintendente una solicitud para que la comisión de bienes raíces de Ohio revise la determinación. La comisión revisará la solicitud según lo dispuesto en la división (D) de esta sección.
(E) Dentro de los veinticinco días hábiles posteriores a la conclusión de las audiencias formales, el examinador de audiencias deberá presentar un informe de los hallazgos de hechos y conclusiones de derecho ante el superintendente, la comisión y el demandante y el titular de la licencia.
(F) Los comisionados revisarán el informe del examinador de audiencias en la próxima reunión de la comisión programada regularmente que se celebre al menos quince días hábiles después de recibir el informe del examinador de audiencias. La comisión escuchará el testimonio del demandante o del titular de la licencia a solicitud. Si el demandante es la comisión de derechos civiles de Ohio, la queja será revisada por los comisionados directamente a pedido.
(G) La comisión decidirá si impondrá sanciones disciplinarias a un licenciatario por una violación de la sección 4735.18 del Código Revisado. La comisión decidirá dentro de los sesenta días posteriores a la presentación del informe del examinador de la audiencia o dentro de los sesenta días posteriores a la presentación de una queja de la comisión de derechos civiles de Ohio. La comisión mantendrá una transcripción de los procedimientos y emitirá una opinión por escrito al demandante y al titular de la licencia, citando sus conclusiones y los motivos de cualquier acción tomada. La comisión notificará al demandante y a cualquier otra persona que pueda haber sufrido pérdidas financieras debido a las violaciones del titular de la licencia, que el demandante u otra persona pueden demandar para la recuperación bajo la sección 4735.12 del Código Revisado.
(H) Una investigación bajo esta sección está sujeta a la sección 4735.32 del Código Revisado.
(I) La comisión puede imponer las siguientes sanciones a un licenciatario por una violación de la sección 4735.18 del Código Revisado:
(1) Revocar una licencia emitida bajo el Capítulo 4735. del Código Revisado;
(2) Suspender una licencia por un plazo establecido por la comisión;
(3) Imponer una multa, que no exceda de dos mil quinientos dólares por violación;
(4) Emitir una reprimenda pública;
(5) Requerir completar cursos adicionales de educación continua. Cualquier trabajo de curso de educación continua impuesto de conformidad con esta sección no contará para los requisitos de educación continua establecidos en la sección 4735.14 del Código Revisado. Todas las multas impuestas de conformidad con la división (I) (3) de esta sección se acreditarán al fondo de recuperación de bienes raíces, que se crea en la tesorería del estado bajo la sección 4735.12 del Código Revisado.
(J) Todos los avisos, informes escritos y determinaciones emitidos de conformidad con esta sección se enviarán por correo certificado, con acuse de recibo solicitado. Si el aviso certificado se devuelve por falta de entrega, o fue rechazado o no reclamado, el aviso, los informes escritos o las determinaciones se consideran entregados si el superintendente envía el aviso, informe escrito o determinación por correo ordinario y obtiene un certificado de envío por correo de la notificación, informes escritos o determinación.
Citar como RC § 4735.051
Fecha de vigencia: 09-22-2000; 11-05-2004.
4735.052 Sanción civil.
(A) Al recibir una queja por escrito o por moción del superintendente, el superintendente puede investigar a cualquier persona que supuestamente haya violado la sección 4735.02 o 4735.25 del Código Revisado, excepto que el superintendente no iniciará una investigación, de conformidad con esta sección, de cualquier persona que tuviera una licencia suspendida o inactiva bajo este capítulo en la fecha de la supuesta violación.
(B) Si, después de la investigación, el superintendente determina que existe evidencia razonable de una violación de la sección 4735.02 o 4735.25 del Código revisado, dentro de los catorce días hábiles posteriores a esa determinación, el superintendente enviará a la parte que es objeto de la investigación , un aviso por escrito, por correo postal, que incluye toda la siguiente información:
(1) Una descripción de la actividad en la cual la parte presuntamente está involucrada o ha participado que es una violación de la sección 4735.02 o 4735.25 del Código Revisado;
(2) La ley aplicable presuntamente violada;
(3) Una declaración informando a la parte que una audiencia sobre la presunta violación se llevará a cabo, a solicitud de la parte, ante un examinador de audiencia de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado.
(C)
(1) Si se solicita una audiencia, el examinador de la audiencia escuchará el testimonio de todas las partes presentes en la audiencia y considerará cualquier testimonio escrito presentado de conformidad con esta sección, y determinará si ha habido una violación de la sección 4735.02 o 4735.25 de la versión revisada Código.
(2) Después de la conclusión de las audiencias formales, el examinador de la audiencia deberá presentar un informe de los hallazgos de hechos y conclusiones de derecho ante el superintendente, la comisión, el demandante y las partes. Dentro de los veinte días posteriores a la recepción de dicha copia del informe escrito de las conclusiones de hecho y las conclusiones de la ley, las partes y la división pueden presentar a la comisión objeciones por escrito al informe, que la comisión considerará antes de aprobar, modificar o desaprobando el informe.
(3) La comisión revisará el informe del examinador de audiencias en la próxima reunión de la comisión programada regularmente que se celebre al menos veinte días hábiles después de recibir el informe del examinador de audiencias. La comisión escuchará el testimonio del demandante o de las partes que lo soliciten.
(4) La comisión decidirá si impondrá sanciones disciplinarias a una parte por una violación de la sección 4735.02 del Código Revisado. Si la comisión determina que se ha producido una violación, la comisión puede evaluar una sanción civil, por un monto que determine, que no exceda de mil dólares por violación. Cada día que ocurre o continúa una violación es una violación separada. La comisión determinará las condiciones de pago. La comisión mantendrá un registro de los procedimientos de la audiencia y emitirá una opinión por escrito a todas las partes, citando sus conclusiones y motivos para cualquier acción tomada.
(D) Las sanciones civiles recaudadas en virtud de esta sección se depositarán en el fondo operativo inmobiliario, que se crea en la tesorería del estado en virtud de la sección 4735.211 del Código Revisado.
(E) Si una parte no paga una multa civil evaluada de conformidad con esta sección dentro del tiempo prescrito por la comisión, el superintendente remitirá al fiscal general el nombre de la parte y el monto de la multa civil, con el fin de cobrando esa sanción civil. Además de la multa civil evaluada de conformidad con esta sección, la parte también deberá pagar cualquier tarifa evaluada por el fiscal general para el cobro de la multa civil.
(F) El superintendente puede reservarse el derecho de iniciar una acción civil contra una parte que no pague una multa civil por incumplimiento de contrato en un tribunal de jurisdicción competente.
Citar como RC § 4735.052
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.06 Solicitud de licencia de corredor.
(A) La solicitud de una licencia como corredor de bienes raíces se presentará al superintendente de bienes raíces en formularios proporcionados por el superintendente y presentados ante el superintendente y deberán estar firmados por el solicitante o sus miembros o funcionarios. Cada solicitud deberá indicar el nombre de la persona que presenta la solicitud y la ubicación del lugar de negocios para el cual se desea la licencia, y proporcionará cualquier otra información que el superintendente requiera en la forma prescrita por el superintendente.
(SI)
(1) Si el solicitante es una sociedad, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o asociación, también se indicarán los nombres de todos los miembros y, si el solicitante es una corporación, los nombres de su presidente y de cada uno de ellos. sus oficiales también serán declarados.
El superintendente tiene el derecho de rechazar la solicitud de cualquier sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación si el nombre propuesto para ser utilizado por dicha sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación es probable engañar al público o si el nombre no es tal como para distinguirlo del nombre de cualquier sociedad existente, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación con licencia bajo este capítulo, a menos que se presente con la solicitud el consentimiento por escrito de dicha sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación existente, ejecutada por un representante debidamente autorizado de la misma, que permite el uso del nombre de dicha sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación existente .
(2) El superintendente aprobará el uso de un nombre comercial por parte de una corredora, si el nombre cumple con los dos criterios siguientes:
(a) El nombre propuesto no es el mismo o se distingue claramente de un nombre registrado en la división de bienes raíces y licencias profesionales por otra corredora existente. Si el superintendente determina que el nombre propuesto no se puede distinguir claramente de cualquier otra corredora existente, el superintendente puede aprobar el uso del nombre comercial si se presenta ante el superintendente el consentimiento por escrito de la corredora existente con el mismo nombre o uno similar.
(b) El nombre no es engañoso ni puede inducir a error al público.
(3) El superintendente puede aprobar el uso de más de un nombre comercial para una correduría.
(4) Cuando una corredora ha recibido la aprobación del superintendente para realizar negocios bajo uno o más nombres comerciales, esos nombres comerciales serán los únicos nombres identificativos utilizados por la corredora en toda la publicidad.
(C) Una solicitud de cien dólares deberá acompañar a la solicitud de una licencia de corredor de bienes raíces. El período de licencia inicial comienza en el momento en que se emite la licencia y termina en el primer cumpleaños del solicitante a partir de entonces. Sin embargo, si el solicitante era un vendedor inactivo o activo que precedió inmediatamente a la solicitud de una licencia de corredor, entonces el período de licencia inicial comenzará en el momento en que se expide la licencia del corredor y finaliza en la fecha en que la educación continua del titular se establece cuando el solicitante Era un vendedor. La tarifa de solicitud no será reembolsable. El superintendente cobrará una tarifa de cien dólares por cada solicitud sucesiva realizada por un solicitante. En el caso de la emisión de una licencia de tres años, al aprobar el examen, o al renunciar al requisito del examen, si el superintendente determina que es necesario, el solicitante deberá presentar una tarifa adicional determinada por el superintendente en función del número de años restante en el período de licencia de un vendedor de bienes raíces.
(D) Un dólar de cada tarifa de solicitud para la licencia de un corredor de bienes raíces se acreditará al fondo de educación e investigación de bienes raíces, que se crea en la tesorería del estado. La comisión de bienes raíces de Ohio puede usar el fondo para cumplir con los deberes prescritos en las divisiones (E), (F), (G) y (H) de la sección 4735.03 del Código Revisado y lo usará en el avance de la educación y la investigación. en bienes raíces en cualquier institución de educación superior en el estado, o en contratos con tales instituciones u organizaciones comerciales para un proyecto educativo o de investigación en particular en el campo de bienes raíces, o para adelantar préstamos, que no excedan de dos mil dólares, a solicitantes de licencias de vendedor, para sufragar los costos de satisfacer los requisitos educativos de la división (F) de la sección 4735.09 del Código Revisado. Dichos préstamos se otorgarán de acuerdo con las normas establecidas por la comisión según los procedimientos del Capítulo 119. del Código Revisado, y se reembolsarán al fondo dentro de los tres años posteriores al momento en que se otorgaron. No se prestarán más de veinticinco mil dólares del fondo en ningún año fiscal.
El gobernador puede designar a un representante de la rama ejecutiva para que sea miembro ex officio de la comisión con el propósito de asesorar sobre solicitudes de investigación o proyectos educativos. La comisión informará a la asamblea general el tercer martes después del tercer lunes de enero de cada año, estableciendo el monto total contenido en el fondo y el monto de cada subvención de investigación que ha autorizado y el monto de cada subvención de investigación solicitada. Se enviará una copia de todos los informes de investigación a la biblioteca estatal de Ohio y a la biblioteca de la comisión de servicios legislativos.
(E) Si el superintendente, con el consentimiento de la comisión, llega a un acuerdo con un servicio nacional de evaluación para administrar el examen del corredor de bienes raíces, de conformidad con la división (A) de la sección 4735.07 del Código Revisado, el superintendente puede requerir un el solicitante debe pagar la tarifa de examen del servicio de prueba directamente al servicio de prueba. Si el superintendente requiere el pago de la tarifa de examen directamente al servicio de pruebas, cada solicitante deberá presentar al superintendente una tarifa de procesamiento por un monto determinado por la comisión de bienes raíces de Ohio de conformidad con la división (A) (2) de la sección 4735.10 de la Código revisado.
Citar como RC § 4735.06
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 64, §101.01, ef. 29/09/2015.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Modificado por 128 Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §101.01, ef. 16/10/2009.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 11-05-2004
4735.07 Examen del corredor: calificaciones de la licencia.
(A) El superintendente de bienes raíces, con el consentimiento de la comisión de bienes raíces de Ohio, puede celebrar acuerdos con servicios de pruebas nacionales reconocidos para administrar el examen del corredor de bienes raíces bajo la supervisión y control del superintendente, de conformidad con los requisitos de este capítulo como a los contenidos de dicho examen.
(B) Ningún solicitante de una licencia de corredor de bienes raíces tomará el examen del corredor que no haya establecido a satisfacción del superintendente que el solicitante:
(1) Es honesto, veraz y de buena reputación;
(2)
(a) No ha sido condenado por un delito grave o delito de depravación moral, o si el solicitante ha sido condenado, el superintendente ha ignorado la condena porque el solicitante ha demostrado ante el superintendente, por una preponderancia de la evidencia, que el solicitante las actividades y el registro de empleo desde la condena muestran que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, y no hay ninguna base para creer que el solicitante volverá a violar las leyes involucradas;
(b) No ha sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado las leyes municipales, estatales o federales de derechos civiles relevantes para la protección de compradores o vendedores de bienes inmuebles o, si el solicitante ha sido juzgado así, por lo menos dos años aprobado desde la decisión del tribunal y el superintendente no ha tenido en cuenta la adjudicación porque el solicitante ha demostrado, por preponderancia de la evidencia, que las actividades y el registro de empleo del solicitante desde la adjudicación muestran que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, y de hecho, no hay base para creer que el solicitante volverá a violar las leyes involucradas.
(3) Durante el período en que el solicitante obtuvo la licencia de este capítulo, no violó ninguna disposición o norma adoptada de conformidad con este capítulo o, si el solicitante violó dicha disposición o norma, se estableció la satisfacción del superintendente de que el solicitante no volverá a violar dicha disposición o norma;
(4) Tiene al menos dieciocho años de edad;
(5) Ha sido corredor o vendedor de bienes raíces con licencia por al menos dos años; durante al menos dos de los cinco años anteriores a la solicitud de la persona, ha trabajado como agente de bienes raíces o vendedor con licencia por un promedio de al menos treinta horas por semana; y ha completado uno de los siguientes:
(a) Al menos veinte transacciones de bienes raíces, en las cuales el solicitante vendió propiedades a otro mientras actuaba en calidad de agente inmobiliario o vendedor;
(b) La experiencia equivalente definida por las normas adoptadas por la comisión.
(6)
(a) Si tiene licencia como vendedor de bienes raíces antes del 1 de agosto de 2001, ha completado con éxito en una institución de educación superior todos los siguientes cursos elegibles para créditos por instrucción en el aula o educación a distancia:
(i) Treinta horas de instrucción en la práctica de bienes raíces;
(ii) Treinta horas de instrucción que incluye los temas de la ley de bienes raíces de Ohio, la ley de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa. Si es factible, la instrucción en derecho inmobiliario de Ohio será impartida por un miembro de la facultad de una escuela de derecho acreditada. Si es factible, la instrucción en leyes de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa serán impartidos por un miembro del personal de la comisión de derechos civiles de Ohio que es conocedor de esas materias. Los requisitos de esta división no se aplican a un solicitante admitido para ejercer ante la corte suprema.
(iii) Treinta horas de instrucción en tasación de bienes inmuebles;
(iv) Treinta horas de instrucción en finanzas inmobiliarias;
(v) Tres cuartos de hora, o su equivalente en horas semestrales, en gestión financiera;
(vi) Tres cuartos de hora, o su equivalente en horas semestrales, en recursos humanos o gestión de personal;
(vii) Tres cuartos de hora, o su equivalente en horas de semestre, en economía empresarial aplicada;
(viii) Tres cuartos de hora, o su equivalente en horas de semestre, en derecho comercial.
(b) Si tiene licencia como vendedor de bienes raíces en o después del 1 de agosto de 2001, ha completado con éxito en una institución de educación superior todos los siguientes cursos elegibles para créditos por instrucción en el aula o educación a distancia:
(i) Cuarenta horas de instrucción en la práctica de bienes raíces;
(ii) Cuarenta horas de instrucción que incluye los temas de la ley de bienes raíces de Ohio, la ley de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa. Si es factible, la instrucción en derecho inmobiliario de Ohio será impartida por un miembro de la facultad de una escuela de derecho acreditada. Si es factible, la instrucción en leyes de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa serán impartidos por un miembro del personal de la comisión de derechos civiles de Ohio que es conocedor de esas materias. Los requisitos de esta división no se aplican a un solicitante admitido para ejercer ante la corte suprema.
(iii) Veinte horas de instrucción en tasación de bienes inmuebles;
(iv) Veinte horas de instrucción en finanzas inmobiliarias;
(v) La capacitación en la cantidad de horas especificadas en las divisiones (B) (6) (a) (v), (vi), (vii) y (viii) de esta sección.
(c) La división (B) (6) (a) o (b) de esta sección no se aplica a ningún solicitante que tenga una licencia de vendedor de bienes raíces válida emitida antes del 2 de enero de 1972. Divisiones (B) (6) ( a) (v), (vi), (vii) y (viii) o división (B) (6) (b) (v) de esta sección no se aplican a ningún solicitante que tenga una licencia de vendedor de bienes raíces válida emitida antes del 3 de enero de 1984.
(d) Las divisiones (B) (6) (a) (iii) y (B) (6) (b) (iii) de esta sección no se aplican a ningún nuevo solicitante que tenga una licencia o certificado de tasador de bienes raíces válido de Ohio emitido antes de la fecha de solicitud de una licencia de corredor de bienes raíces.
(e) La finalización exitosa de la instrucción requerida por la división (B) (6) (a) o (b) de esta sección será determinada por la ley vigente en la fecha en que se completó la instrucción.
(7) Si tiene licencia como vendedor de bienes raíces a partir del 3 de enero de 1984, ha completado satisfactoriamente un mínimo de dos años de educación postsecundaria, o su equivalente en un semestre o un cuarto de hora, en una institución de educación superior, y tiene cumplió los requisitos de la división (B) (6) (a) o (b) de esta sección. Los requisitos de la división (B) (6) (a) o (b) de esta sección pueden incluirse en los dos años de educación postsecundaria, o su equivalente en semestre o cuarto de hora, que requiere esta división. El requisito de educación postsecundaria puede satisfacerse completando los cursos elegibles para créditos usando instrucción en el aula o educación a distancia. La finalización exitosa de cualquier curso requerido por esta sección estará determinada por la ley vigente en la fecha en que se completó el curso.
(C) Cada solicitante de una licencia de corredor se examinará en los principios de la práctica de bienes raíces, la ley de bienes raíces de Ohio, y la financiación y evaluación, y en cuanto a las obligaciones de los corredores de bienes raíces y vendedores de bienes raíces, el conocimiento del solicitante de bienes raíces transacciones e instrumentos relacionados con ellos, y los cánones de la ética empresarial relacionados con ellos. La comisión periódicamente promulgará dichos cánones y hará que se publiquen en forma impresa.
(D) Los exámenes se administrarán con adaptaciones razonables de acuerdo con los requisitos de la “Ley de estadounidenses con discapacidades de 1990”, 104 Stat. 327, 42 USC 12101. El contenido de un examen debe ser consistente con los requisitos de la división (B) (6) de esta sección y con los otros requisitos específicos de esta sección. Un solicitante que haya completado los requisitos de la división (B) (6) de esta sección en el momento de la solicitud deberá ser examinado a más tardar doce meses después de que el solicitante sea notificado de la admisión al examen.
(E) El superintendente puede renunciar a uno o más de los requisitos de esta sección en el caso de una solicitud de un corredor de bienes raíces no residente de conformidad con un acuerdo de reciprocidad con la autoridad de licencias del estado del cual el solicitante no residente posee un bien inmueble válido licencia de corredor.
(F) No habrá límite en el número de veces que un solicitante puede volver a tomar el examen.
(SOL)
(1) No antes de la fecha de emisión de la licencia de un corredor de bienes raíces a un licenciatario, pero a más tardar doce meses después de la fecha de emisión de la licencia de un corredor de bienes raíces a un licenciatario, el licenciatario deberá presentar pruebas satisfactorias al superintendente , en los formularios puestos a disposición por el superintendente, de completar diez horas de instrucción que se completarán en las escuelas, seminarios e instituciones educativas aprobadas por la comisión. La aprobación del plan de estudios y los proveedores se otorgarán de acuerdo con las reglas adoptadas de conformidad con la sección 4735.10 del Código Revisado y se pueden tomar a través de la instrucción en el aula o la educación a distancia.
Si la prueba de finalización requerida no se presenta al superintendente dentro de los doce meses posteriores a la fecha en que se emite una licencia en virtud de esta sección, la licencia del corredor de bienes raíces se suspende automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida. La licencia del corredor no será reactivada por el superintendente hasta que se establezca, a satisfacción del superintendente, que se han cumplido los requisitos de esta división y que el licenciatario cumple con este capítulo. La licencia de un licenciatario se revoca automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida si el licenciatario no presenta la prueba de cumplimiento de los requisitos de educación especificados en la división (G) (1) de esta sección dentro de los doce meses posteriores a la fecha de suspensión de la licencia. .
(2) Si la licencia de un corredor de bienes raíces se suspende de conformidad con la división (G) (1) de esta sección, la licencia de un vendedor de bienes raíces asociado con ese corredor se suspende de conformidad con la división (H) de la sección 4735.20 de El Código Revisado. Sin embargo, la licencia suspendida del vendedor de bienes raíces asociado se reactivará y no se cobrará ni cobrará ninguna tarifa por esa reactivación si ocurre todo lo siguiente:
(a) Ese corredor posteriormente presenta pruebas satisfactorias al superintendente de que el corredor ha cumplido con los requisitos de la división (G) (1) de esta sección y solicita que se reactive la licencia del corredor como corredor de bienes raíces;
(b) El superintendente luego reactiva la licencia del corredor como corredor de bienes raíces;
(c) El vendedor de bienes raíces asociado tiene la intención de continuar asociado con ese corredor y de lo contrario cumple con este capítulo.
Citar como RC § 4735.07
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por la 130a Asamblea General, Archivo No. 25, HB 59, §101.01, ef. 29/09/2013.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.08 Condiciones para la emisión de la licencia.
El superintendente de bienes raíces emitirá una licencia de corredor de bienes raíces cuando el superintendente esté convencido de que:
(A) Un solicitante que no es una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación cumple uno de los siguientes requisitos:
(1) Ha recibido una calificación aprobatoria en cada parte del examen del corredor de bienes raíces según lo determine la norma por la comisión de bienes raíces;
(2) Está calificado para obtener una licencia sin examen como corredor de bienes raíces no residente, bajo la división (E) de la sección 4735.07 del Código Revisado.
(B) Todos los miembros o funcionarios que están autorizados para realizar las funciones de un corredor de bienes raíces como agentes de un solicitante que es una sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, tienen licencia propia como bienes raíces. corredores bajo este capítulo.
Citar como RC § 4735.08
Fecha de vigencia: 09-22-2000.
4735.081 Designación de corredor principal.
(A) Cada corredora designará al menos un corredor afiliado para que actúe como el corredor principal de la corredora. Cualquier corredor afiliado no designado de esta manera será un corredor asociado o licenciatario de nivel gerencial para ese corretaje.
(B) Una agencia de corretaje deberá informar cualquier cambio en la designación como corredor principal al superintendente a más tardar quince días después de que ocurra el cambio.
(C) Todo corredor principal de una corredora deberá hacer todo lo siguiente:
(1) Supervisar y dirigir las operaciones de corretaje;
(2) Cumplir con los requisitos de oficina establecidos en la división (A) de la sección 4735.13 y la división (A) de la sección 4735.16 del Código Revisado;
(3) Mostrar, según lo requerido por la división (D) de la sección 4735.16 del Código Revisado y las reglas de división, la declaración de vivienda justa en las oficinas de corretaje y en los folletos requeridos por esa sección y la sección 4735.03 del Código Revisado y las reglas adoptadas por la comisión de bienes raíces de Ohio;
(4) Renueve las licencias de corretaje y de cualquier sucursal según lo requerido por la sección 4735.14 del Código Revisado y pague la tarifa requerida bajo la división (B) (2) de la sección 4735.15 del Código Revisado y las reglas de la comisión;
(5) Mantener las licencias de los corredores de bolsa y vendedores y corredores afiliados como lo requiere la sección 4735.13 del Código Revisado;
(6) Devolver la licencia de vendedores y corredores rescindidos según lo requerido por la división (B) de la sección 4735.13 del Código Revisado;
(7) Cumplir con los requisitos de fideicomiso o cuenta bancaria especial establecidos en las divisiones (A) (26) y (27) de la sección 4735.18 y la sección 4735.24 del Código Revisado y las reglas de la comisión;
(8) Mantener registros completos y precisos de la cuenta fiduciaria y registros de transacciones según lo requerido por la división (A) (24) de la sección 4735.18 del Código Revisado y las reglas de la comisión;
(9) Desarrollar y mantener una política escrita de la compañía sobre las relaciones con las agencias según lo requerido por la sección 4735.54 del Código Revisado y las reglas adoptadas por el superintendente de licencias de bienes raíces y profesionales;
(10) Desarrollar una política de corretaje por escrito sobre la agencia requerida por la sección 4735.56 del Código Revisado;
(11) Pagar a los licenciatarios afiliados según lo requerido por la división (A) (31) de la sección 4735.18 del Código Revisado;
(12) Establecer prácticas y procedimientos para asegurar que solo los licenciatarios afiliados realicen y sean compensados por realizar la actividad autorizada según lo requerido por la división (A) (34) de las secciones 4735.18 y 4735.20 del Código Revisado;
(13) Establecer prácticas y procedimientos para garantizar el cumplimiento de los requisitos publicitarios establecidos en la sección 4735.16 del Código Revisado y las reglas de la comisión;
(14) En general, supervisar la actividad autorizada de los licenciatarios afiliados y asegurar que los licenciatarios afiliados brinden servicios inmobiliarios dentro de su área de competencia o trabajen con otro licenciatario afiliado que posea dicha competencia.
(D) El corredor principal o corredores de una agencia de corretaje puede asignar a un licenciatario de nivel gerencial cualquiera de los deberes descritos en la división (C) de esta sección o en las reglas de la comisión.
(E) El superintendente puede permitir que un corredor tenga licencia y actúe como corredor principal para más de una corredora.
(F) Nada en esta sección se considerará evidencia prima facie de si un licenciatario afiliado es un contratista independiente o un empleado de la correduría.
Citar como RC § 4735.081
Agregado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
4735.09 Solicitud de vendedor – calificaciones de licencia.
(A) La solicitud de una licencia como vendedor de bienes raíces se hará al superintendente de bienes raíces en formularios proporcionados por el superintendente y firmados por el solicitante. La solicitud deberá presentarse en la forma prescrita por el superintendente y deberá contener la información requerida por este capítulo y las reglas de la comisión de bienes raíces de Ohio. La solicitud deberá ir acompañada de la recomendación del corredor de bienes raíces con el que está asociado el solicitante o con quien el solicitante pretende estar asociado, certificando que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, no ha sido condenado por un delito grave o un delito que implique depravación moral, y no haya sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado ninguna ley municipal, estatal o federal de derechos civiles relevante para la protección de compradores o vendedores de bienes inmuebles, cuya condena o adjudicación no ha revelado el solicitante al superintendente, y recomendar que el solicitante sea admitido al examen de vendedor de bienes raíces.
(B) Una tarifa de sesenta dólares acompañará a la solicitud, tarifa que incluye la tarifa para el año inicial del período de licencia, si se emite una licencia. El año inicial del período de licencia comienza en el momento en que se emite la licencia y termina en el primer cumpleaños del solicitante a partir de entonces. La tarifa de solicitud no será reembolsable. El superintendente cobrará una tarifa de sesenta dólares por cada solicitud sucesiva realizada por el solicitante. Un dólar de cada tarifa de solicitud se acreditará al fondo de educación e investigación inmobiliaria.
(C) No habrá límite en el número de veces que un solicitante puede volver a tomar el examen.
(D) El superintendente, con el consentimiento de la comisión, puede celebrar un acuerdo con un servicio de pruebas nacional reconocido para administrar el examen del vendedor de bienes raíces bajo la supervisión y control del superintendente, de acuerdo con los requisitos de este capítulo en cuanto a los contenidos de el examen.
Si el superintendente, con el consentimiento de la comisión, llega a un acuerdo con un servicio de evaluación nacional para administrar el examen del vendedor de bienes raíces, el superintendente puede exigirle al solicitante que pague la tarifa de examen del servicio de evaluación directamente al servicio de evaluación. Si el superintendente requiere el pago de la tarifa de examen directamente al servicio de pruebas, cada solicitante deberá presentar al superintendente una tarifa de procesamiento por un monto determinado por la comisión de bienes raíces de Ohio de conformidad con la división (A) (1) de la sección 4735.10 de la Código revisado.
(E) El superintendente emitirá una licencia de vendedor de bienes raíces cuando esté convencido de que el solicitante ha recibido una calificación aprobatoria en cada parte del examen del vendedor según lo determine la norma por la comisión de bienes raíces, excepto que el superintendente puede renunciar a uno o más de los requisitos de esta sección en el caso de un solicitante que es un vendedor de bienes raíces con licencia en otro estado de conformidad con un acuerdo de reciprocidad con la autoridad de licencias del estado del cual el solicitante posee una licencia de vendedor de bienes raíces válida.
(F) Ningún solicitante de una licencia de vendedor tomará el examen del vendedor que no haya establecido a satisfacción del superintendente que el solicitante:
(1) Es honesto, veraz y de buena reputación;
(2)
(a) No ha sido condenado por un delito grave o delito de depravación moral o, si el solicitante ha sido condenado, el superintendente ha ignorado la condena porque el solicitante ha demostrado ante el superintendente, por una preponderancia de la evidencia, que el solicitante las actividades y el registro de empleo desde la condena muestran que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, y no hay ninguna base para creer que el solicitante volverá a violar las leyes involucradas;
(b) No ha sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado las leyes municipales, estatales o federales de derechos civiles relevantes para la protección de compradores o vendedores de bienes inmuebles o, si el solicitante ha sido juzgado así, por lo menos dos años aprobado desde la decisión del tribunal y el superintendente no ha tenido en cuenta la adjudicación porque el solicitante ha demostrado, por preponderancia de la evidencia, que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, y no hay ninguna base para creer que el solicitante nuevamente violará las leyes involucradas.
(3) Durante el período en que el solicitante obtuvo la licencia de este capítulo, no violó ninguna disposición o norma adoptada de conformidad con este capítulo o, si el solicitante violó dicha disposición o norma, se ha establecido a satisfacción del superintendente que el solicitante no volverá a violar dicha disposición o norma;
(4) Tiene al menos dieciocho años de edad;
(5) Si nació después del año 1950, tiene un diploma de escuela secundaria o su equivalente reconocido por el departamento de educación del estado;
(6) Ha completado con éxito en una institución de educación superior todos los siguientes cursos elegibles para créditos mediante instrucción en el aula o educación a distancia:
(a) Cuarenta horas de instrucción en la práctica de bienes raíces;
(b) Cuarenta horas de instrucción que incluye los temas de la ley de bienes raíces de Ohio, la ley de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa. Si es factible, la instrucción en derecho inmobiliario de Ohio será impartida por un miembro de la facultad de una escuela de derecho acreditada. Si es factible, la instrucción en leyes de derechos civiles municipales, estatales y federales, la nueva jurisprudencia sobre discriminación en la vivienda, problemas de desagregación y métodos para eliminar los efectos de la discriminación previa serán impartidos por un miembro del personal de la comisión de derechos civiles de Ohio que es conocedor de esas materias. Los requisitos de esta división no se aplican a un solicitante admitido para ejercer ante la corte suprema.
(c) Veinte horas de instrucción en tasación de bienes inmuebles;
(d) Veinte horas de instrucción en finanzas inmobiliarias.
(SOL)
(1) La finalización exitosa de la instrucción requerida por la división (F) (6) de esta sección estará determinada por la ley vigente en la fecha en que se completó la instrucción.
(2) La división (F) (6) (c) de esta sección no se aplica a ningún nuevo solicitante que posea una licencia o certificado de tasador de bienes raíces válido de Ohio emitido antes de la fecha de solicitud de una licencia de vendedor de bienes raíces.
(H) Solo para las ofertas de cursos sin crédito, una institución de educación superior deberá obtener la aprobación de la entidad de autorización estatal apropiada antes de ofrecer un curso de bienes raíces que esté diseñado y comercializado para satisfacer los requisitos de educación de licencia de vendedor de la división (F) (6) de esta sección La entidad de autorización estatal puede consultar con el superintendente al revisar el curso para verificar el cumplimiento de esta sección.
(I) Cualquier persona que no haya obtenido la licencia como vendedor o corredor de bienes raíces dentro de un período de cuatro años inmediatamente anterior a la solicitud actual de la persona para el examen del vendedor deberá haber completado con éxito la instrucción previa a la licencia requerida por la división (F) (6) de esta sección dentro de un período de diez años inmediatamente anterior a la solicitud actual de la persona para el examen del vendedor.
(J) No antes de la fecha de emisión de la licencia de un vendedor de bienes raíces a un licenciatario, pero a más tardar doce meses después de la fecha de emisión de la licencia de un vendedor de bienes raíces a un licenciatario, el licenciatario deberá presentar pruebas satisfactorias al superintendente , en formularios puestos a disposición por el superintendente, de completar veinte horas de instrucción que se completarán en escuelas, seminarios e instituciones educativas aprobadas por la comisión. La instrucción debe incluir, entre otras, las prácticas actuales relacionadas con bienes raíces comerciales, administración de propiedades, ventas en corto y contratos de tierras; Derecho contractual; programas federales y estatales; Condiciones económicas; y responsabilidad fiduciaria. La aprobación del plan de estudios y los proveedores se otorgarán de acuerdo con las reglas adoptadas de conformidad con la sección 4735.10 del Código Revisado y se pueden tomar a través de la instrucción en el aula o la educación a distancia.
Si no se presenta un comprobante de finalización de la instrucción requerida dentro de los doce meses posteriores a la fecha de emisión de una licencia en virtud de esta sección, la licencia del titular se suspende automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida. El superintendente notificará inmediatamente al corredor con quien dicho vendedor está asociado la suspensión de la licencia del vendedor. Un vendedor cuya licencia ha sido suspendida bajo esta división tendrá doce meses después de la fecha de la suspensión de la licencia del vendedor para presentar prueba de haber completado con éxito la instrucción requerida bajo esta división. El superintendente no reactivará dicha licencia hasta que se establezca, a satisfacción del superintendente, que se han cumplido los requisitos de esta división y que el licenciatario cumple con este capítulo. La licencia de un licenciatario se revoca automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida cuando el licenciatario no presenta la prueba requerida de cumplimiento de los requisitos de educación bajo la división (I) de esta sección dentro de los doce meses a partir de la fecha en que se suspende la licencia.
(K) Los exámenes se administrarán con adaptaciones razonables de acuerdo con los requisitos de la “Ley de estadounidenses con discapacidades de 1990”, 104 Stat. 327, 42 USC 12189. El contenido de un examen debe ser consistente con los requisitos de instrucción de la división (F) (6) de esta sección. Un solicitante que haya completado los requisitos de instrucción en el aula de la división (F) (6) de esta sección en el momento de la solicitud deberá ser examinado a más tardar doce meses después de que el solicitante haya sido notificado de la admisión del solicitante al examen.
Citar como RC § 4735.09
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 113, §1, ef. 14/09/2016.
Modificado por la 130a Asamblea General, Archivo No. 25, HB 59, §101.01, ef. 29/09/2013.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Modificado por 128 Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §101.01, ef. 16/10/2009.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 11-05-2004
4735.091 Relación con corretaje.
Un corredor de bienes raíces, un vendedor de bienes raíces, un agente de bienes raíces extranjero y un vendedor de bienes raíces extranjero pueden estar asociados con una corredora como empleado o como contratista independiente.
Agregado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
4735.10 Reglas administrativas.
(UN)
(1) La comisión de bienes raíces de Ohio puede adoptar reglas razonables de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado, necesarias para implementar las disposiciones de este capítulo relacionadas, entre otras, con lo siguiente:
(a) La forma y forma de presentar solicitudes de licencia;
(b) Tiempos y forma de examen para la licencia;
(c) Colocar una licencia de corredor existente en depósito o la licencia de un vendedor en estado inactivo por un período indefinido;
(d) Especificar el proceso mediante el cual un licenciatario puede renunciar a la licencia del licenciatario;
(e) Definir cualquier estado de licencia adicional que la comisión determine que es necesario y que no se define de otra manera en este capítulo y establecer el proceso mediante el cual el licenciatario coloca la licencia del licenciatario en un estado definido por la comisión en las reglas que adopta la comisión;
(f) Aclaración de las actividades que requieren una licencia bajo este capítulo;
(g) Permitir que un corredor actúe como corredor principal para más de una corredora.
(2) La comisión adoptará reglas razonables de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado, para implementar las disposiciones de este capítulo relacionadas con lo siguiente:
(a) La emisión, renovación, suspensión y revocación de licencias, otras sanciones que puedan imponerse por violaciones de este capítulo, la realización de audiencias relacionadas con estas acciones y el proceso de reactivación de una licencia;
(b) Una licencia de tres años y un sistema de renovación de licencia de tres años;
(c) Estándares para la aprobación de los cursos posteriores a la licencia según lo requerido por la división (G) de la sección 4735.07 y la división (J) de la sección 4735.09 del Código Revisado, cursos de estudio requeridos para licencias, cursos ofrecidos en preparación para exámenes de licencia, o cursos requeridos como educación continua para las licencias.
(d) Pautas para garantizar que las clases de educación continua estén abiertas a todas las personas con licencia en virtud de este capítulo. Las reglas especificarán que una organización que patrocina una clase de educación continua puede ofrecer a sus miembros una reducción razonable en las tarifas cobradas por la clase.
(e) Requisitos para cuentas de fideicomiso y cuentas de administración de propiedades. Las reglas especificarán que:
(i) Los corredores de bolsa dedicados a la administración de la propiedad de otra persona pueden, de conformidad con un contrato escrito con el propietario, ejercer autoridad signataria para los retiros de las cuentas de administración de la propiedad mantenidas a nombre del propietario. El ejercicio de la autoridad para los retiros no constituye una violación de ninguna disposición de la división (A) de la sección 4735.18 del Código Revisado.
(ii) Los intereses devengados por las cuentas fiduciarias de administración de propiedades mantenidas a nombre del propietario o el corredor se pagarán al propietario a menos que se especifique lo contrario en un contrato escrito.
(f) Notificación de formularios de renovación y plazos de presentación;
(g) Evaluaciones especiales bajo la división (A) de la sección 4735.12 del Código Revisado.
(B) La comisión puede adoptar reglas de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado que establece normas y lineamientos con los cuales el superintendente de bienes raíces deberá cumplir en el ejercicio de las siguientes facultades:
(1) Nombramiento y recomendación de fideicomisarios auxiliares bajo la sección 4735.05 del Código Revisado;
(2) Rechazo de nombres propuestos para ser utilizados por sociedades, asociaciones, compañías de responsabilidad limitada, sociedades de responsabilidad limitada y corporaciones, bajo la división (B) de la sección 4735.06 del Código Revisado, incluidos los procedimientos para la solicitud y aprobación de más de uno nombre comercial de una correduría;
(3) Aceptación y rechazo de solicitudes para tomar los exámenes y licencias del corredor y vendedor, con las exenciones apropiadas de conformidad con la división (E) de la sección 4735.07 y la sección 4735.09 del Código Revisado;
(4) Aprobación de solicitudes de corredores para colocar sus licencias en un estado inactivo y para convertirse en vendedores bajo la sección 4735.13 del Código Revisado;
(5) Nombramiento de examinadores de audiencias según la sección 119.09 del Código revisado;
(6) Aceptación y rechazo de solicitudes para tomar los exámenes y licencias del concesionario de bienes raíces y vendedor extranjero, con exención de examen, bajo las secciones 4735.27 y 4735.28 del Código Revisado;
(7) Calificación de bienes inmuebles extranjeros bajo la sección 4735.25 del Código Revisado.
Si en algún momento no hay una regla vigente que establezca una directriz o norma requerida por esta división, el superintendente puede adoptar una regla de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado para tal fin.
(C) La comisión o el superintendente pueden escuchar testimonios en asuntos relacionados con los deberes que se les imponen, y el presidente de la comisión y el superintendente pueden administrar juramentos. La comisión o el superintendente pueden requerir otra prueba de la honestidad, veracidad y buena reputación de cualquier persona nombrada en una solicitud de licencia de corredor de bienes raíces o de vendedor de bienes raíces antes de admitir al solicitante al examen o emitir una licencia.
Citar como RC § 4735.10
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por la 130a Asamblea General, Archivo No. 25, HB 59, §101.01, ef. 29/09/2013.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 2007 HB119 29-09-2007; 2008 HB562 22/09/2009.
4735.11 Forma y tamaño de licencia.
La forma y el tamaño de las licencias emitidas en virtud de este capítulo serán prescritas por la comisión de bienes raíces de Ohio. La licencia de cada corredor o agente inmobiliario extranjero deberá mostrar el nombre y la dirección del licenciatario, y en el caso de una sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada y licencias corporativas, el nombre y la dirección de cada uno de los miembros u oficiales de la sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación. Una licencia de vendedor de bienes raíces o una licencia de vendedor de bienes raíces en el extranjero deberá mostrar el nombre del corredor de bienes raíces o del agente de bienes raíces en el extranjero con quien el vendedor está o debe estar asociado. Cada licencia se emitirá bajo el sello prescrito en la sección 121.20 del Código Revisado y estará firmada por el presidente de la comisión.
Citar como RC § 4735.11
Fecha de vigencia: 09-22-2000.
4735.12 Fondo de recuperación de bienes inmuebles.
(A) El fondo de recuperación de bienes raíces se crea en la tesorería del estado, para ser administrado por el superintendente de bienes raíces. Los montos recaudados por el superintendente según lo prescrito en esta sección y los intereses ganados sobre los activos del fondo serán acreditados por el tesorero del estado al fondo. El superintendente determinará la cantidad de dinero en el fondo a partir del primer día de julio de cada año.
La comisión, de conformidad con las reglas adoptadas bajo la división (A) (2) (g) de la sección 4735.10 del Código Revisado, impondrá una evaluación especial que no excederá de diez dólares por año por cada año de un período de licencia en cada solicitud de licencia. un aviso de renovación conforme a la sección 4735.14 del Código Revisado si el monto disponible en el fondo es inferior a quinientos mil dólares el primer día de julio anterior a dicha presentación. La comisión puede imponer una evaluación especial que no exceda los cinco dólares por año por cada año de un período de licencia si el monto disponible en el fondo es mayor a un millón de dólares, pero menor a dos millones de dólares el primer día de julio anterior a la presentación . La comisión no impondrá una evaluación especial si el monto disponible en el fondo excede los dos millones de dólares el primer día de julio anterior a esa presentación.
(SI)
(1) Cualquier persona que obtenga un juicio final en cualquier tribunal de jurisdicción competente contra cualquier corredor o vendedor autorizado bajo este capítulo, por motivos de conducta que infrinjan este capítulo o las reglas adoptadas en virtud del mismo, y que esté asociado con un acto o transacción que solo un corredor de bienes raíces con licencia o un vendedor de bienes raíces con licencia está autorizado a realizar como se especifica en la división (A) o (C) de la sección 4735.01 del Código Revisado, puede presentar una solicitud verificada, como se describe en la división ( B) (3) de esta sección, en la corte de alegatos comunes del condado de Franklin para una orden que ordene el pago del fondo de recuperación de bienes raíces de la parte de la sentencia que permanece impaga y que representa la pérdida real y directa sufrida por el solicitante.
(2) Los daños punitivos, honorarios de abogados e intereses sobre un fallo no son recuperables del fondo. A discreción del superintendente de bienes raíces, los costos judiciales pueden recuperarse del fondo y, si el superintendente autoriza la recuperación de los costos judiciales, la orden del tribunal de causas comunes puede dirigir su pago del fondo.
(3) La solicitud especificará la naturaleza del acto o transacción en el que se basó la sentencia subyacente, las actividades del solicitante en busca de los recursos disponibles de conformidad con la ley para el cobro de sentencias, y las pérdidas reales y directas, los honorarios del abogado, y los costos judiciales sufridos o incurridos por el solicitante. El solicitante deberá adjuntar a la solicitud una copia de cada escrito y orden en la acción judicial subyacente.
(4) El tribunal ordenará al superintendente que realice dichos pagos del fondo cuando la persona que solicita la orden haya demostrado todo lo siguiente:
(a) La persona ha obtenido un juicio, según lo dispuesto en esta división;
(b) Todas las apelaciones de la sentencia se han agotado y la persona ha notificado al superintendente, como lo requiere la división (C) de esta sección;
(c) La persona no es cónyuge del deudor del fallo, o el representante personal de dicho cónyuge;
(d) La persona ha buscado diligentemente los recursos de la persona contra todos los deudores del fallo y todas las demás personas responsables ante la persona en la transacción para la cual la persona busca la recuperación del fondo;
(e) La persona presenta la solicitud de la persona no más de un año después de la finalización de todos los procedimientos, incluidas las apelaciones, en relación con la sentencia.
(5) Las divisiones (B) (1) a (4) de esta sección no se aplican a ninguno de los siguientes:
(a) Acciones derivadas de cuentas de administración de propiedades mantenidas a nombre del dueño de la propiedad;
(b) Una compañía de fianzas cuando no es un principal en una transacción de bienes raíces;
(c) Una persona en una acción para el pago de una comisión o tarifa por la realización de un acto o transacción especificada o comprendida en la división (A) o (C) de la sección 4735.01 del Código Revisado;
(d) Pérdidas incurridas por inversionistas en bienes raíces si el solicitante y el licenciatario son los principales en la inversión.
(C) Una persona que solicite a un tribunal de alegatos comunes una orden que ordene el pago del fondo deberá presentar una notificación de la solicitud al superintendente. El superintendente puede defender cualquier acción en nombre del fondo y deberá recurrir a todos los medios apropiados de defensa y revisión, incluido el examen de testigos, la verificación de pérdidas reales y directas, y las impugnaciones al juicio subyacente requerido en la división (B) ( 4) (a) de esta sección para determinar si el juicio subyacente se basa en la actividad que solo un agente autorizado o un vendedor autorizado tiene permitido realizar. El superintendente puede mover la corte en cualquier momento para desestimar la solicitud cuando parezca que no hay problemas verificables y la solicitud carece de fundamento. La moción puede estar respaldada por una declaración jurada de cualquier persona que tenga conocimiento de los hechos y se puede hacer sobre la base de que la solicitud, incluida la sentencia mencionada en ella, no constituye la base para un reclamo meritorio de recuperación; siempre que el superintendente notifique por escrito al solicitante al menos diez días antes de dicha moción. El superintendente puede, sujeto a la aprobación del tribunal, comprometer un reclamo basado en la solicitud de una parte perjudicada. El superintendente no estará obligado por ningún compromiso previo o estipulación del deudor del fallo.
(D) Sin perjuicio de cualquier otra disposición de esta sección, la responsabilidad del fondo no excederá de cuarenta mil dólares para cualquier licenciatario. Si la licencia de un licenciatario se reactiva según lo dispuesto en la división (E) de esta sección, la responsabilidad del fondo para el licenciatario en virtud de esta sección será nuevamente de cuarenta mil dólares, pero solo para las transacciones que ocurran después del momento de la reactivación.
Si la responsabilidad de cuarenta mil dólares del fondo es insuficiente para pagar en su totalidad los reclamos válidos de todas las personas perjudicadas por las cuales se han presentado reclamos contra cualquier licenciatario, los cuarenta mil dólares se distribuirán entre ellos en la proporción que corresponda a sus respectivos las reclamaciones se refieren al conjunto de reclamaciones válidas o de cualquier otra manera que el tribunal considere equitativo. La distribución de dinero se realizará entre las personas que tengan derecho a compartirla, sin tener en cuenta el orden de prioridad en el que se hayan obtenido sus respectivas sentencias o se hayan presentado sus reclamos. A petición del superintendente, el tribunal puede exigir que todos los demandantes y posibles demandantes contra un licenciatario se unan en una sola acción, con el fin de que los derechos respectivos de todos esos reclamantes al fondo puedan ser adjudicados y resueltos equitativamente.
(E) Si el superintendente paga del fondo cualquier cantidad en la liquidación de un reclamo o para la satisfacción de un fallo contra un corredor o vendedor autorizado, la licencia del corredor o vendedor se suspenderá automáticamente en la fecha de pago del fondo. El superintendente no reactivará la licencia suspendida de ese corredor o vendedor hasta que el corredor o vendedor haya pagado en su totalidad, más los intereses anuales a la tasa especificada en la división (A) de la sección 1343.03 del Código Revisado, el monto pagado del fondo en la cuenta del corredor o vendedor. Una descarga en bancarrota no libera a una persona de la suspensión y los requisitos para la reactivación provistos en esta sección a menos que el fallo subyacente haya sido incluido en la descarga y no haya sido reafirmado por el deudor.
(F) Si, en cualquier momento, el dinero depositado en el fondo es insuficiente para satisfacer cualquier reclamo o porción de un reclamo debidamente autorizado, el superintendente deberá, cuando se haya depositado suficiente dinero en el fondo, satisfacer dichos reclamos o porciones no pagadas, en el orden en que se presentaron originalmente dichos reclamos o porciones, más intereses acumulados por año a la tasa especificada en la división (A) de la sección 1343.03 del Código Revisado.
(G) Cuando, por orden del tribunal, el superintendente haya pagado del fondo cualquier suma al acreedor judicial, el superintendente se subrogará a todos los derechos del acreedor judicial en la medida de la cantidad pagada, y el acreedor del fallo asignará todos los derechos, títulos e intereses del acreedor del fallo al superintendente en la medida del monto pagado. Cualquier monto e interés así recuperado por el superintendente en el fallo será depositado en el fondo.
(H) Nada de lo contenido en esta sección limitará la autoridad del superintendente para tomar medidas disciplinarias contra cualquier licenciatario bajo otras disposiciones de este capítulo; ni el reembolso completo de todas las obligaciones para con el fondo por parte de un licenciatario anulará o modificará el efecto de cualquier otro procedimiento disciplinario iniciado de conformidad con este capítulo.
(I) El superintendente recaudará del fondo una tarifa de servicio por un monto equivalente a la tasa de interés especificada en la división (A) de la sección 1343.03 del Código Revisado multiplicado por el interés anual ganado sobre los activos del fondo, para sufragar el gastos incurridos en la administración del fondo.
Citar como RC § 4735.12
Modificado por 128 Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §101.01, ef. 16/10/2009.
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.13 Se requiere un lugar de negocios definido; exhibición y cuidado de licencias.
(A) Todos los corredores de bienes raíces con licencia bajo este capítulo deberán tener y mantener un lugar de negocios definido en este estado. Una dirección de apartado postal no es un lugar de negocios definido para los propósitos de esta sección. La licencia de un corredor de bienes raíces se exhibirá de manera prominente en la oficina o lugar de negocios del corredor, y ninguna licencia autorizará al licenciatario a hacer negocios, excepto desde la ubicación especificada en el mismo. Si el corredor mantiene más de un lugar de negocios dentro del estado, el corredor solicitará y obtendrá una licencia duplicada para cada sucursal mantenida por el corredor. Cada sucursal estará a cargo de un corredor o vendedor con licencia. La licencia de la sucursal se exhibirá prominentemente en la ubicación de la sucursal.
(B) La licencia de cada vendedor de bienes raíces se enviará por correo y permanecerá en posesión del agente autorizado con el que el vendedor está o debe estar asociado hasta que el licenciatario coloque la licencia en estado inactivo o renunciado o hasta que el vendedor abandone el corretaje o se termina. El corredor mantendrá la licencia de cada vendedor de una manera que pueda, y bajo solicitud, estará disponible de inmediato para inspección pública en la oficina o lugar de negocios del corredor. Salvo lo dispuesto en las divisiones (G) y (H) de esta sección, inmediatamente después de que el vendedor abandone la asociación o finalice la asociación de un vendedor de bienes raíces con el corredor, el corredor deberá devolver la licencia del vendedor al superintendente de bienes raíces. .
El hecho de que un corredor no devuelva la licencia de un vendedor o corredor de bienes raíces que se va o que es rescindido, a través de un recibo de devolución por correo certificado solicitado, dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de una solicitud escrita del superintendente para la devolución de la licencia , es evidencia prima facie de mala conducta bajo la división (A) (6) de la sección 4735.18 del Código Revisado.
(C) Un licenciatario deberá notificar al superintendente por escrito dentro de los quince días de cualquiera de los siguientes sucesos:
(1) El licenciatario es condenado por un delito grave.
(2) El titular de la licencia es condenado por un delito que implica depravación moral.
(3) Se descubre que el licenciatario ha violado cualquier ley de derechos civiles federal, estatal o municipal relacionada con la discriminación en la vivienda.
(4) Se encuentra que el titular de la licencia se ha involucrado en una práctica discriminatoria relacionada con las acomodaciones de vivienda descritas en la división (H) de la sección 4112.02 del Código Revisado.
(5) El titular de la licencia es objeto de una orden del departamento de comercio, el departamento de seguros o el departamento de agricultura que revoca o renuncia permanentemente a cualquier licencia, certificado o registro profesional.
(6) El titular de la licencia es objeto de una orden de cualquier agencia gubernamental con respecto a bienes inmuebles, asuntos financieros o el cumplimiento de deberes fiduciarios con respecto a cualquier licencia, certificado o registro.
Si un licenciatario no notifica al superintendente dentro del tiempo requerido, el superintendente puede suspender inmediatamente la licencia del licenciatario.
Cualquier tribunal que condene a un licenciatario por una violación de cualquier ley municipal de derechos civiles relacionada con la discriminación en la vivienda también deberá notificar a la comisión de derechos civiles de Ohio dentro de los quince días de la condena.
(D) En caso de cualquier cambio de ubicación comercial, un corredor deberá notificar al superintendente, en un formulario prescrito por el superintendente, dentro de los treinta días posteriores al cambio de ubicación, con lo cual el superintendente emitirá nuevas licencias por el período no vencido sin cargar. Si un corredor cambia una ubicación comercial sin dar el aviso requerido y sin recibir nuevas licencias, esa acción es evidencia prima facie de mala conducta bajo la división (A) (6) de la sección 4735.18 del Código Revisado.
(E) Si un corredor de bienes raíces desea asociarse con otro corredor de bienes raíces en la capacidad de un vendedor de bienes raíces, el corredor deberá solicitar al superintendente que deposite la licencia del corredor de bienes raíces del corredor con el superintendente y para la emisión de un inmueble licencia de vendedor de bienes. La solicitud se hará en un formulario prescrito por el superintendente y deberá ir acompañada de la recomendación del corredor de bienes raíces con el que el solicitante tiene la intención de asociarse y una tarifa de veinticinco dólares por la licencia del vendedor de bienes raíces. Un dólar de la tarifa se acreditará al fondo de educación e investigación inmobiliaria. Si el superintendente está convencido de que el solicitante es honesto, veraz y de buena reputación, no ha sido condenado por un delito grave o un delito que implique depravación moral, y no ha sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado ningún municipio, estado o leyes federales de derechos civiles relevantes para la protección de compradores o vendedores de bienes raíces, y que la asociación del corredor de bienes raíces y el solicitante será de interés público, el superintendente otorgará la solicitud y emitirá una licencia de vendedor de bienes raíces al solicitante. Cualquier licencia así depositada ante el superintendente estará sujeta a este capítulo. Un corredor que tiene la intención de depositar la licencia del corredor con el superintendente, como se estipula en esta sección, deberá notificar por escrito este hecho en un formato prescrito por el superintendente a todos los vendedores asociados con el corredor cuando solicite colocar la licencia del corredor en depósito.
(F) Si un corredor de bienes raíces desea convertirse en miembro o funcionario de una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación que es o tiene la intención de convertirse en un corredor de bienes raíces con licencia, el corredor deberá notificar al superintendente de Las intenciones del corredor. El aviso de intención deberá estar en un formulario prescrito por el superintendente y deberá ir acompañado de una tarifa de veinticinco dólares. Un dólar de la tarifa se acreditará al fondo de educación e investigación inmobiliaria.
Un corredor de bienes raíces con licencia que sea miembro o funcionario de una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación solo actuará como un agente de bienes raíces para dicha sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada, o sociedad.
(SOL)
(1) Si un corredor o vendedor de bienes raíces ingresa a las fuerzas armadas, el corredor o vendedor puede depositar la licencia del corredor o vendedor en la comisión de bienes raíces de Ohio. No se requerirá que el licenciatario renueve la licencia hasta la fecha de renovación que sigue a la fecha de alta de las fuerzas armadas. Cualquier licencia depositada en la comisión estará sujeta a este capítulo.
Cualquier licenciatario cuya licencia esté en depósito bajo esta división y que no cumpla con los requisitos de educación continua de la sección 4735.141 del Código Revisado porque el licenciatario está en las fuerzas armadas deberá satisfacer la comisión de que el licenciatario ha cumplido con los requisitos de educación continua dentro de doce meses del primer cumpleaños del licenciatario después del alta o dentro del tiempo igual al número total de meses que el licenciatario pasó en servicio activo, el que sea mayor. El licenciatario deberá presentar la documentación adecuada del servicio activo y la duración de ese servicio activo al superintendente. La prórroga no excederá el número total de meses que el licenciatario sirvió en servicio activo. El superintendente notificará al licenciatario sobre las obligaciones del licenciatario según la sección 4735.141 del Código Revisado en el momento en que el licenciatario solicite la reactivación de la licencia del licenciatario.
(2) Si un licenciatario es cónyuge de un miembro de las fuerzas armadas y el servicio del cónyuge resultó en la ausencia del licenciatario de este estado, se aplicará lo siguiente:
(a) No se requerirá que el licenciatario renueve la licencia hasta la fecha de renovación que sigue a la fecha de baja del cónyuge de las fuerzas armadas.
(b) Si el licenciatario no cumple con los requisitos de educación continua de la sección 4735.141 del Código Revisado, el licenciatario deberá cumplir con la comisión de que ha cumplido con los requisitos de educación continua dentro de los doce meses posteriores al primer cumpleaños del licenciatario después del alta del cónyuge o dentro de la cantidad de tiempo igual al número total de meses que el cónyuge del titular de la licencia pasó en servicio activo, el que sea mayor. El licenciatario deberá presentar la documentación adecuada del servicio activo del cónyuge y la duración de ese servicio activo. Esta extensión no deberá exceder el número total de meses que el cónyuge del licenciatario estuvo en servicio activo.
(3) En el caso de un licenciatario como se describe en la división (G) (2) de esta sección, que posee la licencia a través de un acuerdo de reciprocidad con otro estado, el servicio del cónyuge habrá resultado en la ausencia del licenciatario del estado del licenciatario residencia para que se apliquen las disposiciones de esa división.
(4) Como se usa en esta división, “fuerzas armadas” significa las fuerzas armadas de los Estados Unidos o el componente de reserva de las fuerzas armadas de los Estados Unidos, incluida la guardia nacional de Ohio o la guardia nacional de cualquier otro estado.
(H) Si un vendedor de bienes raíces con licencia presenta una solicitud al superintendente para abandonar la asociación de un corredor para asociarse con un corredor diferente, el corredor que posee la licencia del titular no necesita devolver la licencia del vendedor al superintendente. El superintendente puede procesar la solicitud independientemente de si la licencia del licenciatario se devuelve al superintendente.
Citar como RC § 4735.13
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 64, §101.01, ef. 29/09/2015.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Modificado por 128 Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §101.01, ef. 16/10/2009.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 11-05-2004; 2008 HB562 22/09/2009.
4735.14 Término de licencia; aviso de cambio de domicilio; aviso de renovación.
(A) Cada licencia emitida bajo este capítulo, será válida sin más recomendaciones o exámenes hasta que se coloque en un estado inactivo o renunciado, se revoque o suspenda, o dicha licencia caduque por ley.
(B) Excepto en el caso de un licenciatario que haya colocado la licencia del licenciatario en estado resignado de conformidad con la sección 4735.142 del Código Revisado, cada corredor, corredor de bolsa o vendedor con licencia deberá presentar, en o antes de la fecha en que la comisión de bienes raíces de Ohio ha adoptado por regla para ese licenciatario de acuerdo con la división (A) (2) (f) de la sección 4735.10 del Código Revisado, un aviso de renovación en un formulario prescrito por el superintendente de bienes raíces. La notificación de renovación será enviada por correo por el superintendente dos meses antes de la fecha límite de presentación a la dirección de residencia personal de cada corredor o vendedor que esté en el archivo de la división. Si el licenciatario es una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, el superintendente enviará un aviso de renovación por correo dos meses antes de la fecha límite de presentación a la dirección comercial de la agencia registrada en la división. Un licenciatario no podrá renovar la licencia del licenciatario antes de dos meses antes de la fecha límite de presentación.
(C) Salvo que se indique lo contrario en la división (B) de esta sección, la licencia de cualquier agente de bienes raíces, corretaje o vendedor que no presente un aviso de renovación en o antes de la fecha límite de presentación de cada año subsiguiente se suspenderá automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida. Una licencia suspendida puede reactivarse dentro de los doce meses posteriores a la fecha de suspensión, siempre que la tarifa de renovación más una multa del cincuenta por ciento de la tarifa de renovación se pague al superintendente. Si no se reactiva la licencia según lo dispuesto en esta división, se producirá la revocación automática de la licencia sin que el superintendente tome ninguna medida. Ninguna persona, sociedad, asociación, corporación, compañía de responsabilidad limitada o sociedad limitada deberá participar en ningún acto o actos para los que se requiera una licencia de bienes raíces mientras la licencia de esa entidad se coloque en un estado inactivo o renunciado, o se suspenda o revoque . La comisión adoptará reglas de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado para proporcionar a los licenciatarios un aviso de suspensión o revocación o ambos.
(D) Cada licenciatario deberá notificar al superintendente de un cambio en la dirección de residencia personal. El hecho de que el titular de la licencia no notifique al superintendente sobre un cambio en la dirección de residencia personal no niega el requisito de presentar la renovación de la licencia dentro del plazo establecido por la regla de la comisión según la división (A) (2) (f) de la sección 4735.10 de la Código revisado.
(E) El superintendente no renovará una licencia si el licenciatario no cumple con la sección 4735.141 del Código Revisado o si no cumple con este capítulo.
(F) El superintendente deberá notificar la renovación exitosa por vía electrónica a los licenciatarios tan pronto como sea posible, pero a más tardar treinta días después de que la división reciba una tarifa completa de solicitud y renovación. Este aviso servirá como un aviso de renovación a los fines de la sección 4745.02 del Código Revisado.
Citar como RC § 4735.14
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 11-05-2004; 2008 HB562 22/09/2009.
4735.141 Educación continua.
(A) Salvo que se disponga lo contrario en esta división y en la sección 4735.13 del Código revisado y excepto por un licenciatario que haya colocado la licencia del licenciatario en estado resignado de conformidad con la sección 4735.142 del Código revisado, cada persona con licencia bajo la sección 4735.07 o 4735.09 del Código Revisado deberá presentar pruebas satisfactorias al superintendente de bienes raíces de que el licenciatario ha completado satisfactoriamente treinta horas de educación continua, según lo prescrito por la comisión de bienes raíces de Ohio de conformidad con la sección 4735.10 del Código Revisado, en o antes del cumpleaños del licenciatario ocurriendo tres años después de la fecha de licencia inicial del licenciatario, y en o antes del cumpleaños del licenciatario cada tres años a partir de entonces. Si la persona tiene licencia como corredor o corredor en depósito, o actúa como licenciatario de nivel gerencial, la educación continua incluirá un curso de tres horas sobre los deberes de un corredor principal y otros asuntos relacionados con la operación de una corredora de bienes raíces. La educación continua puede completarse mediante instrucción en el aula o educación a distancia.
Las personas con licencia como vendedores de bienes raíces que posteriormente se conviertan en corredores de bienes raíces con licencia continuarán presentando prueba de educación continua de acuerdo con el período de tiempo establecido en esta sección.
Los requisitos de esta sección no se aplicarán a ningún licenciatario discapacitado según lo dispuesto en la división (E) de esta sección.
Cada licenciatario que tenga setenta años de edad o más, dentro de un período de informe de educación continua, deberá presentar pruebas satisfactorias al superintendente de bienes raíces de que el licenciatario ha completado satisfactoriamente lo siguiente:
(1) Un total de nueve horas de educación continua, incluida la instrucción en derecho inmobiliario de Ohio; leyes estatales y federales recientemente promulgadas que afectan la industria de bienes raíces; ley municipal, estatal y federal de derechos civiles; y cánones de ética para la industria de bienes raíces adoptados por la comisión;
(2) Si tiene licencia como corredor, corredor en depósito o actúa como licenciatario de nivel gerencial, un curso de educación continua de tres horas sobre los deberes de un corredor principal y otros asuntos relacionados con la operación de una corredora de bienes raíces.
La educación continua puede completarse mediante instrucción en el aula o educación a distancia. La prueba de finalización requerida se presentará en o antes del cumpleaños del titular de la licencia que cae en el tercer año de ese período de informe de educación continua. Un licenciatario que tenga setenta años o más y cuya licencia esté en estado inactivo está exento de los requisitos de educación continua especificados en esta sección. La comisión adoptará reglas razonables de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado para llevar a cabo los propósitos de este párrafo.
(B) Los requisitos de educación continua de esta sección se completarán en escuelas, seminarios e instituciones educativas aprobadas por la comisión. Dicha aprobación se otorgará de acuerdo con las reglas establecidas por la comisión bajo los procedimientos del Capítulo 119. del Código Revisado, y no se limitará a las instituciones que otorgan títulos de dos o cuatro años. Cada escuela, seminario o institución educativa aprobada bajo esta división estará abierta a todos los licenciatarios en igualdad de condiciones.
(C) Si un licenciatario no cumple los requisitos de esta sección dentro del período especificado, la licencia del licenciatario se suspenderá automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida. El superintendente notificará al licenciatario sobre la suspensión de la licencia, y dicha notificación se enviará por correo ordinario a la dirección de residencia personal del licenciatario que está en el archivo de la división. Cualquier licencia así suspendida permanecerá suspendida hasta que sea reactivada por el superintendente. No se reactivará dicha licencia hasta que se establezca, a satisfacción del superintendente, que se han cumplido los requisitos de esta sección. Si los requisitos de esta sección no se cumplen dentro de los doce meses a partir de la fecha en que se suspendió la licencia, la licencia se revocará automáticamente sin que el superintendente tome ninguna medida.
(D) Si la licencia de un corredor de bienes raíces se suspende de conformidad con la división (C) de esta sección, la licencia de un vendedor de bienes raíces asociado con ese corredor se suspende de conformidad con la división (H) de la sección 4735.20 del Código Revisado . Un agente único notificará a los vendedores afiliados la suspensión por escrito dentro de los tres días posteriores a la recepción del aviso requerido por la división (C) de esta sección.
(1) La licencia suspendida del vendedor de bienes raíces asociado se reactivará y no se cobrarán ni cobrarán honorarios por esa reactivación si ese corredor posteriormente presenta pruebas al superintendente de que el corredor ha cumplido con los requisitos de esta sección y solicita que el la licencia de corredor como corredor de bienes raíces se reactivará, y el superintendente luego reactivará la licencia de corredor como corredor de bienes raíces.
(2) Si el vendedor de bienes raíces presenta una solicitud para abandonar la asociación del corredor suspendido para asociarse con un corredor diferente, la licencia suspendida del vendedor de bienes raíces asociado se reactivará y no se cobrarán ni cobrarán honorarios por ello. reactivación. El superintendente puede procesar la solicitud independientemente de si la licencia del licenciatario se devuelve al superintendente.
Cualquier persona cuya licencia se reactive de conformidad con esta división deberá cumplir con los requisitos de esta sección y, de lo contrario, cumplir con este capítulo.
(E) Cualquier licenciatario que sea un discapacitado en cualquier momento durante los últimos tres meses del tercer año del período de informe de educación continua del licenciatario puede recibir una extensión de tiempo según lo considere apropiado el superintendente para presentar pruebas al superintendente de que el licenciatario ha completado satisfactoriamente las treinta horas requeridas de educación continua. Para recibir una extensión de tiempo, el licenciatario deberá presentar una solicitud a la división de bienes raíces para la extensión y prueba satisfactoria a la comisión de que el licenciatario fue un licenciatario discapacitado en algún momento durante los últimos tres meses del período de informe de tres años. . La prueba incluirá, entre otros, una declaración firmada por el médico tratante del titular de la licencia que describa la discapacidad, certificando que la discapacidad del titular de la licencia es de tal naturaleza que impide que el titular de la licencia asista a cualquier instrucción que dure al menos tres horas de duración, y declarando la duración esperada de la discapacidad. El titular de la licencia deberá solicitar la extensión y proporcionar la declaración del médico a la división a más tardar un mes antes del final del período de informe de educación continua de tres años del titular de la licencia, a menos que la discapacidad no surgiera hasta el último mes del informe de tres años período, en cuyo caso el licenciatario deberá solicitar la extensión y proporcionar la declaración del médico tan pronto como sea posible después de la ocurrencia de la discapacidad. Un titular de licencia otorgado una extensión de conformidad con esta división que ya no es un titular de licencia discapacitado y que presenta prueba de finalización de la educación continua durante el período de extensión, deberá presentar, para futuros períodos de informes de educación continua, prueba de finalización de los requisitos de educación continua de acuerdo con al horario establecido en la división (A) de esta sección.
(F) El superintendente no renovará una licencia si el licenciatario no cumple con esta sección, y se le exigirá que pague la multa prevista en la sección 4735.14 del Código Revisado.
(G) El licenciatario deberá presentar prueba de finalización de la educación continua requerida con el aviso de renovación del licenciatario. La prueba se presentará de la manera provista por el superintendente.
Citar como RC § 4735.141
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 64, §101.01, ef. 29/09/2015.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 11-05-2004; 2007 HB119 29-09-2007; 2008 HB562 22/09/2009.
4735.142 Licencia en estado de renuncia permanente.
(A) Cualquier persona con licencia bajo la sección 4735.07 o 4735.09 del Código Revisado, en cualquier momento antes de la fecha en que se requiere que el licenciatario presente una notificación de renovación de conformidad con la división (B) de la sección 4735.14 del Código Revisado, puede aplicarse a la superintendente de bienes raíces y licencias profesionales para colocar la licencia del titular en un estado de renuncia permanente.
(B) Un licenciatario, en cualquier momento durante el cual se haya suspendido una licencia de conformidad con la división (G) de la sección 4735.07, la división (J) de la sección 4735.09, la división (E) de la sección 4735.12, la división (C) de la sección 4735.14, la división (C) de la sección 4735.141, o la sección 4735.182 del Código Revisado, puede solicitar al superintendente en un formulario prescrito por el superintendente para renunciar permanentemente a la licencia del licenciatario voluntariamente. La renuncia de una licencia se considera definitiva sin que el superintendente tome ninguna medida.
(C) Si una persona cuya licencia se encuentra en un estado de renuncia permanente de conformidad con una solicitud realizada en virtud de esta sección desea obtener una licencia activa o inactiva, la persona deberá solicitar dicha licencia de acuerdo con los requisitos especificados en la sección 4735.07 o 4735. 09 del Código Revisado, según corresponda, o en las reglas adoptadas por la comisión de conformidad con la división (A) de la sección 4735.10 del Código Revisado.
(D) Si colocar una licencia de corredor en un estado de renuncia permanente dará como resultado el cierre de la corredora del corredor, el corredor, dentro de los tres días posteriores a la solicitud al superintendente para colocar la licencia en un estado de renuncia permanente, deberá proporcionar a cada vendedor asociado con ese corredor un aviso por escrito que indique ese hecho.
(E) Esta sección no se aplica a ningún titular de licencia cuya licencia haya sido suspendida de conformidad con la división (F) de la sección 4735.181 del Código Revisado o debido a medidas disciplinarias ordenadas por la comisión de conformidad con la sección 4735.051 del Código Revisado.
Citar como RC § 4735.142
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por la 130a Asamblea General, Archivo No. 25, HB 59, §101.01, ef. 29/09/2013.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 9/9/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 2008 HB562 22/09/2009
4735.15 Tarifas.
(A) Las tarifas no reembolsables por la reactivación o transferencia de una licencia serán las siguientes:
(1) Reactivación o transferencia de una licencia de corredor dentro o fuera de una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación o de una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación a otra sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, veinticinco dólares. Una solicitud para dicha transferencia se hará al superintendente de bienes raíces en los formularios proporcionados por el superintendente.
(2) Reactivación o transferencia de una licencia por un vendedor de bienes raíces, veinticinco dólares.
(B) Salvo que se especifique lo contrario de conformidad con la división (F) de esta sección, las tarifas no reembolsables para una licencia de sucursal, renovación de licencia, presentación tardía y licencia de vendedor y vendedor de bienes raíces extranjeros son las siguientes por año por año de un período de licencia:
(1) Licencia de sucursal, quince dólares;
(2) Renovación de una licencia de corredor de bienes raíces, sesenta dólares. Si el licenciatario es una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, se requerirá la tarifa de renovación completa del corredor para cada miembro de dicha sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación que sea agente de bienes raíces. Si el corredor de bienes raíces tiene no menos de once ni más de veinte vendedores de bienes raíces asociados con el corredor, se aplicará a la corredora una tarifa adicional de sesenta y cuatro dólares. Por cada diez vendedores de bienes raíces adicionales o fracción de ese número, la tarifa de evaluación de corretaje se incrementará en la cantidad de treinta y siete dólares.
(3) Renovación de una licencia de vendedor de bienes raíces, cuarenta y cinco dólares;
(4) Renovación de la licencia de un corredor de bienes raíces o vendedor presentada dentro de los doce meses posteriores a la fecha de renovación de la licencia, una multa adicional por presentación tardía del cincuenta por ciento de la tarifa requerida;
(5) Licencia de agente inmobiliario extranjero y cada renovación de la licencia, treinta dólares por vendedor empleado por el distribuidor, pero no menos de ciento cincuenta dólares;
(6) Licencia de vendedor inmobiliario extranjero y cada renovación de la licencia, cincuenta dólares.
(C) Todas las tarifas cobradas bajo esta sección se pagarán al tesorero del estado. Un dólar de cada tarifa se acreditará al fondo de educación e investigación inmobiliaria, excepto que para las tarifas que se evalúan solo una vez cada tres años, tres dólares de cada tarifa trienal se acreditarán al fondo de educación e investigación inmobiliaria.
(D) En todos los casos, la tarifa y cualquier sanción deberán acompañar a la solicitud de la licencia, la transferencia de la licencia o la reactivación de la licencia o deberán acompañar la presentación de la renovación.
(E) La comisión puede establecer, por regla general, tarifas razonables para servicios no establecidos de otro modo en este capítulo.
(F) La comisión puede adoptar reglas que prevean una reducción en las tarifas establecidas en las divisiones (B) (2) y (3) de esta sección.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Modificado por 128 Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §101.01, ef. 16/10/2009.
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.16 Firmar en locales comerciales; publicidad.
(A) Todos los corredores de bienes raíces autorizados bajo este capítulo deberán erigir o mantener un letrero en las instalaciones comerciales que indique claramente que el licenciatario es un corredor de bienes raíces. Si el corredor de bienes raíces mantiene una o más sucursales, el corredor de bienes raíces deberá erigir o mantener un letrero en cada sucursal que indique claramente que el licenciatario es un corredor de bienes raíces.
(SI)
(1) Cualquier agente o vendedor de bienes raíces con licencia que se anuncie para comprar, vender, intercambiar o arrendar bienes inmuebles, o para participar en cualquier acto regulado por este capítulo, con respecto a la propiedad que el titular no posee, se identificará en el anuncio por nombre e indique el nombre de la corredora con la que está afiliado el licenciatario.
(2) Cualquier agente de bienes raíces o vendedor autorizado que se anuncie para vender, intercambiar o arrendar bienes inmuebles, o para participar en cualquier acto regulado por este capítulo, con respecto a la propiedad que posee el licenciatario, se identificará en el anuncio por nombre e indique que la propiedad es propiedad de un agente, y si la propiedad está listada con una corredora de bienes raíces, el anuncio también indicará el nombre de la corredora con la que la propiedad está listada.
(3) El nombre de la corredora se exhibirá en igual importancia que el nombre del vendedor en el anuncio. Para los fines de esta sección, “corretaje” significa el nombre de la empresa de bienes raíces o el corredor único que está haciendo negocios, o si la compañía de bienes raíces o el corredor único no usa dicho nombre, el nombre de la compañía de bienes raíces o corredor único según la licencia
(4) Un corredor de bienes raíces que represente a un vendedor bajo el derecho exclusivo de vender o arrendar un contrato de venta no anunciará tales propiedades al público como “a la venta por el propietario” ni engañará al público para creer que el vendedor no está representado por un corredor de bienes raíces.
(5) Si cualquier corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces anuncia de una manera diferente a la estipulada en esta sección o las reglas adoptadas en esta sección, ese anuncio es evidencia prima facie de una violación bajo la división (A) (21) de sección 4735.18 del Código revisado.
Cuando el superintendente determina que existe evidencia prima facie de una violación de la división (A) (21) de la sección 4735.18 del Código Revisado o de cualquiera de las reglas adoptadas en virtud del mismo, el superintendente puede hacer lo siguiente:
(a) Iniciar acción disciplinaria bajo la sección 4735.051 del Código Revisado por una violación de la división (A) (21) de la sección 4735.18 del Código Revisado, de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado;
(b) Personalmente, o por correo certificado, notificar al titular de la licencia.
(C)
(1) Cada citación notificada bajo esta sección notificará al licenciatario sobre la presunta violación o violaciones acusadas e informará al licenciatario sobre la oportunidad de solicitar una audiencia de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado. La cita también deberá contener una declaración de una multa de doscientos dólares por violación, que no exceda de dos mil quinientos dólares por cita. Todas las multas cobradas de conformidad con esta sección se acreditarán al fondo de recuperación de bienes raíces, creado en la tesorería del estado bajo la sección 4735.12 del Código Revisado.
(2) Si se cita a un licenciatario tres veces dentro de doce meses consecutivos, el superintendente iniciará una acción disciplinaria de conformidad con la sección 4735.051 del Código Revisado por cualquier violación posterior que ocurra dentro del mismo período de doce meses.
(3) Si un licenciatario no solicita una audiencia dentro de los treinta días de la fecha de notificación de la citación, o si el licenciatario y el superintendente no llegan a un acuerdo alternativo, la citación será definitiva.
(4) A menos que se indique lo contrario, el titular de la licencia nombrado en una cita final debe cumplir con todos los requisitos contenidos en la cita final dentro de los treinta días posteriores a la fecha de vigencia de esa cita.
(5) El superintendente suspenderá automáticamente la licencia de un licenciatario si el licenciatario no cumple con la división (C) (4) de esta sección.
(D) Un corredor o vendedor de bienes raíces que obtenga la firma de una de las partes de una lista u otro acuerdo involucrado en una transacción de bienes raíces deberá proporcionar una copia de la lista u otro acuerdo a la parte inmediatamente después de obtener la firma de la parte. La oficina de cada corredor exhibirá de manera prominente en la misma área inmediata donde se muestran las licencias una declaración de que es ilegal discriminar a cualquier persona por motivos de raza, color, religión, sexo, estado familiar como se define en la sección 4112.01 del Código Revisado, origen nacional , estado militar según se define en esa sección, discapacidad según se define en esa sección, o ascendencia en la venta o alquiler de viviendas o lotes residenciales, en la publicidad de la venta o alquiler de viviendas, en la financiación de viviendas o en la provisión de bienes inmuebles servicios de corretaje de bienes y ese éxito de taquilla también es ilegal. La declaración deberá llevar el logotipo de igualdad de viviendas del departamento de vivienda y desarrollo urbano de los Estados Unidos, deberá contener la información de que el corredor y los vendedores del corredor tienen licencia de la división de licencias de bienes raíces y profesionales y que la división puede ayudar con cualquier queja del consumidor o consultas, y deberá explicar las disposiciones de la sección 4735.12 del Código Revisado. La declaración deberá proporcionar la dirección y el número de teléfono de la división. La comisión de bienes raíces de Ohio proporcionará por norma la redacción y el tamaño de la declaración. El folleto requerido bajo la sección 4735.03 del Código Revisado deberá contener la misma declaración que se requiere en la declaración que se muestra como se proporciona en esta sección y los corredores de bienes raíces y vendedores deberán ponerla a disposición de sus clientes. La comisión proporcionará la redacción y el tamaño del folleto.
Citar como RC § 4735.16
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 09-22-2000; 10-12-2006; 2007 HB372 24/03/2008.
4735.17 Licencia para no residentes.
Las licencias se pueden emitir bajo las secciones 4735.01 a 4735.23 del Código revisado, a los no residentes de este estado y a las corporaciones extranjeras, sujeto a los siguientes requisitos adicionales:
(A) El licenciatario, si es un corredor, deberá mantener un lugar activo de negocios en este estado. Un apartado postal no es un lugar activo de negocios a los fines de esta sección.
(B) Todo solicitante no residente deberá presentar un consentimiento irrevocable de que se pueden iniciar demandas y acciones contra dicho solicitante en el tribunal correspondiente de cualquier condado de este estado en el que pueda surgir una causa de acción o en el que el demandante pueda residir por el servicio de cualquier proceso o declaración autorizada por las leyes de este estado sobre el superintendente de bienes raíces. El consentimiento estipulará que dicho servicio se tomará y se llevará a cabo en todos los tribunales como válido y vinculante como si se hubiera prestado el servicio adecuado al solicitante en este estado. El instrumento que contenga dicho consentimiento se autenticará mediante firma o sello corporativo. Todas las solicitudes de empresas o corporaciones deberán ir acompañadas de una copia certificada de la resolución de los funcionarios correspondientes o de la junta directiva que autorice al funcionario correspondiente a ejecutarlas. Una copia duplicada de cualquier proceso o declaración presentada al superintendente se enviará inmediatamente por correo certificado a la oficina principal del licenciatario contra el cual se dirige ese proceso o declaración.
Citar como RC § 4735.17
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 09-11-1985.
4735.18 Acciones disciplinarias.
(A) Sujeto a la sección 4735.32 del Código Revisado, el superintendente de bienes raíces, por moción del superintendente, puede investigar la conducta de cualquier licenciatario. Sujeto a la sección 4735.32 del Código Revisado, la comisión de bienes raíces de Ohio impondrá sanciones disciplinarias a cualquier licenciatario que, ya sea que actúe o no en calidad de corredor o vendedor de bienes raíces, o que maneje la propiedad del licenciatario, haber sido condenado por un delito grave o un delito de depravación moral, y puede imponer sanciones disciplinarias a cualquier licenciatario que, en calidad de corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces, o al manejar la propiedad del licenciatario, sea declarado culpable de:
(1) A sabiendas, hacer cualquier tergiversación;
(2) Hacer falsas promesas con la intención de influir, persuadir o inducir;
(3) Un curso continuo de tergiversación o la realización de falsas promesas a través de agentes, vendedores, publicidad u otros;
(4) Actuar para más de una parte en una transacción, excepto según lo permitido por y en cumplimiento con la sección 4735.71 del Código Revisado;
(5) Falla dentro de un tiempo razonable para dar cuenta o remitir cualquier dinero que esté en posesión del licenciatario que pertenezca a otros;
(6) Trato deshonesto o ilegal, negligencia grave, incompetencia o mala conducta;
(7)
(a) Por adjudicación final por un tribunal, una violación de cualquier ley de derechos civiles municipal o federal relevante para la protección de compradores o vendedores de bienes inmuebles o, por adjudicación final por un tribunal, cualquier práctica discriminatoria ilegal relacionada con la compra o venta de bienes inmuebles prohibidos por el Capítulo 4112. del Código Revisado, siempre que dicha violación surgiera de una situación en la que las partes se dedicaron a esfuerzos de buena fe para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles, en la práctica del licenciatario como corredor de bienes raíces con licencia o vendedor;
(b) Una segunda o posterior violación de cualquier práctica discriminatoria ilegal relacionada con la compra o venta de bienes inmuebles prohibida por el Capítulo 4112. del Código Revisado o cualquier segunda o posterior violación de las leyes municipales o federales de derechos civiles relevantes para la compra o venta de bienes inmuebles. bienes raíces, haya habido o no un fallo final por parte de un tribunal, siempre que dicha violación surgiera de una situación en la que las partes se dedicaron a esfuerzos de buena fe para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles. Para cualquier segunda ofensa bajo esta división, la comisión se suspenderá por un mínimo de dos meses o revocará la licencia del corredor o vendedor. Para cualquier delito posterior, la comisión revocará la licencia del corredor o vendedor.
(8) Procurar una licencia bajo este capítulo, para el licenciatario o cualquier vendedor por fraude, tergiversación o engaño;
(9) Haber violado o incumplido cualquier disposición de las secciones 4735.51 a 4735.74 del Código Revisado o haber ignorado o violado intencionalmente cualquier otra disposición de este capítulo;
(10) Como corredor de bienes raíces, habiendo exigido, sin una causa razonable, que no sea de un corredor autorizado bajo este capítulo, una comisión a la que el titular de la licencia no tiene derecho, o, como vendedor de bienes raíces, ha exigido, sin causa razonable , una comisión a la que el licenciatario no tiene derecho;
(11) Excepto según lo permitido bajo la sección 4735.20 del Código revisado, haber pagado comisiones o tarifas a, o dividido comisiones o tarifas con, cualquier persona que no tenga licencia como agente de bienes raíces o vendedor en virtud de este capítulo o cualquier persona que no esté operando fuera de – agente de bienes raíces comerciales o vendedor bajo la sección 4735.022 del Código Revisado;
(12) Tener una membresía falsamente representada en cualquier asociación profesional de bienes raíces de la cual el licenciatario no sea miembro;
(13) Haber aceptado, otorgado o cobrado cualquier comisión, reembolso o ganancia directa no revelada sobre los gastos realizados por un capital;
(14) Habiendo ofrecido algo de valor que no sea la consideración mencionada en el contrato de venta como un incentivo para que una persona celebre un contrato para la compra o venta de bienes inmuebles o haya ofrecido bienes inmuebles o las mejoras en bienes inmuebles como premio en una lotería o esquema de azar;
(15) Haber actuado en la doble capacidad de corredor de bienes raíces y principal no revelado, o vendedor de bienes raíces y principal no revelado, en cualquier transacción;
(16) Haber garantizado, autorizado o permitido a cualquier persona garantizar ganancias futuras que puedan resultar de la reventa de bienes inmuebles;
(17) Haber anunciado o colocado un letrero en cualquier propiedad que lo ofrezca en venta o alquiler sin el consentimiento del propietario o el agente autorizado del propietario;
(18) Habiendo inducido a cualquier parte de un contrato de venta o arrendamiento a romper dicho contrato con el propósito de sustituirlo en lugar de un nuevo contrato con otro principal;
(19) Habiendo negociado la venta, el intercambio o el arrendamiento de cualquier propiedad inmobiliaria directamente con un vendedor, comprador, arrendador o inquilino sabiendo que dicho vendedor, comprador, arrendador o inquilino está representado por otro corredor bajo un acuerdo de agencia exclusiva por escrito, acuerdo exclusivo de venta o arrendamiento, o acuerdo exclusivo de la agencia del comprador con respecto a dicha propiedad, excepto lo dispuesto en la sección 4735.75 del Código Revisado;
(20) Habiendo ofrecido bienes inmuebles para la venta o el alquiler sin el conocimiento y consentimiento del propietario o del agente autorizado del propietario, o en cualquier otro término que no sea el autorizado por el propietario o el agente autorizado del propietario;
(21) Haber publicado publicidad, ya sea impresa, de radio, de pantalla o de cualquier otra naturaleza, que fue engañosa o inexacta en cualquier material en particular, o de alguna manera que tergiversó propiedades, términos, valores, políticas o servicios de la empresa. conducido
(22) Habiendo retenido o insertado a sabiendas en cualquier estado de cuenta o factura cualquier estado de cuenta que lo hizo inexacto en cualquier material en particular;
(23) Habiendo publicado o distribuido amenazas injustificadas o injustificadas de procedimientos legales que tendieron o tuvieron el efecto de acosar a los competidores o intimidar a sus clientes;
(24) Al no haber mantenido registros completos y precisos de todas las transacciones durante un período de tres años a partir de la fecha de la transacción, dichos registros incluirán copias de los formularios de listado, recibos de depósito, ofertas de compra y aceptaciones de ellos, registros de recibos y desembolsos de todos los fondos recibidos por el licenciatario como corredor e incidentes a las transacciones del licenciatario como tal, y los registros requeridos de conformidad con las divisiones (C) (4) y (5) de la sección 4735.20 del Código Revisado, y cualquier otro instrumento o documentos relacionados con el desempeño de cualquiera de los actos establecidos en la definición de un corredor de bienes raíces;
(25) El hecho de que un agente de bienes raíces o vendedor no proporcione a todas las partes involucradas en una transacción de bienes raíces copias verdaderas de todos los listados y otros acuerdos de los que sean parte, en el momento en que cada parte los firme;
(26) No mantener en todo momento una cuenta bancaria especial o fiduciaria en un depositario ubicado en este estado. La cuenta no generará intereses, estará separada y será distinta de cualquier cuenta personal u otra del corredor, y, salvo lo dispuesto en la división (A) (27) de esta sección, se utilizará para el depósito y mantenimiento de todos los fondos de custodia , depósitos de seguridad y otros dineros recibidos por el corredor en calidad de fiduciario. El nombre, el número de cuenta, si corresponde, y la ubicación del depositario en el que se mantiene dicha cuenta especial o fiduciaria se presentarán por escrito al superintendente. Se considera que los cheques emitidos en esas cuentas bancarias especiales o fiduciarias cumplen con las condiciones impuestas por la sección 1349.21 del Código Revisado. Los fondos depositados en el fideicomiso o cuenta especial en relación con un acuerdo de compra se mantendrán de acuerdo con la sección 4735.24 del Código Revisado.
(27) No mantener en todo momento una cuenta bancaria especial o fiduciaria en un depositario en este estado, para ser utilizada exclusivamente para el depósito y mantenimiento de todas las rentas, depósitos de seguridad, fondos de garantía y otros dineros recibidos por el corredor en un capacidad fiduciaria en el curso de la gestión de bienes inmuebles. Esta cuenta será separada y distinta de cualquier otra cuenta mantenida por el corredor. El nombre, número de cuenta y ubicación del depositario se presentarán por escrito al superintendente. Esta cuenta puede generar intereses, que se pagarán a los propietarios de forma proporcional.
La división (A) (27) de esta sección no se aplica a los corredores que no se dedican a la gestión de bienes inmuebles en nombre de los propietarios.
(28) No haber establecido fechas de vencimiento definitivas en todos los acuerdos de agencia escritos en los que el corredor es parte;
(29) Tener un juicio final o gravamen insatisfecho en cualquier tribunal de registro contra el licenciatario que surja de la conducta del licenciatario como corredor o vendedor autorizado;
(30) No presentar rápidamente, a pedido, una declaración completa y completa de los gastos realizados por el corredor o vendedor de los fondos adelantados por o en nombre de una parte en una transacción de bienes raíces al corredor o vendedor con el fin de realizar tareas como licenciatario bajo este capítulo junto con la transacción de bienes raíces;
(31) Falla dentro de un tiempo razonable, después de la recepción de la comisión por parte del corredor, para rendir cuentas y pagar al vendedor de bienes raíces la parte que le corresponde al vendedor;
(32) Realizar cualquier servicio para otro que constituya la práctica del derecho, según lo determine cualquier tribunal de justicia;
(33) Haber sido juzgado incompetente con el propósito de mantener la licencia ante un tribunal, según lo dispuesto en la sección 5122.301 del Código Revisado. Una licencia revocada o suspendida bajo esta división se reactivará previa prueba a la comisión de la eliminación de la discapacidad.
(34) Haber autorizado o permitido que una persona actúe como agente en calidad de corredor de bienes raíces, o vendedor de bienes raíces, que no tenía licencia como agente de bienes raíces o vendedor de bienes raíces en virtud de este capítulo o que no tenía luego operando como agente o vendedor de bienes raíces comerciales fuera del estado según la sección 4735.022 del Código Revisado;
(35) Habiendo insertado o participado a sabiendas insertando cualquier término materialmente inexacto en un documento, incluyendo nombrar una consideración falsa;
(36) No haber informado al cliente del titular de la licencia de la existencia de una oferta o contraoferta o no haber presentado una oferta o contraoferta de manera oportuna, a menos que el cliente indique lo contrario, siempre que las instrucciones del cliente no entren en conflicto con ninguna ley estatal o federal;
(37) No haber cumplido con la sección 4735.24 del Código revisado;
(38) Habiendo actuado como un agente sin autoridad, impidió la capacidad de un agente principal para realizar cualquiera de los deberes descritos en la sección 4735.081 del Código Revisado, o impidió la capacidad de un licenciatario de nivel gerencial para realizar los deberes del licenciatario.
(B) Siempre que la comisión, de conformidad con la sección 4735.051 del Código Revisado, imponga sanciones disciplinarias por cualquier violación de esta sección, la comisión también puede imponer dichas sanciones al corredor con el que el vendedor está afiliado si la comisión determina que el corredor tenía conocimiento de las acciones del vendedor que violaron esta sección.
(C) La comisión, de conformidad con la sección 4735.051 del Código Revisado, impondrá sanciones disciplinarias a cualquier agente inmobiliario o vendedor extranjero que, en esa calidad o en el manejo de la propiedad del distribuidor o vendedor, sea declarado culpable de cualquiera de los actos. u omisiones especificadas o comprendidas en la división (A) de esta sección en la medida en que los actos u omisiones pertenezcan a bienes inmuebles extranjeros. Si la comisión impone tales sanciones a un vendedor de bienes raíces extranjero por una violación de esta sección, la comisión también puede suspender o revocar la licencia del agente de bienes raíces extranjero con el que el vendedor está afiliado si la comisión determina que el distribuidor tenía conocimiento de Las acciones del vendedor que violaron esta sección.
(D) La comisión puede suspender, total o parcialmente, la imposición de la pena de suspensión de una licencia en virtud de esta sección.
Citar como RC § 4735.18
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002; 10-12-2006; 2008 HB130 07/04/2009.
4735.181 Sanciones por incumplimiento de los requisitos legales: disposición de multas.
(A) Ningún corredor de bienes raíces o vendedor con licencia de conformidad con este capítulo no podrá cumplir con las divisiones (B) o (D) de la sección 4735.13, la división (D) de la sección 4735.14, o las secciones 4735.55, 4735.56 y 4735.58 del Código revisado o cualquier regla adoptada bajo esas divisiones o secciones.
(B) Cuando el superintendente determina que un licenciatario ha violado la división (A) de esta sección, el superintendente puede hacer lo siguiente:
(1) Iniciar acción disciplinaria bajo la sección 4735.051 del Código Revisado, de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado;
(2) Personalmente, o por correo certificado, entregar una citación e imponer sanciones de conformidad con esta sección al titular de la licencia.
(C) Cada citación presentada bajo esta sección notificará al licenciatario sobre la presunta violación o violaciones acusadas e informará al licenciatario sobre la oportunidad de solicitar una audiencia de conformidad con el Capítulo 119. del Código Revisado. La cita también deberá contener una declaración de una multa de hasta doscientos dólares por violación. Todas las multas cobradas de conformidad con esta sección se acreditarán al fondo de recuperación de bienes raíces, creado en la tesorería del estado bajo la sección 4735.12 del Código Revisado.
(D) Si se cita a un licenciatario tres veces bajo esta sección dentro de los doce meses consecutivos, el superintendente iniciará una acción disciplinaria de conformidad con la sección 4735.051 del Código Revisado por cualquier violación posterior que ocurra dentro del mismo período de doce meses.
Si un licenciatario no solicita una audiencia dentro de los treinta días posteriores a la fecha de notificación de la citación, o si el licenciatario y el superintendente no llegan a un acuerdo alternativo, la citación será definitiva.
(E) A menos que se indique lo contrario, el licenciatario nombrado en una cita final bajo esta sección debe cumplir con todos los requisitos contenidos en la cita final dentro de los treinta días posteriores a la fecha de vigencia de esa cita.
(F) El superintendente suspenderá automáticamente la licencia de un licenciatario si el licenciatario no cumple con la división (E) de esta sección.
Citar como RC § 4735.181
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 01-01-2005.
4735.182 Instrumento de honorarios devuelto sin pagar – honorarios adicionales – sanciones.
Si un cheque u otro instrumento borrador utilizado para pagar cualquier tarifa requerida bajo este capítulo se devuelve al superintendente sin pagar por la institución financiera sobre la cual se extrae por cualquier motivo, el superintendente notificará a la entidad o persona que el cheque u otro instrumento borrador fue devuelto por fondos insuficientes.
(A) Si el cheque o borrador del instrumento fue presentado por un licenciatario, el superintendente también notificará al licenciatario que la licencia del licenciatario se suspenderá a menos que el licenciatario, dentro de los quince días posteriores al envío de la notificación, presente la tarifa y un tarifa de cien dólares al superintendente. Si el licenciatario no presenta ambas tarifas dentro de ese período de tiempo, o si cualquier cheque u otro instrumento borrador utilizado para pagar cualquiera de esas tarifas se devuelve al superintendente sin pagar por la institución financiera a la que se recurrió por algún motivo, la licencia deberá se suspenderá inmediatamente sin una audiencia y el licenciatario deberá cesar su actividad como licenciatario en virtud de este capítulo.
(B) Si el cheque o el borrador del instrumento fue remitido por una persona o entidad que solicita la calificación de bienes inmuebles extranjeros o renovar un registro de propiedad, el superintendente también notificará al solicitante que el registro será suspendido, a menos que el solicitante, dentro de los quince días posteriores a la envío de la notificación por correo, presenta la tarifa y una tarifa de cien dólares al superintendente. Si el solicitante no presenta ambos honorarios dentro de ese período de tiempo, o si cualquier cheque u otro instrumento borrador utilizado para pagar cualquiera de los honorarios se devuelve al superintendente sin pagar por la institución financiera por la cual se extrae por cualquier motivo, el registro de la propiedad será suspendido inmediatamente sin una audiencia y el solicitante cesará su actividad.
(C) Si un solicitante de licencia remitió el cheque o el borrador del instrumento, dicha solicitud se rechazará automáticamente o se retirará la aprobación, a menos que el solicitante, dentro de los quince días posteriores al envío de la notificación, presente la tarifa y cien tarifa en dólares al superintendente. Si el solicitante no presenta ambos honorarios dentro de ese período de tiempo, o si cualquier cheque u otro instrumento borrador utilizado para pagar cualquiera de esos honorarios se devuelve al superintendente sin pagar por la institución financiera a la que se aplica por cualquier motivo, la solicitud ser denegado o la aprobación retirada.
(D) Si el cheque o borrador del instrumento fue remitido por un proveedor de cursos de educación o solicitante de proveedor de cursos, dicha solicitud será rechazada automáticamente o se retirará la aprobación, a menos que el solicitante, dentro de los quince días posteriores al envío del aviso, envíe la tarifa y una -cuenta de dólares al superintendente. Si el solicitante no presenta ambos honorarios dentro de ese período de tiempo, o si cualquier cheque u otro instrumento borrador utilizado para pagar cualquiera de esos honorarios se devuelve al superintendente sin pagar por la institución financiera a la que se aplica por cualquier motivo, la solicitud deberá ser denegado o la aprobación retirada.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 11-05-2004.
4735.19 Registros de comisión.
La comisión de bienes raíces de Ohio mantendrá un registro de sus procedimientos y, a solicitud de una parte interesada, o por su propia moción y notificación a las partes interesadas, podrá celebrar una audiencia para considerar la posibilidad de revocar, desocupar o modificar sus propias órdenes. Se debe presentar una solicitud ante la división dentro de los quince días posteriores al envío del aviso de la orden de la comisión a las partes interesadas. La comisión puede adoptar reglas de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado que establece las circunstancias en que una parte interesada puede solicitar una reconsideración.
Cualquier solicitante o demandado insatisfecho con una orden de la comisión puede apelar de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 01-04-1988.
4735.20 Comisiones, tarifas u otra compensación.
(A) Salvo lo dispuesto en las divisiones (B), (C) y (G) de esta sección, ningún corredor de bienes raíces con licencia o agente de bienes raíces extranjero con licencia pagará una comisión, tarifa u otra compensación por realizar cualquiera de los actos especificados en la sección 4735.01 del Código revisado a cualquier persona que no sea un corredor de bienes raíces con licencia o un vendedor de bienes raíces con licencia o para cualquier persona que no sea un vendedor de bienes raíces extranjero con licencia o un vendedor de bienes raíces extranjero con licencia.
(B) Un agente de bienes raíces con licencia o un agente de bienes raíces extranjero con licencia puede pagar una comisión a un agente de bienes raíces con licencia o un agente de bienes raíces extranjero con licencia de otro estado o país y puede recibir una comisión de un agente de bienes raíces con licencia o bienes inmuebles extranjeros con licencia agente inmobiliario de otro estado o país, pero solo cuando se realiza de acuerdo con las normas adoptadas por la comisión de bienes raíces de Ohio de conformidad con la sección 4735.10 del Código Revisado.
(C) Un corredor de bienes raíces con licencia puede pagar todo o parte de una tarifa, comisión u otra compensación obtenida por un licenciatario afiliado a una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación que no tiene licencia como real agente inmobiliario con la condición de que se cumplan todas las siguientes condiciones:
(1) Al menos uno de los socios, miembros, funcionarios o accionistas de la sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación sin licencia posee una licencia válida y activa emitida bajo este capítulo.
(2) Al menos uno de los socios, miembros, funcionarios o accionistas de la sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación sin licencia es el licenciatario afiliado que ganó la tarifa, comisión u otra compensación.
(3) La sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación sin licencia no participa en ninguno de los actos especificados en la división (A) de la sección 4735.01 del Código Revisado.
(4) El corredor verifica que el licenciatario afiliado cumple con las divisiones (C) (1) y (2) de esta sección y mantiene un registro de esta verificación por un período de tres años después de la fecha de verificación.
(5) El corredor mantiene un registro de toda la siguiente información para cada transacción, durante un período de tres años después de la fecha de la transacción:
(a) El nombre del licenciatario afiliado que ganó la tarifa, comisión u otra compensación;
(b) El monto de la tarifa, comisión u otra compensación que se ganó;
(c) El nombre de la sociedad, asociación, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada o corporación sin licencia a la que el corredor pagó la tarifa, comisión u otra compensación del licenciatario afiliado.
(D) El cumplimiento de la división (C) de esta sección no exime al corredor descrito en esa división de ninguna obligación de supervisar a un licenciatario afiliado, ni de ningún otro requisito de este capítulo o de las normas adoptadas de conformidad con este capítulo.
(E) El cumplimiento de la división (C) de esta sección no hace que un corredor descrito en esa división o un licenciatario afiliado esté exento de las secciones 4735.051, 4735.18 y 4735.32 del Código Revisado, o inmune a la responsabilidad personal en una acción civil contra el corredor o licenciatario afiliado por una violación de este capítulo.
(F) Ningún corredor pagará una tarifa, comisión u otra compensación que se deba a un licenciatario afiliado a un tercero acreedor del licenciatario afiliado.
(G) Cualquier propietario de cualquier interés en bienes inmuebles en el extranjero puede referir a un posible comprador a la persona que le vendió ese bien en el extranjero con la expectativa de recibir una valiosa consideración, si se cumplen todas las siguientes condiciones:
(1) La persona que vendió al propietario que bienes inmuebles extranjeros está vendiendo bienes inmuebles extranjeros calificados de conformidad con la sección 4735.25 del Código Revisado.
(2) Cualquier tarifa, comisión u otra consideración valiosa prometida o cobrada durante cualquier período que consista en doce meses consecutivos no exceda de mil dólares.
(3) El propietario no se refiere a posibles compradores de bienes inmuebles extranjeros de conformidad con esta sección en el curso normal de los negocios o como una práctica comercial habitual.
(4) El propietario no muestra los bienes inmuebles en el extranjero, no discute los términos o condiciones de compra de bienes inmuebles en el extranjero, ni participa en negociaciones con respecto a la oferta o venta de bienes inmuebles en el extranjero.
(5) Si una transacción de bienes inmuebles en el extranjero se lleva a cabo con un comprador que fue referido por el propietario a la persona que le vendió ese inmueble en el extranjero, la persona que vendió al propietario deberá revelar la ocurrencia de la referencia. inmuebles.
(H) La suspensión o revocación de la licencia de un corredor de bienes raíces o de un agente de bienes raíces extranjero suspenderá automáticamente la licencia de cada vendedor de bienes raíces o de un vendedor de bienes raíces extranjero otorgada a cualquier persona en virtud de la asociación con el corredor o agente cuya licencia ha sido suspendida o revocado, a la espera de un cambio de corredor o concesionario y la emisión de una nueva licencia. Dicha nueva licencia se emitirá sin cargos, si se otorga durante el mismo año en que se otorgó la licencia original.
(I) Una violación de esta sección es motivo para imponer sanciones disciplinarias de acuerdo con los procedimientos especificados en las secciones 4735.051, 4735.18 y 4735.32 del Código Revisado.
(J) Para los fines de esta sección, “licenciatario afiliado” significa una persona que posee una licencia válida y activa emitida en virtud de este capítulo y que está asociada con el corredor que paga una tarifa, comisión u otra compensación en el momento en que se ganan honorarios, comisiones u otras compensaciones.
Citar como RC § 4735.20
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 04-05-2002.
4735.21 Derecho de acción: límites para vendedores.
No se otorgará ningún derecho de acción a ninguna persona, sociedad, asociación o corporación por el cobro de una indemnización por el desempeño de los actos mencionados en la sección 4735.01 del Código Revisado, sin alegar y probar que dicha persona, sociedad, asociación o corporación fue licenciado como agente inmobiliario o agente inmobiliario extranjero. Nada de lo contenido en esta sección impedirá que se acumule un derecho de acción después de la expiración de una licencia de bienes raíces o de bienes raíces extranjeras si el titular de la licencia realizó el acto que dio lugar a la causa de la acción.
Ningún vendedor de bienes raíces o un vendedor de bienes raíces extranjero cobrará dinero en relación con cualquier transacción de corretaje de bienes raíces o bienes raíces extranjeros, ya sea como comisión, depósito, pago, alquiler u otro, excepto a nombre de y con el consentimiento de el corredor de bienes raíces con licencia o el agente de bienes raíces extranjero con licencia bajo el cual el vendedor tiene licencia en el momento en que el vendedor ganó la comisión. Tampoco ningún vendedor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces extranjero comenzará o mantendrá ninguna acción por una comisión u otra compensación en relación con una transacción de corretaje de bienes raíces o bienes raíces extranjeros, contra cualquier persona, excepto una persona con licencia como corredor de bienes raíces o bienes raíces extranjeros. agente inmobiliario bajo el cual el vendedor tiene licencia como vendedor en el momento en que surgió la causa de la acción.
Un vendedor autorizado bajo este capítulo no podrá vender, ceder ni transferir de otra manera el interés del vendedor en una comisión o parte de ella a una persona o entidad sin licencia. Si un vendedor realiza dicha asignación o transferencia, el corredor no le pagará al cesionario o cesionario ninguna parte de la comisión. No surgirá causa de acción en nombre de ninguna persona contra un corredor por no pagarle a un cesionario o cesionario ninguna parte de dicha asignación o transferencia.
Citar como RC § 4735.21
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 09-11-1985.
4735.211 División del fondo operativo inmobiliario.
Todas las multas impuestas bajo la sección 4735.051 del Código revisado, y todas las tarifas y cargos cobrados bajo las secciones 4735.06, 4735.09,4735.13, 4735.15, 4735.25, 4735.27, 4735.28 y 4735.29 del Código revisado, excepto las tarifas que se pagan a los bienes inmuebles El fondo de educación e investigación y el fondo de recuperación de bienes inmuebles, según lo dispuesto en este capítulo, se ingresarán en la tesorería del estado al crédito de la división del fondo operativo de bienes raíces, que se crea por la presente. Todos los gastos operativos de la división de bienes inmuebles se pagarán de la división del fondo operativo de bienes raíces.
La división del fondo operativo inmobiliario se evaluará como una parte proporcional de los costos administrativos del departamento de comercio de acuerdo con los procedimientos prescritos por el director de comercio y aprobados por el director de presupuesto y administración. Dichas evaluaciones se pagarán de la división del fondo operativo inmobiliario a la división del fondo administrativo.
Si el director de comercio determina que los fondos en la división del fondo operativo inmobiliario exceden los necesarios para financiar todos los gastos de la división en cualquier bienio, el director puede pagar los fondos excedentes a la educación e investigación inmobiliaria fondo.
Citar como RC § 4735.211
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/06-1996.
4735.22 [Derogado].
Derogado por la 128a Asamblea General Archivo No.9, HB 1, §105.01, ef. 16/10/2009. .
4735.23 Revisión de programas.
A solicitud del superintendente de bienes raíces, el departamento de educación superior puede, en consulta con la división de bienes raíces, realizar una revisión de los programas ofrecidos por una institución de educación superior de conformidad con la división (B) (6) (a) o (b) de la sección 4735.07 y la división (F) (6) de la sección 4735.09 del Código Revisado. El superintendente o el canciller de educación superior pueden solicitar a la institución cualquier información que el superintendente o canciller considere necesaria para realizar esta revisión.
Citar como RC § 4735.23
Agregado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
4735.24 Dinero en garantía que se mantendrá en una cuenta especial.
(A) Salvo que se indique lo contrario en esta sección, cuando el depósito de garantía relacionado con un acuerdo de compra de bienes inmuebles se deposita en el fideicomiso o en una cuenta especial de un corredor de bienes raíces, el corredor mantendrá ese dinero en la cuenta de acuerdo con los términos de la compra. acuerdo hasta que ocurra uno de los siguientes:
(1) La transacción se cierra y el corredor desembolsa el dinero en efectivo al agente de cierre o de depósito en garantía o, de lo contrario, desembolsa el dinero de conformidad con los términos del acuerdo de compra.
(2) Las partes proporcionan al corredor instrucciones escritas por separado que ambas partes han firmado que especifican cómo el corredor debe desembolsar el dinero en efectivo y el corredor actúa de acuerdo con esas instrucciones.
(3) El corredor recibe una copia de una orden judicial final que especifica a quién se le otorgará el dinero en efectivo y el corredor actúa de conformidad con la orden judicial.
(4) El dinero devengado se convierte en fondos no reclamados como se define en la división (M) (2) de la sección 169.02 del Código Revisado y, después de proporcionar la notificación que requiere la división (D) de la sección 169.03 del Código Revisado, el corredor ha informado los fondos no reclamados al director de comercio de conformidad con la sección 169.03 del Código revisado y ha remitido todo el dinero devengado al director.
(B) Un acuerdo de compra puede estipular que en caso de una disputa sobre el desembolso del dinero de garantía, el corredor devolverá el dinero al comprador sin previo aviso a las partes, a menos que, dentro de los dos años a partir de la fecha en que se depositó el dinero de garantía. en el fideicomiso o cuenta especial del corredor, el corredor ha recibido uno de los siguientes:
(1) Instrucciones escritas firmadas por ambas partes que especifican cómo se desembolsará el dinero;
(2) Notificación por escrito de que se ha presentado una acción judicial para resolver la disputa.
(C)
(1) Si las partes disputan el desembolso del dinero de garantía y el acuerdo de compra contiene la disposición descrita en la división (B) de esta sección, a más tardar el primer día de septiembre siguiente a la fecha del aniversario de dos años del depósito de la garantía dinero en la cuenta del corredor, el corredor deberá devolver el dinero de garantía al comprador a menos que las partes le hayan dado al corredor instrucciones escritas o un aviso de una acción judicial como se describe en la división (B) de esta sección.
(2) Si el corredor no puede ubicar al comprador en el momento en que vence el desembolso, después de notificar que la división (D) de la sección 169.03 del Código Revisado lo requiere, el corredor informará el dinero de la fianza como fondos no reclamados al director de comercio de conformidad con la sección 169.03 del Código Revisado y remitir todo el dinero devengado al director.
Citar como RC § 4735.24
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Fecha de vigencia: 2008 HB130 07/04/2009.
4735.25 Negociación de bienes inmuebles en el extranjero.
(UN)
(1) Ninguna persona, que no sea un propietario real de buena fe que venda por cuenta propia del propietario en una sola transacción y no a través de transacciones repetidas o sucesivas, o una persona exceptuada de obtener una licencia bajo la sección 4735.01 del Código Revisado, vender, arrendar o negociar de otro modo en este estado en bienes inmuebles extranjeros a menos que la persona haya calificado los bienes inmuebles extranjeros de conformidad con esta sección y a menos que se aplique uno de los siguientes:
(a) La persona tenía licencia bajo la sección 1707.15 o 1707.16 antes del 14 de octubre de 1969;
(b) La persona tenía licencia como agente de bienes raíces o vendedor extranjero en virtud de la antigua sección 1707.331 del Código Revisado antes de la fecha de vigencia de esta sección, pero solo hasta la fecha de vencimiento de la licencia;
(c) La persona tiene licencia bajo la sección 4735.27 o 4735.28 del Código Revisado.
(2) Un concesionario de bienes raíces extranjero con licencia o un vendedor de bienes raíces extranjero con licencia que actúa en calidad de fiduciario para un propietario de buena fe de bienes inmuebles extranjeros en la venta o arrendamiento de ese inmueble, o que de otro modo se dedica a bienes inmuebles extranjeros. en calidad de fiduciario para su propietario de buena fe, en una sola transacción y no a través de transacciones repetidas o sucesivas para ese propietario, no es necesario que califique tales bienes inmuebles en esta sección.
(B) Cualquier persona, que no sea una de las personas exceptuadas bajo la división (A) de esta sección, que desee vender, arrendar o comerciar de cualquier otra forma en bienes inmuebles extranjeros, deberá presentar una solicitud ante el superintendente de bienes raíces en la forma el superintendente prescribe, cuya aplicación deberá establecer lo siguiente:
(1) Una descripción exacta de los bienes inmuebles extranjeros que se buscan vender, arrendar o negociar;
(2) Un mapa o plataforma preparado por un agrimensor competente que muestra los límites y las dimensiones de los bienes inmuebles extranjeros y todos los lotes o subdivisiones de los mismos;
(3) Los nombres de los propietarios de bienes inmuebles en el extranjero, con una declaración detallada que muestre la responsabilidad financiera de cada propietario, junto con la dirección de la oficina de correos de cada uno, incluidos los números de calles u otra descripción pertinente; y si dicho propietario es una corporación o asociación, una copia de sus artículos o certificado de incorporación o del acuerdo por el cual fue creado, a menos que una copia ya esté en el archivo en la oficina del secretario de estado, junto con la prueba de que está calificado para hacer negocios en este estado, si es una corporación extranjera;
(4) Una lista y descripción de todos los gravámenes y gravámenes sobre bienes inmuebles extranjeros;
(5) Una descripción completa de todas las mejoras o desarrollos de cualquier naturaleza que se realicen o se prometan en bienes inmuebles en el extranjero, el costo de las mejoras o desarrollos y la seguridad, si corresponde, para su finalización;
(6) Una copia de cualquier restricción de construcción u otras restricciones sobre el uso de bienes inmuebles extranjeros;
(7) Una copia, descripción o plan que muestre la forma del contrato, el método y los términos de venta, arrendamiento u otro trato que se utilizará en relación con los bienes inmuebles extranjeros;
(8) Una lista o cronograma de todos los precios de venta de bienes inmuebles en el extranjero;
(9) Una lista o cronograma de todas las comisiones, bonificaciones o compensaciones en cualquier forma que se haya acordado o acordado pagar al solicitante y a cualquier concesionario o vendedor, por el propietario o por cualquier persona interesada en el real extranjero inmuebles;
(10) Otra información que requiere el superintendente.
(C) Todas las declaraciones, pruebas y documentos requeridos por el superintendente bajo esta sección, excepto los documentos públicos debidamente certificados, serán verificados por juramento del solicitante o de cualquier persona que tenga conocimiento de los hechos, y de tal manera y forma. según lo requiera el superintendente. El incumplimiento de las solicitudes del superintendente a este respecto será una razón suficiente para que el superintendente se niegue a calificar los bienes inmuebles extranjeros.
(D) Al presentar la solicitud, el solicitante deberá pagar al superintendente una tarifa de presentación de quinientos dólares más un dólar adicional por cada lote, unidad, parcela o interés incluido en la oferta, con una tarifa total que no exceda dos mil quinientos dólares, y depositará ante el superintendente una suma que el superintendente pueda requerir con el fin de sufragar el costo de verificar las declaraciones del solicitante, o con el fin de determinar que las disposiciones de este capítulo se han cumplido y se cumplirán con y que los bienes inmuebles extranjeros no se venderán, arrendarán ni se negociarán dentro de este estado en términos extremadamente injustos, o en un método o en términos que puedan defraudar o engañar a los compradores en este estado.
(E) El superintendente o la persona designada por el superintendente empleado por el departamento de comercio, puede inspeccionar y examinar los bienes inmuebles extranjeros o investigar al solicitante o las personas interesadas en, comerciar o vender bienes inmuebles extranjeros. El solicitante pagará el costo real de la inspección o el examen, incluida la proporción adecuada de los salarios de los empleados de la división de bienes raíces que lo realicen, y el superintendente podrá retenerlo de cualquier depósito. Se deberá presentar al solicitante una declaración detallada de dicho costo.
(F) Para evitar el fraude en la venta de bienes inmuebles en el extranjero o para proporcionar seguridad para el cumplimiento de los acuerdos para realizar mejoras en el mismo, el superintendente puede requerir que todos los pagos de los bienes inmuebles en el extranjero se realicen a un banco en este estado, y ser confiscado en ese banco y en custodia en los términos que el superintendente razonablemente requiere.
(G) Si el superintendente es de la opinión de que la venta, el arrendamiento o la eliminación propuesta no está en términos extremadamente injustos, que se han cumplido las disposiciones de este capítulo y que los bienes inmuebles extranjeros no se venderán, arrendarán, o tratado, en un método o en términos que puedan defraudar o engañar a las personas en este estado, el superintendente permitirá la calificación de los bienes inmuebles extranjeros para la venta, arrendamiento u otra disposición en los términos establecidos en la solicitud o en otros términos , calculado para evitar fraudes o engaños, lo aprueba el superintendente.
Citar como RC § 4735.25
Fecha de vigencia: 09-22-2000.
4735.26 Negarse a calificar bienes inmuebles extranjeros.
(A) Si el superintendente de bienes raíces se ha negado a calificar cualquier propiedad extranjera en virtud de la sección 4735.25 del Código Revisado, o ha suspendido o revocado la calificación de cualquier propiedad inmobiliaria extranjera, la parte perjudicada puede apelar de acuerdo con el Capítulo 119. de El Código Revisado.
(B) Una orden que sostenga la negativa del superintendente a calificar cualquier propiedad inmobiliaria extranjera, o que sostenga al superintendente para suspender o revocar la calificación de cualquier propiedad inmobiliaria extranjera no impedirá, después de diez días a partir de la orden, una nueva solicitud del demandante para calificación o para un retiro de la revocación o suspensión. Una orden a favor del demandante no impedirá que el superintendente, después de una notificación y audiencia adecuadas, revoque o suspenda posteriormente la calificación por cualquier causa adecuada que pueda acumularse o descubrirse después de la orden.
Citar como RC § 4735.26
Fecha de vigencia: 09-11-1985.
4735.27 Licencia de agente inmobiliario extranjero.
(A) Una solicitud para actuar como agente de bienes raíces en el extranjero deberá presentarse por escrito y presentarse ante el superintendente de bienes raíces. Será en la forma que el superintendente prescribe y contendrá la siguiente información:
(1) El nombre y la dirección del solicitante;
(2) Una descripción del solicitante, incluyendo, si el solicitante es una sociedad, asociación no incorporada, o cualquier forma similar de organización comercial, los nombres y las direcciones de residencia y comercial de todos los socios, funcionarios, directores, fideicomisarios o gerentes de la organización y la limitación de la responsabilidad de cualquier socio o miembro; y si el solicitante es una corporación, una lista de sus funcionarios y directores, y las direcciones de residencia y comercial de cada uno, y, si es una corporación extranjera, además, una copia de sus estatutos;
(3) La ubicación y direcciones de la oficina principal y todas las demás oficinas del solicitante;
(4) Una descripción general del negocio del solicitante antes de la solicitud, incluida una lista de estados en los que el solicitante es un agente de bienes raíces extranjero con licencia;
(5) Los nombres y direcciones de todos los vendedores del solicitante en la fecha de la solicitud;
(6) La naturaleza del negocio del solicitante, y sus lugares de negocios, durante el período de diez años anterior a la fecha de solicitud.
(B) Todo solicitante no residente deberá nombrar a una persona dentro de este estado a quien se le pueda notificar el proceso contra el solicitante y deberá proporcionar la residencia completa y la dirección comercial de la persona designada. Todo solicitante deberá presentar un consentimiento escrito irrevocable, ejecutado y reconocido por una persona debidamente autorizada para otorgar dicho consentimiento, de modo que se puedan iniciar acciones contra un fraude cometido por el solicitante en relación con la venta en este estado de bienes inmuebles extranjeros. , en el tribunal correspondiente de cualquier condado de este estado en el que pueda surgir una causa de acción por dicho fraude o en el que pueda residir el demandante en dicha acción, al servir en la secretaria de estado cualquier proceso adecuado o declaración autorizada por las leyes de este estado, en el caso de que el solicitante si un residente de este estado, o la persona designada por el solicitante no residente, no se puede encontrar en la dirección indicada. El consentimiento estipulará que el servicio de proceso en el secretario de estado se tomará en todos los tribunales para que sea tan válido y vinculante como si se hubiera prestado el servicio al agente inmobiliario extranjero. Si el solicitante es una corporación o una asociación no incorporada, el consentimiento deberá ir acompañado de una copia certificada de la resolución de la junta directiva, fiduciarios o gerentes de la corporación o asociación, autorizando a dicha persona a ejecutar el consentimiento.
(C) El superintendente puede investigar a cualquier solicitante de una licencia de distribuidor y puede requerir cualquier información adicional que considere necesaria para determinar la reputación comercial y las calificaciones del solicitante para actuar como un agente de bienes raíces extranjero. Si la solicitud de una licencia de concesionario involucra investigación fuera de este estado, el superintendente puede requerir que el solicitante anticipe fondos suficientes para pagar cualquiera de los gastos reales de la investigación, y se le proporcionará una declaración detallada de dicho gasto.
(D) Todo solicitante deberá realizar un examen escrito, prescrito y realizado por el superintendente, que cubre su conocimiento de los principios de la práctica inmobiliaria, el derecho inmobiliario, la financiación y la valoración, las transacciones inmobiliarias y los instrumentos relacionados con ellos, los cánones de los negocios. ética relacionada con las transacciones inmobiliarias y las obligaciones de los vendedores y vendedores de bienes raíces extranjeros. La tarifa para el examen, cuando es administrada por el superintendente, es de setenta y cinco dólares. Si el solicitante no se presenta para el examen, la tarifa se perderá y se presentará una nueva solicitud y tarifa, a menos que se demuestre al superintendente una buena causa de la falta de comparecencia. El superintendente puede renunciar al requisito de un examen en su totalidad o en parte si un solicitante tiene licencia como agente de bienes raíces por cualquier estado. Cualquier solicitante que no apruebe el examen dos veces deberá esperar seis meses antes de presentar la solicitud para volver a tomar el examen.
(E) Ninguna persona deberá tomar el examen del agente inmobiliario extranjero que no haya establecido a satisfacción del superintendente que él:
(1) No ha sido condenado por un delito grave o un delito de depravación moral o, si ha sido condenado, el superintendente ha ignorado la condena porque el solicitante ha demostrado al superintendente, por una preponderancia de la evidencia, que sus actividades y el historial de empleo desde la condena muestran que es honesto, sincero y de buena reputación, y no hay ninguna base para creer que volverá a violar las leyes involucradas;
(2) No ha sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado las leyes municipales, estatales o federales de derechos civiles relevantes para la protección de los compradores o vendedores de bienes inmuebles o, si así lo ha juzgado, han pasado al menos dos años. desde la decisión de la corte y el superintendente no ha tenido en cuenta la adjudicación porque el solicitante ha demostrado, por preponderancia de la evidencia, que sus actividades y antecedentes laborales desde la adjudicación muestran que es honesto, sincero y de buena reputación, y no hay base de hecho para creer que nuevamente violará las leyes involucradas;
(3) No ha violado, durante ningún período durante el cual se le otorgó la licencia conforme a este capítulo o cualquier sección anterior del Código Revisado aplicable a vendedores o vendedores de bienes raíces extranjeros con licencia, cualquier disposición o regla adoptada de conformidad con este capítulo o esa sección, o, si ha violado alguna disposición o regla, ha establecido a satisfacción del superintendente que no volverá a violar la disposición o regla.
(F) Si el superintendente considera que un solicitante de una licencia como agente inmobiliario extranjero, o cada miembro, gerente o funcionario nombrado de una asociación, asociación o solicitante corporativo tiene al menos dieciocho años de edad, es de buen negocio reputación, ha pasado el examen requerido bajo esta sección o ha sido suspendido el requisito de un examen, y parece calificado de otra manera, el superintendente deberá emitir una licencia al solicitante para realizar negocios en este estado como un agente de bienes raíces extranjero. Los concesionarios con licencia de conformidad con esta sección deberán emplear como vendedores de bienes raíces extranjeros solo personas con licencia de conformidad con la sección 4735.28 del Código Revisado. Si en algún momento dichos vendedores renuncian o son despedidos o se agregan nuevos vendedores, el concesionario notificará inmediatamente al superintendente y presentará a la división de bienes raíces los nombres y direcciones de los nuevos vendedores.
(G) Si el solicitante simplemente está renovando su licencia para el año anterior, la solicitud debe contener solo la información requerida por las divisiones (A) (2), (3) y (6) de esta sección.
Citar como RC § 4735.27
Fecha de vigencia: 01-04-1988.
4735.28 Licencia de vendedor inmobiliario extranjero.
(A) Una solicitud para actuar como vendedor de bienes raíces en el extranjero deberá presentarse por escrito y presentarse ante el superintendente de bienes raíces. Será en la forma que el superintendente prescribe y contendrá la siguiente información:
(1) El nombre y domicilio completo y domicilio comercial del solicitante;
(2) El nombre del agente inmobiliario extranjero que está empleando al solicitante o que tiene la intención de contratarlo;
(3) La edad y educación del solicitante, y su experiencia en la venta de bienes inmuebles en el extranjero; si alguna vez ha sido autorizado por el superintendente, y si es así, cuándo; si alguna vez el superintendente le ha negado una licencia; y si alguna vez se le ha otorgado una licencia o se le ha denegado una licencia o un permiso similar por parte de cualquier división o superintendente de bienes raíces, por cualquier nombre conocido o designado, en cualquier lugar;
(4) La naturaleza del empleo, y los nombres y direcciones de los empleadores, del solicitante por el período de diez años inmediatamente anterior a la fecha de la solicitud.
(B) Todo solicitante deberá realizar un examen escrito, prescrito y realizado por el superintendente, que cubre su conocimiento de los principios de la práctica inmobiliaria, el derecho inmobiliario, la financiación y la evaluación, las transacciones inmobiliarias y los instrumentos relacionados con ellos, los cánones de los negocios. Ética relacionada con las transacciones inmobiliarias y los deberes de los vendedores extranjeros de bienes raíces. La tarifa para el examen, cuando es administrada por el superintendente, es de cincuenta dólares. Si el solicitante no se presenta para el examen, la tarifa se perderá y se presentará una nueva solicitud y tarifa, a menos que se demuestre al superintendente una buena causa de la falta de comparecencia. El superintendente puede renunciar al requisito de un examen en su totalidad o en parte si un solicitante tiene licencia de agente de bienes raíces o vendedor de algún estado. Cualquier solicitante que no apruebe el examen dos veces deberá esperar seis meses antes de presentar la solicitud para volver a tomar el examen.
(C) Ninguna persona deberá tomar el examen del vendedor de bienes raíces extranjero que no haya establecido a satisfacción del superintendente que él:
(1) No ha sido condenado por un delito grave o un delito de depravación moral o, si ha sido condenado, el superintendente ha ignorado la condena porque el solicitante ha demostrado al superintendente, por una preponderancia de la evidencia, que sus actividades y el historial de empleo desde la condena muestran que es honesto, sincero y de buena reputación, y no hay ninguna base para creer que volverá a violar las leyes involucradas;
(2) No ha sido finalmente juzgado por un tribunal por haber violado las leyes municipales, estatales o federales de derechos civiles relevantes para la protección de los compradores o vendedores de bienes inmuebles o, si así lo ha juzgado, han pasado al menos dos años. desde la decisión de la corte y el superintendente no ha tenido en cuenta la adjudicación porque el solicitante ha demostrado, por preponderancia de la evidencia, que sus actividades y antecedentes laborales desde la adjudicación muestran que es honesto, sincero y de buena reputación, y no hay base de hecho para creer que violará nuevamente las leyes;
(3) No ha violado, durante ningún período durante el cual se le otorgó la licencia conforme a este capítulo o cualquier sección anterior del Código Revisado aplicable a vendedores o vendedores de bienes raíces extranjeros con licencia, cualquier disposición o regla adoptada de conformidad con este capítulo o esa sección, o, si ha violado alguna disposición o regla, ha establecido a satisfacción del superintendente que no volverá a violar la disposición o regla.
(D) Todo vendedor de bienes inmuebles en el extranjero deberá contar con la licencia del superintendente de bienes inmuebles y deberá ser empleado únicamente por el agente de bienes raíces con licencia en el extranjero especificado en su licencia.
(E) Si el superintendente considera que el solicitante tiene buena reputación comercial, parece estar calificado para actuar como vendedor de bienes raíces en el extranjero, y ha cumplido completamente con las disposiciones de este capítulo, y que el distribuidor en la solicitud es un licenciado El agente de bienes raíces extranjero, el superintendente, previo pago de los honorarios prescritos por la sección 4735.15 del Código Revisado, emitirá una licencia al solicitante autorizándolo a actuar como vendedor para el agente mencionado en la solicitud.
Citar como RC § 4735.28
Fecha de vigencia: 01-04-1988.
4735.29 Renovaciones.
La licencia de cada vendedor y vendedor de bienes raíces extranjeros vencerá el treinta y uno de diciembre de cada año, y puede renovarse al presentar al superintendente de bienes raíces una solicitud de renovación y el pago de la tarifa prescrita. en la sección 4735.15 del Código Revisado, no menos de quince o más de sesenta días antes del vencimiento de la licencia anterior. El superintendente puede aceptar una solicitud de renovación menos de quince días antes del vencimiento de cualquier año calendario. Notificará, sin demora irrazonable, su acción sobre cualquier solicitud de renovación de la licencia de un vendedor o vendedor de bienes raíces extranjero. La licencia de un agente inmobiliario extranjero puede emitirse en cualquier momento por el resto del año calendario. En tal caso, la tarifa anual prescrita en la sección 4735.15 del Código Revisado no se reducirá.
Citar como RC § 4735.29
Fecha de vigencia: 09-11-1985.
4735.30 Representaciones falsas de hechos materiales o relevantes.
Ninguna persona, a sabiendas, hará o hará que se haga una representación falsa con respecto a un hecho material y relevante, en cualquier declaración oral o en cualquier descripción, solicitud o declaración escrita, con el propósito de asegurar la calificación de cualquier propiedad extranjera en virtud de la sección 4735.25 del Código revisado.
Citar como RC § 4735.30
Fecha de vigencia: 09-11-1985.
4735.32 Investigaciones.
(UN)
(1) La comisión de bienes raíces de Ohio o el superintendente de bienes raíces puede comenzar, en cualquier momento dentro de los tres años a partir de la fecha en que ocurrió una presunta violación de una disposición de este u otro capítulo del Código Revisado, cualquier investigación relacionada con la conducta de un corredor de bienes raíces con licencia, un vendedor de bienes raíces, un agente de bienes raíces extranjero o un vendedor de bienes raíces extranjero, que esté autorizado de conformidad con la sección 1349.11, 4735.051, 4735.052 o 4735.18, o cualquier otra sección del Código Revisado, y que tiene el propósito de determinar si un licenciatario, una persona sin licencia o una entidad sin licencia ha violado una disposición de este u otro capítulo del Código Revisado y si, como consecuencia, la licencia de un licenciatario debe suspenderse o revocarse, u otra acción disciplinaria tomada, según lo dispuesto en este u otro capítulo del Código revisado. Si dicha investigación no se inicia dentro del período de tres años, se prohibirá, y ni la comisión ni el superintendente suspenderán o revocarán la licencia de ningún licenciatario, ni tomarán otras medidas disciplinarias contra ningún licenciatario, persona sin licencia o sin licencia. entidad debido a la presunta violación de una disposición de este u otro capítulo del Código Revisado que podría haber sido objeto de la investigación prohibida.
(2) A los efectos de la división (A) (1) de esta sección, si se trata de una investigación autorizada por la sección 4735.051 del Código Revisado, se considerará que comenzó a partir de la fecha en que una persona presenta el denuncia con la división de bienes inmuebles.
(B) Esta sección no afecta ninguna responsabilidad penal o civil que un corredor de bienes raíces con licencia, un vendedor de bienes raíces, un agente de bienes raíces extranjero o un vendedor de bienes raíces extranjero, o cualquier persona sin licencia, pueda tener bajo este u otro capítulo de la versión revisada Código o bajo la ley común de este estado.
Citar como RC § 4735.32
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 10-20-1999.
4735.33 Efecto del incumplimiento de manutención infantil en la licencia.
Al recibir un aviso de conformidad con la sección 3123.43 del Código revisado, el superintendente de bienes raíces deberá cumplir con las secciones3123.41 a 3123.50 del Código revisado y cualquier regla aplicable adoptada bajo la sección 3123.63 del Código revisado con respecto a una licencia emitida de conformidad a este capitulo.
Citar como RC § 4735.33
Fecha de vigencia: 22/03/2001.
4735.51 Relación con la agencia: definiciones de divulgación.
Como se usa en las secciones 4735.51 a 4735.74 del Código revisado:
(A) “Agencia” y “relación de agencia” significa una relación en la cual un licenciatario representa a otra persona en una transacción de bienes raíces.
(B) “Acuerdo de agencia” significa un contrato entre un licenciatario y un cliente en el que el cliente se compromete a pagar al corredor una consideración valiosa, o acepta que el licenciatario puede recibir una consideración valiosa de otro, para realizar un acto que requiere un real licencia de bienes bajo este capítulo.
(C) “Agente” y “agente de bienes raíces” significa una persona autorizada por este capítulo para representar a otro en una transacción de bienes raíces.
(D) “Licenciatario afiliado” significa un corredor de bienes raíces o un vendedor de bienes raíces con licencia de este capítulo que está afiliado a una agencia de corretaje.
(MI)
“Cliente” significa una persona que ha entrado en una relación de agencia con un licenciatario.
(F) “Información confidencial” significa toda la información que un cliente solicita que se mantenga confidencial o que, si se divulga, tendría un efecto adverso en la posición del cliente en la transacción de bienes raíces, excepto en la medida en que la ley exija al agente información y toda la información que la ley exige que se mantenga confidencial.
(G) “Ofertas contemporáneas” significa ofertas de compra o arrendamiento en nombre de dos o más clientes representados por el mismo licenciatario por la misma propiedad que el licenciatario conoce, conoce o tiene razones para saber que el propietario tomará en consideración o representante autorizado del propietario durante el mismo período de tiempo.
(H) “Relación de agencia dual” significa cualquiera de las relaciones de agencia dual establecidas en la sección 4735.70 del Código Revisado.
(I) “Transacción dentro de la empresa” significa una transacción de bienes raíces en la cual el comprador y el vendedor están representados por la misma corredora.
(J)
“Comprador” significa una parte en una transacción de bienes raíces que es la potencial cesionaria de la propiedad. “Comprador” incluye una persona que busca comprar una propiedad y una persona que busca alquilar una propiedad como inquilino o arrendatario.
(K) “Transacción de bienes raíces” significa cualquier acto que se describe en la división (A) de la sección 4735.01 del Código Revisado o que está relacionado con la ejecución de un acto descrito en esa sección.
(L) “Subagency” y “relación de subagency” significa una relación de agencia en la que un licenciatario actúa para otro licenciatario en el desempeño de las tareas para el cliente de ese licenciatario.
(M) “Oportuna” significa lo antes posible bajo las circunstancias particulares.
Citar como RC § 4735.51
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 10-12-2006.
4735.52 Alcance del capítulo.
Las disposiciones de este capítulo determinan los tipos de relaciones de agencia permitidas en una transacción de bienes raíces. Excepto en la medida en que los deberes de un agente de bienes raíces se establecen específicamente en este capítulo, o se modifican de otro modo por acuerdo, los deberes de un agente de bienes raíces están determinados por el derecho consuetudinario.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.53 Relaciones de agencia permitidas.
(A) Los tipos de relaciones de agencia que un licenciatario puede establecer en una transacción de bienes raíces se limitan a lo siguiente:
(1) Una relación de agencia entre el licenciatario y el vendedor;
(2) Una relación de agencia entre el licenciatario y el comprador;
(3) Una relación de agencia dual entre el licenciatario y el vendedor y el comprador;
(4) Una relación de subagencia entre el licenciatario y el cliente de otro licenciatario.
(B) Cuando se forma una relación de agencia entre un licenciatario y un cliente, todo lo siguiente también se considera el agente de ese cliente:
(1) El corretaje con el que está afiliado el licenciatario y, excepto lo dispuesto en la división (C) de la sección 4735.70 del Código Revisado, los licenciatarios de nivel gerencial en ese corretaje que tienen funciones de supervisión directa sobre los licenciatarios;
(2) Cualquier licenciatario empleado o afiliado a la corredora que recibe información confidencial del agente del cliente;
(3) Cualquier otro licenciatario en el corretaje que ayudó a establecer la relación de agencia;
(4) Cualquier licenciatario en el corretaje que sea designado específicamente con el consentimiento del cliente para representar a ese cliente.
(C) Salvo que se indique lo contrario en las divisiones (B) (1) a (4) de esta sección, otro licenciatario que esté afiliado a la misma corredora que el licenciatario no es un agente de ese cliente.
(D) Un pago o la promesa de un pago a un licenciatario no determina si se ha creado una relación de agencia entre un licenciatario y un cliente o entre otros licenciatarios en el corretaje con el cual el licenciatario está afiliado y ese cliente.
Citar como RC § 4735.53
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 01-01-2005.
4735.54 Política escrita de la compañía para tipos de relaciones de agencia para corretaje.
Cada corredora desarrollará y mantendrá una política escrita de la compañía que establece los tipos de relaciones de agencia que los miembros de esa corredora pueden establecer. La política incluirá disposiciones sobre si se permiten las relaciones de agencia dual establecidas en la sección 4735.70 del Código Revisado. La política también establecerá procedimientos para garantizar la protección de la información confidencial y para garantizar que la disposición de confidencialidad se extienda a los licenciatarios afiliados del corretaje. La política desarrollada y mantenida bajo esta sección deberá cumplir con los estándares mínimos establecidos por la regla del superintendente de bienes raíces con la aprobación de la comisión de bienes raíces de Ohio. El desarrollo y mantenimiento de una política bajo esta sección no eximirá a una corredora de responsabilidad por la falla de la corredora, cualquier licenciatario de la corredora, o cualquier empleado de la corredora, para mantener la confidencialidad de la información confidencial de un cliente. La corredora proporcionará una copia de su política desarrollada y mantenida bajo esta sección a cada cliente o posible cliente que lo solicite.
Citar como RC § 4735.54
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.55 Acuerdos de agencia escritos.
(A) Cada acuerdo de agencia escrito deberá contener todo lo siguiente:
(1) Una fecha de vencimiento;
(2) Una declaración de que es ilegal, de conformidad con la ley de vivienda justa de Ohio, división (H) de la sección 4112.02 del Código Revisado, y la ley federal de vivienda justa, 42 USCA 3601, según enmendada, negarse a vender, transferir , asignar, alquilar, arrendar, subarrendar o financiar alojamientos de vivienda, negarse a negociar la venta o alquiler de alojamientos de vivienda, o denegar o hacer alojamientos de vivienda no disponibles por motivos de raza, color, religión, sexo, estado familiar como se define en la sección 4112.01 del Código revisado, ascendencia, estado militar según se define en esa sección, discapacidad según se define en esa sección, u origen nacional o para discriminar en la publicidad de la venta o alquiler de viviendas, en la financiación de viviendas o en la provisión de Servicios de corretaje de bienes inmuebles;
(3) Una declaración que defina la práctica conocida como “superproducción” y declare que es ilegal;
(4) Una copia del logotipo de igualdad de oportunidades de vivienda del departamento de vivienda y desarrollo urbano de los Estados Unidos, según lo establecido en 24 CFR 109.30, según enmendada.
(B) Cada acuerdo de agencia escrito deberá contener un lugar para que el licenciatario y el cliente firmen y fechen el acuerdo.
(C) El licenciatario deberá proporcionar una copia de cualquier acuerdo de agencia por escrito a un cliente de manera oportuna después de que el licenciatario y el cliente lo hayan firmado y fechado.
Citar como RC § 4735.55
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 03-17-2000; 2007 HB372 24/03/2009
4735.56 Se requiere una política de corretaje por escrito sobre la agencia: divulgación al cliente.
(A) Cada corredora desarrollará una política de corretaje por escrito sobre la agencia que se entregará a los posibles vendedores y compradores de acuerdo con las divisiones (C) y (D) de esta sección.
(B) La política de corretaje de la agencia descrita en la división (A) de esta sección incluirá toda la información siguiente:
(1) Una explicación de las relaciones de agencia permitidas disponibles bajo la sección 4735.53 del Código Revisado y los deberes que el agente le debe al cliente del agente;
(2) La política de corretaje sobre representación de compradores o vendedores;
(3) Si en algún momento durante la relación con la agencia, la corredora y su licenciatario pueden actuar como un agente dual, y las opciones y consecuencias para el cliente si surge una situación de agencia dual, incluido el derecho del cliente a terminar la relación de la agencia y buscar representación de otra fuente;
(4) Si en algún momento durante la relación con la agencia, otro licenciatario afiliado a la misma corredora que el licenciatario puede convertirse en el agente exclusivo de la otra parte en la transacción y si cada licenciatario representará solo los intereses del cliente de ese licenciatario;
(5) La política de corretaje de cooperación con otros corredores, incluso si el corretaje ofrece compensación a otros corredores o buscará compensación de otros corredores;
(6) Que una corredora que tenga un comprador como cliente representa los intereses del comprador aunque el agente del vendedor o el vendedor puedan compensar la corredora de ese comprador;
(7) Que la firma del comprador o el vendedor indica acuse de recibo de la política de corretaje en la agencia.
(C) Un licenciatario que actúe como agente del vendedor deberá proporcionar al vendedor la política de corretaje de la agencia descrita en esta sección antes de comercializar o mostrar los bienes inmuebles del vendedor y deberá obtener una firma del acuse de recibo del vendedor a menos que el vendedor se niegue a proporcionar un firma. Si el vendedor se niega a proporcionar una firma, el licenciatario deberá anotar esto en la política.
(D) Un licenciatario que trabaje directamente con un comprador en una transacción de bienes raíces, ya sea como agente del comprador, el agente del vendedor o el subagente del vendedor, deberá proporcionar al comprador la política de corretaje de la agencia descrita en esta sección y obtener una firma de el comprador acusa recibo de la póliza a menos que el comprador se niegue a proporcionar una firma. Si el comprador se niega a proporcionar una firma, el licenciatario deberá anotar esto en la política. Salvo lo dispuesto en la división (E) de esta sección, el licenciatario deberá proporcionar la política de corretaje en la agencia a un comprador antes de la primera de las siguientes acciones del licenciatario:
(1) Iniciar una evaluación de precalificación para determinar si el comprador tiene la capacidad financiera de comprar o arrendar una propiedad inmobiliaria en particular;
(2) Solicitar información financiera específica del comprador para determinar la capacidad del comprador para comprar o financiar bienes inmuebles en un rango de precios particular;
(3) Mostrar los bienes inmuebles al comprador que no sea en una casa abierta;
(4) Discutir, con el comprador, la presentación de una oferta para comprar o arrendar bienes inmuebles;
(5) Presentar una oferta para comprar o arrendar bienes inmuebles en nombre del comprador.
(E) Si el evento más temprano descrito en la división (D) de esta sección es por teléfono o correo electrónico, el licenciatario deberá revelar por ese mismo medio la naturaleza de la relación de agencia que el licenciatario tiene con el vendedor y el comprador. El titular de la licencia deberá proporcionar al comprador la política de corretaje de la agencia descrita en esta sección en la primera reunión con el comprador después de esta divulgación de la relación de la agencia.
(F) Un licenciatario que actúe como agente del vendedor no está obligado a proporcionar al comprador la política de corretaje de la agencia descrita en esta sección, excepto en el caso de un evento descrito en la división (D) de esta sección.
(G) Los requisitos de esta sección con respecto a la provisión de una política de corretaje en la agencia se aplican solo en las siguientes situaciones:
(1) La venta o arrendamiento de terrenos vacantes;
(2) La venta de una parcela de bienes inmuebles que contiene de una a cuatro unidades residenciales;
(3) El arrendamiento de locales residenciales como se define en la sección 5321.01 del Código revisado, si el contrato de arrendamiento o arrendamiento es por un plazo de más de dieciocho meses
.
Modificado por la 130a Asamblea General, Archivo No. 25, HB 59, §101.01, ef. 29/09/2013.
Fecha de vigencia: 01-01-2005.
4735.57 Declaración de divulgación de la agencia: divulgación de doble agencia.
(A) El superintendente de bienes raíces, con la aprobación de la comisión de bienes raíces de Ohio, establecerá por norma una declaración de divulgación de la agencia. La declaración de divulgación de la agencia deberá contener un lugar para que el titular de la licencia y las partes de la transacción firmen y fechen la declaración y deberá contener secciones para la divulgación o explicación de todo lo siguiente:
(1) A menos que sea confidencial, los nombres de todas las partes en la transacción;
(2) La dirección de los bienes inmuebles que se venden o alquilan;
(3) El nombre del licenciatario o licenciatarios y el corretaje con el que cada licenciatario está afiliado;
(4) La parte que cada licenciatario en el corretaje designado representa en la transacción;
(5) Si un licenciatario que representa a un comprador de bienes raíces y un licenciatario que representa al vendedor de esos bienes inmuebles están afiliados a la misma corredora, ya sea que los dos licenciatarios actúen como agentes duales o que representen individualmente al comprador y al vendedor por separado;
(6) Si solo un licenciatario está involucrado en la transacción, si ese licenciatario es un agente dual o representa a una sola parte de la transacción;
(7) Si tanto el comprador como el vendedor están representados por licenciatarios afiliados a la misma corredora, la corredora es un agente dual;
(8) Que la firma del cliente indica el consentimiento informado del cliente para la relación con la agencia y que si el cliente no comprende la declaración de divulgación de la agencia, el cliente debe consultar a un abogado.
(B) La declaración de divulgación de la agencia especificará los deberes de un licenciatario que actúa como agente dual y deberá contener secciones que revelen todo lo siguiente:
(1) Una explicación de la naturaleza de una relación de agencia dual, incluida una declaración de que al actuar como agente dual, los licenciatarios de la corredora representan a dos clientes cuyos intereses son, o en ocasiones pueden ser, diferentes o adversos;
(2) Que como resultado de la relación de la agencia dual, el agente dual no podrá abogar en nombre del cliente en la misma medida que el agente podría hacerlo si el agente representara a un solo cliente;
(3) Una descripción de los deberes que la corredora y sus licenciatarios y empleados afiliados deben a cada cliente, incluido el deber de confidencialidad;
(4) Que ni la corredora ni sus licenciatarios afiliados tienen ninguna relación material con ningún cliente que no sea incidental a la transacción, o si la corredora o sus licenciatarios afiliados tienen una relación material, una divulgación de la naturaleza de la relación. Para los propósitos de esta división, “relación material” significa cualquier relación personal, familiar o comercial realmente conocida entre la corredora o un licenciatario afiliado y un cliente que podría perjudicar la capacidad de la corredora o licenciatario afiliado de ejercer un juicio legal e independiente en relación con otro cliente
(5) Que como agente dual, la corredora no puede participar en una conducta que sea contraria a los intereses o instrucciones de una de las partes o actuar de manera sesgada en nombre de una de las partes;
(6) Una sección que especifica la fuente de compensación para el corredor de bienes raíces;
(7) Que el cliente no tiene que dar su consentimiento a la relación de agencia dual, y las opciones disponibles para la representación del cliente en la transacción si el cliente no da su consentimiento, incluido el derecho del cliente a terminar la relación de la agencia y buscar representación de otra fuente;
(8) Que el consentimiento a la relación de agencia dual por parte del cliente se ha dado voluntariamente, que la firma indica el consentimiento informado, y que los deberes de un licenciatario que actúa como un agente dual revelado al cliente de conformidad con la división (B) de este La sección ha sido leída y entendida.
Fecha de vigencia: 01-01-2005.
4735.58 Cuando se deben proporcionar declaraciones de divulgación.
(UN)
(1) Un licenciatario que sea un agente del comprador o un subagente del vendedor que trabaje con un comprador deberá presentar la declaración de divulgación de la agencia descrita en la sección 4735.57 del Código Revisado al comprador y solicitarle al comprador que firme y feche la declaración a más tardar en la preparación de una oferta de compra o arrendamiento, o una solicitud por escrito de una propuesta de arrendamiento. El titular de la licencia deberá entregar la declaración firmada por el comprador al agente del vendedor o al vendedor si el vendedor no está representado por un agente. Antes de presentar al vendedor una oferta de compra o arrendamiento por escrito, o una solicitud por escrito de una propuesta de arrendamiento, el agente del vendedor o el agente del comprador si el vendedor no está representado por un agente, deberá presentar la declaración de divulgación de la agencia a el vendedor y solicite al vendedor que firme y feche la declaración.
(2) Un licenciatario deberá indicar la relación precisa de la agencia en la declaración de divulgación de la agencia.
(B) Un licenciatario que venda propiedades en una subasta deberá, antes de la subasta, revelar verbalmente a la audiencia que el licenciatario representa al vendedor en la transacción de bienes raíces. El titular de la licencia deberá proporcionar la declaración de divulgación de la agencia descrita en la sección 4735.57 del Código Revisado al postor exitoso antes de que el postor firme un contrato de compra.
(C) La evidencia de que un licenciatario no ha cumplido con esta sección constituye evidencia prima facie de mala conducta en violación de la división (A) (6) de la sección 4735.18 del Código Revisado.
(D) Los requisitos de divulgación de esta sección no se aplican en ninguna de las siguientes situaciones:
(1) El alquiler o arrendamiento de locales residenciales como se define en la sección 5321.01 del Código revisado, si el contrato de alquiler o arrendamiento puede realizarse en dieciocho meses o menos;
(2) La referencia de un posible comprador o vendedor a otro licenciatario;
(3) Transacciones que impliquen la venta, arrendamiento o intercambio de bienes inmuebles en el extranjero según se define en la división (E) de la sección 4735.01 del Código Revisado;
(4) Transacciones que involucran la venta de un lote de cementerio o un derecho de entierro de cementerio.
(E) El titular de la licencia está obligado a realizar todos los deberes impuestos a un agente de bienes raíces en el derecho consuetudinario, excepto en la medida en que los deberes sean inconsistentes con los deberes prescritos en este capítulo o se modifiquen por acuerdo.
Citar como RC § 4735.58
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.59 Cambiar la parte que representa un licenciatario.
Para cambiar la parte que un licenciatario representa en una transacción de bienes raíces después de que se haya firmado y fechado una declaración de divulgación de la agencia o después de la divulgación verbal de la relación de la agencia, el licenciatario deberá obtener el consentimiento por escrito de la parte originalmente representada para representar a otra parte en la transacción. El titular de la licencia notificará de inmediato a todas las personas que hayan sido notificadas de la relación original.
La comisión de bienes raíces de Ohio puede adoptar reglas de acuerdo con el Capítulo 119. del Código Revisado para proporcionar las divulgaciones requeridas cuando un licenciatario termina una relación de agencia y se convierte en un principal en la transacción.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.60 Licenciatario que representa las divulgaciones del comprador.
Un licenciatario que represente a un comprador deberá hacer lo siguiente:
(A) Revelar al titular de la licencia que representa al vendedor, o si el vendedor no está representado, revelarle al vendedor que el titular de la licencia representa al comprador en la transacción. Esta divulgación tendrá lugar durante el primer contacto que el licenciatario tenga con cualquier empleado o licenciatario de la corredora con la que esté afiliado el agente del vendedor, o si el vendedor no está representado por un licenciatario, durante el primer contacto con el vendedor.
(B) Si el vendedor no está representado por un licenciatario, revele verbalmente durante el primer contacto con el vendedor, cualquier intención de solicitar una compensación del vendedor.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.61 Prohibición de información falsa.
Ningún licenciatario deberá proporcionar información falsa a ninguna de las partes en una transacción de bienes raíces.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.62 Deberes fiduciarios en general.
Al representar a cualquier cliente en una relación de agencia o subagencia, el titular de la licencia será un fiduciario del cliente y hará todo lo posible para garantizar el interés del cliente, incluyendo, entre otros, hacer todo lo siguiente:
(A) Ejercer habilidades y cuidados razonables para representar al cliente y llevar a cabo las responsabilidades de la relación de la agencia;
(B) Realizar los términos de cualquier acuerdo de agencia por escrito;
(C) Seguir las instrucciones legales del cliente;
(D) Realizar todas las tareas especificadas en este capítulo de manera leal al interés del cliente;
(E) Cumplir con todos los requisitos de este capítulo y otros estatutos, reglas y regulaciones aplicables, incluyendo la ley de vivienda justa de Ohio, la división (H) de la sección 4112.02 del Código Revisado y la ley federal de vivienda justa, 42 USCA 3601, según enmendado;
(F) Revelar al cliente cualquier hecho material de la transacción del que el licenciatario tenga conocimiento o deba tener conocimiento en el ejercicio de habilidades y cuidados razonables y que no sea información confidencial de conformidad con una agencia actual o anterior o una relación de agencia dual;
(G) Asesorar al cliente para obtener asesoramiento experto relacionado con asuntos materiales cuando sea necesario o apropiado;
(H) Contabilizar de manera oportuna todo el dinero y los bienes recibidos en los que el cliente tenga o pueda tener un interés;
(I) Mantener confidencial toda la información confidencial, a menos que el licenciatario pueda revelar la información de conformidad con la división (B) de la sección 4735.74 del Código Revisado. Este requisito incluye no revelar información confidencial a ningún titular de licencia que no sea un agente del cliente.
Citar como RC § 4735.62
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.621 Renuncia a deberes fiduciarios.
(A) El cliente no puede renunciar a los deberes requeridos de un licenciatario según la sección 4735.62 del Código Revisado.
(B) Un titular de licencia deberá realizar las tareas requeridas bajo la sección 4735.63 o 4735.65 del Código revisado a menos que el cliente acepte renunciar a estas obligaciones y firme una declaración de renuncia de obligaciones de conformidad con la división (C) de esta sección.
(C) El superintendente de bienes raíces, con la aprobación de la comisión de bienes raíces de Ohio, establecerá por norma una declaración de renuncia de deberes que contendrá lo siguiente:
(1) Los deberes fiduciarios requeridos de todos los licenciatarios bajo la sección 4735.62 del Código Revisado;
(2) Una lista de esos deberes contenidos en la sección 4735.63 o 4735.65 del Código Revisado, que se establecerá de manera que permita a las partes indicar cuáles de esos deberes están siendo renunciados;
(3) Una declaración de que no se requiere ningún otro licenciatario para realizar el deber renunciado en nombre del cliente;
(4) Una declaración de que el cliente puede contratar asesoría legal u otros profesionales;
(5) Un lugar para que el cliente y el licenciatario firmen y fechen la declaración.
Citar como RC § 4735.621
Fecha de vigencia: 10-12-2006.
4735.63 Representar al vendedor en una relación de agencia: deber de promover los intereses del cliente.
(A) Al representar a un vendedor en una relación de agencia, el licenciatario deberá:
(1) Busque una oferta de compra a un precio y con términos aceptables para el vendedor. A menos que el vendedor así lo indique, el licenciatario no está obligado a buscar ofertas adicionales si la propiedad está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento;
(2) Aceptar la entrega y presentar cualquier oferta de compra al vendedor de manera oportuna, incluso si la propiedad está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento;
(3) Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, responda las preguntas del vendedor y brinde información al vendedor con respecto a cualquier oferta u oferta;
(4) Ayudar al vendedor a desarrollar, comunicar y presentar ofertas u contraofertas;
(5) Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, responda las preguntas del vendedor con respecto a los pasos que el vendedor debe tomar para cumplir con los términos de cualquier contrato.
(B) Un licenciatario no incumple ningún deber u obligación con un vendedor con el que tiene una relación de agencia al mostrar propiedades alternativas a un posible comprador o al actuar como agente o subagente para otros vendedores.
(C) Nada en esta sección se interpretará como que permita a un licenciatario realizar cualquier acto o servicio que constituya la práctica de la ley.
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 10-12-2006.
4735.64 Representar al vendedor en una relación de agencia: actos prohibidos.
Al representar a un vendedor en una relación de agencia, ningún licenciatario deberá hacer lo siguiente sin el conocimiento y consentimiento del vendedor:
(A) Extender una oferta de subagencia a otros licenciatarios;
(B) Ofrecer compensación a un corredor que representa a un comprador.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.65 Representar al comprador en una relación de agencia: deber de promover los intereses del cliente.
(A) Al representar a un comprador en una relación de agencia, el licenciatario deberá:
(1) Busque una propiedad a un precio y con condiciones de compra o arrendamiento aceptables para el comprador. A menos que el cliente así lo indique, el licenciatario no está obligado a buscar posibilidades adicionales de compra o arrendamiento si el comprador es parte en un contrato para comprar una propiedad, o ha celebrado un contrato de arrendamiento o ha extendido una carta de intención de arrendamiento.
(2) Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, responda las preguntas del comprador y brinde información al comprador con respecto a cualquier oferta u oferta;
(3) Ayudar al comprador a desarrollar, comunicar y presentar ofertas u contraofertas;
(4) Presente cualquier oferta de compra o arrendamiento al vendedor o al agente del vendedor de manera oportuna, incluso si la propiedad está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento, y acepte la entrega y presente cualquier contraofertas al comprador de manera oportuna;
(5) Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, responda las preguntas del comprador con respecto a los pasos que el comprador debe tomar para cumplir con los términos de cualquier contrato.
(B) Un licenciatario no incumple ningún deber u obligación con el comprador al mostrar las mismas propiedades a otros compradores o al preparar o presentar ofertas contemporáneas para comprar o arrendar la misma propiedad. Antes de preparar una oferta contemporánea, un licenciatario deberá revelar ese hecho a todos los clientes para quienes el licenciatario se está preparando, presentando o ha preparado o presentado ofertas contemporáneas para comprar o arrendar la misma propiedad y se referirá a otro licenciatario a cualquier cliente que lo solicite remisión.
(1) La divulgación requerida por esta sección se proporcionará por escrito a menos que la divulgación escrita no se pueda entregar de manera oportuna, en cuyo caso el licenciatario deberá proporcionar la divulgación verbalmente.
(2) Un licenciatario no incumple un deber de confidencialidad con ningún cliente al revelar el hecho de ofertas contemporáneas, pero mantendrá como confidencial entre los compradores la identidad de los compradores y los términos de las ofertas.
(C) Un licenciatario no incumple ningún deber u obligación con el comprador al actuar como agente o subagente para otros compradores, o como agente o subagente para vendedores, excepto que cualquier relación de agencia dual debe divulgarse a un cliente de conformidad con la sección 4735.71 del Código revisado.
(D) Nada en esta sección se interpretará como que permita a un licenciatario realizar cualquier acto o servicio que constituya la práctica de la ley.
Citar como RC § 4735.65
Modificado por 131a Asamblea General Archivo No. TBD, HB 532, §1, ef. 6/4/2017.
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 10-12-2006.
4735.66 Representar al comprador en una relación de agencia: actos prohibidos.
Al representar a un comprador en una relación de agencia, ningún licenciatario deberá hacer lo siguiente sin el conocimiento y consentimiento del comprador:
(A) Extender una oferta de subagencia a otros licenciatarios;
(B) Aceptar compensación de un corredor que representa a un vendedor.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.67 Divulgaciones al comprador.
(A) Un licenciatario deberá revelar a cualquier comprador todos los hechos materiales de los cuales el licenciatario tenga conocimiento real relacionado con la condición física de la propiedad que el comprador no descubriría mediante una inspección razonablemente diligente, incluyendo defectos materiales en la propiedad, contaminación ambiental, e información que cualquier estatuto o norma requiera ser revelada. Para los propósitos de esta división, el conocimiento real de tales hechos materiales se infiere al licenciatario si el licenciatario actúa con desprecio temerario por la verdad.
(B) No se requiere que un licenciatario descubra defectos latentes en la propiedad o que asesore sobre asuntos fuera del alcance del conocimiento requerido para la licencia de bienes raíces, o que verifique la exactitud o integridad de las declaraciones hechas por el vendedor, a menos que el licenciatario conoce la información que razonablemente debería causar que el titular de la licencia cuestione la precisión o integridad de tales declaraciones.
(C) Nada en esta sección limita la obligación de un vendedor de revelar a un comprador todos los hechos materiales conocidos por el vendedor relacionados con la condición física de la propiedad, ni limita la obligación del posible comprador de inspeccionar la condición física de la propiedad.
(D) Nada en esta sección limita la obligación de un comprador de revelar a un vendedor todos los hechos adversos materiales conocidos por el comprador relacionados con la capacidad financiera del comprador para realizar los términos de la transacción.
(E) No surgirá ninguna causa de acción en nombre de una persona contra un licenciatario por divulgar información de conformidad con esta sección, a menos que la información sea materialmente inexacta y la divulgación por parte del licenciatario se haya realizado de mala fe o se haya hecho con un desprecio imprudente. la verdad.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.68 Responsabilidad por información falsa.
(A) Un licenciatario no es responsable ante ninguna de las partes por información falsa que el cliente del licenciatario proporcionó al licenciatario y que el licenciatario a su vez proporcionó a otra parte en la transacción de bienes raíces, a menos que el licenciatario tuviera conocimiento real de que la información era falsa o actuó con desprecio temerario por la verdad.
(B) No surgirá causa de acción en nombre de ninguna persona contra un cliente por cualquier tergiversación que el titular de la licencia haya hecho al representar a ese cliente a menos que el cliente tenga conocimiento real de la tergiversación del titular de la licencia.
(C) El conocimiento o la información contenida en un corretaje o en los registros de transacciones de un licenciatario afiliado o anterior de cualquier defecto actual o anterior, condición adversa o reparación en bienes inmuebles no se imputará a ese corredor ni a otros licenciatarios afiliados a ese corredor. Ninguna causa de acción basada en conocimiento imputado se acumulará en nombre de ninguna persona contra un corredor o licenciatario afiliado por no revelar tales defectos, condiciones adversas o reparaciones.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.69 Parte de asistencia que no es cliente.
(A) Un licenciatario puede ayudar a una parte que no sea el cliente del licenciatario en una transacción de bienes raíces haciendo lo siguiente:
(1) Proporcionar información sobre prestamistas, inspectores, abogados, agentes de seguros, agrimensores, dibujantes, arquitectos, escuelas, centros comerciales, lugares de culto y otra información similar;
(2) Proporcionar información de mercado u otra información obtenida de un servicio de listado de propiedades o registros públicos.
(B) Un licenciatario que asiste a una parte que no es el cliente del licenciatario según lo permitido en la división (A) de esta sección no viola la relación de la agencia con el cliente, y la provisión de los servicios para esa parte no forma ni implica ninguna relación de agencia con esa fiesta
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.70 Definiciones de agencia dual.
Los siguientes son agentes duales en este capítulo:
(A) Un licenciatario que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción de bienes raíces;
(B) Un corretaje que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción de bienes raíces;
(C) Un licenciatario de nivel gerencial que representa a un cliente en una transacción dentro de la empresa. Si hay más de un licenciatario de nivel de gestión afiliado a la corredora y se aplica alguna de las siguientes, el licenciatario de nivel de gestión no es un agente dual:
(1) El licenciatario de nivel gerencial representa personalmente al vendedor o al comprador en una transacción, en cuyo caso el licenciatario de nivel gerencial representará solo los intereses del cliente de dicho licenciatario.
(2) El licenciatario de nivel gerencial es el comprador o vendedor en una transacción y solo representará los intereses de ese licenciatario.
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 01-01-2005.
4735.71 Agencia dual – declaración de divulgación.
(A) Ningún licenciatario o corretaje participará en una relación de agencia dual descrita en la sección 4735.70 del Código Revisado a menos que tanto el vendedor como el comprador en la transacción tengan pleno conocimiento de la representación dual y consientan por escrito a la representación doble en la agencia declaración de divulgación descrita en la sección 4735.57 del Código revisado. Antes de que un licenciatario obtenga el consentimiento de cualquiera de las partes en una relación de agencia dual, el licenciatario deberá revelar al comprador y al vendedor toda la información relevante necesaria para permitir que cada parte tome una decisión informada sobre si acepta o no la relación de agencia dual. Si, después de obtener el consentimiento, hay un cambio importante en la información divulgada al comprador y al vendedor, el licenciatario deberá revelar el cambio de información al comprador y al vendedor y darles la oportunidad de revocar su consentimiento.
(B) Ningún agente de bolsa participará en una relación de agencia dual descrita en la división (C) de la sección 4735.70 del Código Revisado, a menos que se cumpla cada una de las siguientes condiciones:
(1) La agencia de corretaje ha establecido un procedimiento bajo la sección 4735.54 del Código Revisado según el cual los licenciatarios, incluidos los licenciatarios de nivel gerencial, que representan a un cliente, no tendrán acceso y no obtendrán información confidencial sobre otro cliente de la corredora involucrada en la doble transacción de agencia.
(2) Cada licenciatario cumple con los deberes del licenciatario exclusivamente para el cliente del licenciatario.
(C) Ningún vendedor o corredor autorizado bajo este capítulo participará en una relación de agencia dual en la que el licenciatario sea parte de la transacción, ya sea personalmente o como funcionario o miembro de una sociedad, asociación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de responsabilidad limitada , o corporación que tiene un interés en la propiedad real que es el sujeto de la transacción o una entidad que tiene la intención de comprar, arrendar o intercambiar la propiedad real.
Citar como RC § 4735.71
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 01-01-2005
4735.72 Agencia dual: corretaje y licenciatarios de nivel gerencial.
(A) Los concesionarios de nivel de corretaje y administración en un corretaje en el que hay una relación de agencia dual descrita en la sección 4735.70 del Código Revisado deberán hacer cada uno de los siguientes:
(1) Supervisar objetivamente a los licenciatarios afiliados en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones con sus respectivos clientes;
(2) Abstenerse de abogar o negociar en nombre del vendedor o del comprador;
(3) Abstenerse de revelar a cualquier otro empleado de la corredora o cualquier parte o cliente, cualquier información confidencial de un cliente de la cual el licenciatario de la corredora o del nivel de gestión tenga conocimiento y de utilizar o permitir que se utilice para el beneficio de otro cliente, Cualquier información confidencial obtenida de un cliente.
(B) Cuando dos licenciatarios afiliados a la misma corredora representan clientes separados en la misma transacción, cada licenciatario afiliado deberá hacer lo siguiente:
(1) Servir como el agente de solo la parte en la transacción que el licenciatario acordó representar;
(2) Cumplir con los deberes adeudados al cliente respectivo según lo establecido en este capítulo y según lo acordado en el acuerdo de la agencia.
(C)
(1) En todos los casos, un licenciatario de nivel gerencial mantendrá confidencial la información del cliente o corretaje.
(2) Nada en esta sección prohíbe a los concesionarios de nivel de corretaje o administración en el corretaje proporcionar información objetiva y no confidencial que presente o sugiera opciones o soluciones objetivas, o ayudar a las partes de manera imparcial a negociar o cumplir los términos del contrato de compra o arrendamiento, siempre que la información confidencial de un cliente no se utilice de ninguna manera para formular tales sugerencias o proporcionar esta asistencia.
(D) No surgirá ninguna causa de acción en nombre de una persona contra un licenciatario en una relación de agencia dual por hacer divulgaciones a las partes permitidas o requeridas por este capítulo o que se hayan hecho en la declaración de divulgación de la agencia. Hacer divulgaciones permitidas no termina ninguna relación de agencia entre un licenciatario y un cliente.
(MI)
(1) Si una agencia de corretaje determina que la información confidencial de un cliente en una relación de agencia dual ha sido conocida por cualquier licenciatario empleado o afiliado a la agencia de corretaje que representa al otro cliente en la relación de agencia dual, como resultado de la falla de la corredora, sus licenciatarios o sus empleados para mantener dicha confidencialidad, la corredora deberá hacer lo siguiente:
(a) Notificar a ambos clientes del hecho inmediatamente por escrito;
(b) Ofrecer renunciar a la representación de ambos clientes.
(2) Si cualquiera de los clientes elige aceptar la renuncia, la corredora no tendrá derecho a ninguna compensación de ese cliente. Si alguno de los clientes no acepta la renuncia, la corredora puede continuar representando a ese cliente.
(3) Un licenciatario que obtenga información confidencial sobre otro cliente de la corredora en una relación de agencia dual no deberá, bajo ninguna circunstancia, revelar esa información ni utilizarla para el beneficio del cliente del licenciatario.
(F) Un cliente de una agencia de corretaje que esté involucrado en una relación de agencia dual puede presentar una acción individual contra una agencia de corretaje y cualquier licenciatario que no haya cumplido con el procedimiento descrito en la división (B) (1) de la sección 4735.71 de la versión revisada Código para recuperar daños reales y rescindir un acuerdo de agencia con la corredora.
Citar como RC § 4735.72
Fecha de vigencia: 12-13-1996; 01-01-2005.
4735.73 [Derogado].
Fecha de vigencia: 01-01-2005.
4735.74 Deberes después del cierre de la transacción.
A menos que se acuerde lo contrario por escrito, el titular de la licencia no debe más obligaciones a un cliente después de cumplir con todas las obligaciones o después de que cualquier contrato haya finalizado o expirado, excepto por lo siguiente:
(A) Proporcionar al cliente una contabilidad de todos los dineros y bienes relacionados con la transacción;
(B) Mantener confidencial toda la información recibida durante el curso de la transacción a menos que:
(1) El cliente permite la divulgación;
(2) La divulgación es requerida por ley o por orden judicial;
(3) La información se hace pública de una fuente que no sea el licenciatario;
(4) La información es necesaria para prevenir un delito que el cliente pretende cometer;
(5) La divulgación es necesaria para defender a la corredora o sus licenciatarios contra una acusación de conducta ilícita o para establecer o defender un reclamo de que se debe una comisión por una transacción;
(6) La divulgación se refiere a la información de ventas solicitada por un asistente de tasador de bienes raíces registrado bajo el Capítulo 4763. del Código Revisado o un tasador de bienes raíces con licencia o certificado bajo el Capítulo 4763. del Código Revisado a los fines de realizar una tasación. No surgirá causa de acción en nombre de ninguna persona contra un licenciatario por divulgar información de conformidad con esta división.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No. 127, HB 487, §101.01, ef. 10/09/2012.
Modificado por 129a Asamblea General Archivo No 28, HB 153, §101.01, ef. 29/09/2011.
Fecha de vigencia: 13/12/1996.
4735.75 Autorización de otros corredores por agente exclusivo.
(A) Un corredor que tiene la autoridad exclusiva para representar a un cliente en virtud de un acuerdo de agencia exclusiva por escrito, un acuerdo de derecho exclusivo de venta o un acuerdo de agencia de comprador exclusivo puede autorizar a otros licenciatarios a negociar directamente con ese cliente. La autorización deberá ser por escrito y el corredor deberá cumplir con los requisitos de la sección 4735.621 del Código Revisado.
(B) Un licenciatario que negocia directamente con un vendedor, comprador, arrendador o inquilino de conformidad con una autorización por escrito como se describe en la división (A) de esta sección no viola la división (A) (19) de la sección 4735.18 del Código Revisado y las negociaciones realizadas por un licenciatario de conformidad con la autorización no crearán ni implicarán una relación de agencia entre ese licenciatario y el cliente de ese corredor exclusivo.
(C) Como se usa en esta sección y división (A) (19) de la sección 4735.18 del Código Revisado, “negociar” significa cualquiera de los siguientes:
(1) Entregar o comunicar una oferta, contraoferta o propuesta;
(2) Discutir o revisar los términos de cualquier oferta, contraoferta o propuesta;
(3) Facilitar la comunicación con respecto a una oferta, contraoferta o propuesta y preparar cualquier respuesta según lo indicado.
Citar como RC § 4735.75
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