¿Por qué mi compañía hipotecaria (Ditech) se queda después de mí para refinanciar? ¿Qué tienen que ganar? ¿Qué tengo que perder?

Answer 1

La respuesta es más simple de lo que algunos han indicado. Primero, algunos antecedentes sobre cómo funciona la industria de préstamos hipotecarios.

La compañía que originó su préstamo nunca tuvo la intención de retenerlo hasta que lo pagó. En la gran mayoría de los casos, se lo vendieron a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Es posible que esté haciendo sus pagos a la compañía que originó su préstamo, pero eso significa que han retenido el servicio del préstamo, por el cual reciben una tarifa. Vendieron la garantía subyacente, la hipoteca, al inversor.

Cuando va a una compañía hipotecaria para obtener un préstamo, el proceso funciona así:

• Salta algunos obstáculos para solicitar el préstamo, con solicitud, documentación de ingresos y activos, crédito y tasación. Estos aros se denominan colectivamente “suscripción”.
• Firmas una gruesa pila de papeleo justo antes de cerrar. Entre estos documentos se encuentran el pagaré y la escritura de fideicomiso. Estas son, respectivamente, la promesa de pago y la seguridad del prestamista para el préstamo.
• El préstamo “fondos”. Esto significa que su prestamista transfiere el dinero al depósito en garantía. El dinero que adelantan no es su dinero; proviene de una línea de crédito especializada llamada “línea de almacén”. No le importa de dónde proviene el dinero, porque ha hecho su trato y se cierra su fideicomiso.
• Después del cierre, el prestamista vende esos dos trozos de papel al inversor (Fannie Mae, etc.) en efectivo. Reciben más del monto nominal del préstamo. La razón por la cual el inversionista paga una prima es porque el prestamista ha reducido el riesgo a través del proceso de suscripción. Recibirán su tasa de rendimiento planificada durante un período de tiempo más largo a medida que el prestatario reembolse el capital junto con los intereses devengados.
• De los ingresos en efectivo de la venta al inversor, el prestamista reembolsa la línea del almacén, liberando ese dinero para hacer otro préstamo. El dinero “extra”, el margen entre el monto del principal entregado al prestatario y la venta en efectivo al inversionista, se destina a pagar los costos de originación, comenzando con la comisión del oficial de préstamos. Se destina a los gastos generales del prestamista: alquiler, salarios, servicios públicos, etc. Cuando todo el polvo se asienta, el prestamista habrá obtenido una ganancia neta de alrededor de 60 puntos básicos (un “punto base” es una centésima parte de un porcentaje, o un centavo por valor de $ 100 del préstamo).
• El prestamista puede optar por “liberar el servicio”, lo que significa que otra persona cobrará los pagos y emitirá declaraciones en nombre del inversor. Por aceptar hacer esto (como lo hacen la mayoría de los prestamistas más pequeños), recibirán una tarifa adicional por el préstamo que vendan. Si eligen retener el servicio, cobrarán una tarifa regular al inversionista, aunque no sean dueños del préstamo.

La razón por la cual su actual “prestamista” (en realidad, el administrador del préstamo) quiere que usted refinancie no tiene nada que ver con la proporción de interés sobre el capital pagado cada mes. Tiene poco o nada que ver con tratar de mantener su préstamo con ellos en lugar de terminar con uno de sus competidores. Tiene todo que ver con el dinero que ganan cuando venden un préstamo recién financiado al inversor para obtener ganancias.

¿Hay alguna desventaja en la refinanciación? Si aborda la decisión de la manera correcta, no hay más que ventaja para usted. Aquí se explica cómo abordarlo.

Asumiré que su motivación para la refinanciación es únicamente para mejorar su posición financiera al reducir la tasa y / o mejorar los términos de su préstamo. Esto se llama, lógicamente, una “refinanciación a tasa y plazo”, a diferencia de una “refinanciación de retiro de efectivo”, en la que recibe una suma significativa de dinero al cierre a medida que el préstamo procede.

Primero debe mirar la cantidad que soporta para reducir su tasa de interés a través del refinanciamiento. Digamos que puede reducir su tasa en .5% con el refinanciamiento. Multiplique su saldo actual por esa cantidad. Si su saldo actual es de $ 300,000, reducir su tasa en .5% reduciría su costo de interés en $ 1,500 por año * 300,000 x .005 – 1,500).

Luego, averigüe cuáles son sus “costos de cierre no recurrentes”. Estos son los gastos y tarifas en los que incurrirá solo por el refinanciamiento. Entre estos se encuentran los cargos de título y custodia, suscripción y procesamiento del prestamista, tasación y notario. Habrá otros costos involucrados, llamados “prorrateos y prepagos”. Estos incluyen intereses prorrateados, impuestos sobre la propiedad que vencen y posibles depósitos iniciales en una nueva cuenta de depósito para impuestos y seguros, si ha decidido tener uno. Esta última categoría no es un costo de su nuevo préstamo porque son sumas que pagará independientemente.

Divida sus costos de cierre no recurrentes por el ahorro de intereses que calculó anteriormente. Digamos que los costos ascienden a $ 3,500. Dividir ese número por $ 1,500 te da 2,33. Eso significa que “alcanzará el equilibrio” recuperando los costos en 2.33 años.

A partir de ese momento, estará “jugando con el dinero de la casa”, ya que habrá recuperado el costo del préstamo.

Aquí hay algunos lugares donde puede diluir sus beneficios, o incluso no beneficiarse en absoluto.

• Reamortización del préstamo. Si ha tenido su préstamo actual por, digamos 4 años, ahora tiene un préstamo de 26 años. Su pago disminuirá en parte porque está extendiendo el plazo de su préstamo por 4 años. Puede evitar esto pagando su nuevo préstamo en un plazo de 26 años. Algunos prestamistas le otorgarán “amortizaciones en años impares”. Esto significa que puede especificar el término exacto que desea, como 26 o 27 años, en lugar de 30 o 15 años.
• Considere lo que está haciendo con el dinero que “ahorra” cada mes. Si su pago se reduce, digamos, $ 200 al mes, devolverlo al principal cada mes hasta que haya alcanzado ese punto de “equilibrio” evitará que el dinero se absorba en el presupuesto del hogar, donde es propenso a ser malgastado lejos

Cuando cualquier prestamista le ofrezca una tasa particular, asegúrese de obtener algún tipo de estimación por escrito, incluida una lista detallada de los costos de cierre estimados. Tenga en cuenta que las tasas cambian constantemente. Es posible que la tarifa que alguien le prometió hace una semana o diez días ya no esté disponible hoy. Su tasa potencial continuará fluctuando hasta que le indique al prestamista que la bloquee.

Espero que esto sea útil.

Answer 2

Hay una respuesta común, pero incorrecta basada en la cantidad relativa de interés en cada pago mensual. Los pagos mensuales comienzan con más intereses y menos capital, y gradualmente cambian a más capital y menos intereses hacia el final del plazo de reembolso. Entonces, el prestamista recibe mayores pagos de intereses al comienzo de una hipoteca.

Además, el ingreso es proporcional al saldo del préstamo, mientras que los costos de servicio son proporcionales al número de prestatarios, por lo que la rentabilidad de un préstamo disminuye hacia el final del plazo de reembolso porque tienen los mismos costos con menos ingresos por intereses.

Si bien es cierto, esta no es una razón por la cual los prestamistas buscan refinanciar sus propios préstamos. El interés se carga sobre el saldo actual del principal. Si refinancian el préstamo, el saldo del capital no cambia, por lo que el monto obtenido por el prestamista sería el mismo, suponiendo la misma tasa de interés. Si el refinanciamiento implica una tasa de interés más baja, como suele suceder, el prestamista gana menos dinero.

El argumento sobre los costos de servicio también es cierto solo para los prestamistas que tienen sus propios préstamos. Si el prestamista no mantiene los préstamos, las tarifas de servicio generalmente se basan en el costo unitario, lo que le paga al prestamista una tarifa fija por prestatario por mes, por lo que la rentabilidad por dólar principal no disminuye.

Hay varias razones por las cuales los prestamistas buscan refinanciar sus propios préstamos. (Algunos de los siguientes son una simplificación general pero aún direccionalmente precisa).

• Titulización . La mayoría de los prestamistas no tienen sus propios préstamos. En cambio, titulizan los préstamos transfiriendo el título de los préstamos a un fideicomiso y venden acciones del fideicomiso a los inversores. Los inversores se convierten en los beneficiarios reales de las hipotecas. Cuando el prestamista tituliza los préstamos, obtiene aproximadamente la mitad de sus ganancias futuras por adelantado en forma de una prima además del valor nominal del préstamo. Los residuos restantes se obtienen con el tiempo, en forma de tarifas de servicio y tarifas de asesoramiento. Sin embargo, muchos prestamistas se centran en las primas e intentan asegurar el mayor volumen de préstamos con la mayor frecuencia posible. Si consiguen que refinancie su hipoteca, en realidad no están refinanciando su propio préstamo, sino el préstamo de los inversores. Si no hacen esto con demasiada frecuencia, los inversores no serán molestados, porque hay suposiciones sobre esto incorporadas en la titulización (por ejemplo, la tasa de prepago constante). De hecho, a medida que la titulización alcanza la madurez, los inversores quieren recuperar su capital para reinvertirlo en otro lugar. El prestamista generalmente no puede liquidar la titulización hasta que caiga por debajo del 10% del tamaño original de la titulización. (Si el prestamista refinancia sus propios préstamos con demasiada frecuencia, los inversores estarán menos dispuestos a invertir en futuras titulizaciones).
• Refinanciamiento defensivo . Si la tasa de interés que está pagando es mucho más alta que la tasa de interés prevaleciente, aumenta la probabilidad de que refinancie su hipoteca con otro prestamista. El prestamista preferiría mantener su hipoteca a una tasa de interés más baja que perderla por completo. Por lo tanto, ofrecen refinanciar su préstamo a una tasa más baja (pero quizás no la tasa más baja disponible para usted) para mantenerlo como cliente.
• Tasas Los prestamistas ganan honorarios por adelantado cuando un prestatario refinancia una hipoteca. Estos son parte de los costos de cierre del préstamo. Algunos de esos costos de cierre van a terceros (por ejemplo, seguro de título) que pueden ser entidades afiliadas o que pueden pagar una comisión al prestamista. Algunos de esos costos de cierre son retenidos por el prestamista. Los prestatarios generalmente financian los costos de cierre, agregándolos a la cantidad adeudada, permitiendo que el prestamista cobre intereses sobre los costos de cierre.
• Plazo de reembolso . La mayoría de las refinanciaciones implican un cambio en el plazo de reembolso, incluso si la nueva hipoteca es del mismo plazo. Por ejemplo, si refinancia una hipoteca a 30 años como una nueva hipoteca a 30 años después de hacer 10 años de pagos, efectivamente cambió la hipoteca original a una hipoteca a 50 años. Por supuesto, la nueva hipoteca reorganiza el pago mensual, produciendo un pago más bajo que mantiene el saldo del capital actual por más tiempo, produciendo más ganancias.
• Vida de préstamo típica . La mayoría de las hipotecas se pagan dentro de unos tres años en estos días, ya sea por refinanciamiento o porque la propiedad hipotecada se vende. Entonces, los prestamistas asumen una vida promedio de tres años cuando consideran la rentabilidad de una hipoteca.
• Agentes hipotecarios . La compañía hipotecaria puede ser un agente hipotecario, no el prestamista. La mayoría de los corredores de hipotecas ganan dinero cuando se cierra el préstamo y no se involucran posteriormente con la hipoteca. Su contrato puede impedirles refinanciar la hipoteca por un período específico de tiempo (por ejemplo, un año o dos). Si la hipoteca se refinancia durante este período de tiempo, incluso si no es su culpa, pueden ganar menos y el prestamista puede estar menos interesado en trabajar con ellos. Pero, tan pronto como finaliza el período de exclusión, es temporada abierta y tratan de venderte en una refinanciación.
• Personal de ventas . El personal de ventas del prestamista es recompensado en función del volumen en dólares de las hipotecas que produce. Es más fácil para ellos hacer una venta a un prestatario con quien tienen una relación existente que a través de una llamada en frío. La mayoría de los prestamistas no distinguen entre el nuevo volumen de la hipoteca y la canibalización de los prestatarios hipotecarios existentes al determinar si un vendedor alcanzó su número.

Answer 3

Todas estas palabras elegantes y la explicación del proceso se reducen a una cosa: quieren ganar dinero $$ … Probablemente piensan que pueden ayudarlo a reducir el pago de su hipoteca refinanciando y en el proceso ganar unos cuantos dólares. Incluso si decide refinanciar, no son la última parada y deben comprarse por comparación … Sin embargo, buena suerte tratando de pedirles que los compren por comparación. Le darán todas las respuestas elegantes a continuación y le dirán que pueden ayudarlo a reducir el dolor en el proceso. La conclusión es que nadie, incluso DIOS, no sabrá si harán 60 puntos básicos o 200 puntos básicos, ya que hay demasiadas partes móviles.

Pero si desea asegurarse de que le hagan la menor cantidad de dinero posible, puede usar el libro azul de la hipoteca. Obtenga una tarifa nominal y el costo de cierre de su hipoteca / refinanciamiento

Answer 4

Generalmente le cobran un cierto porcentaje del monto refinanciado como un costo de refinanciamiento. La persona que se contacte con usted puede ganar una comisión del costo que se le transfirió como ahorro. Tiene dinero a corto plazo que perder y posiblemente algunas opciones y multas más altas por falta de pago si refinancia. Pague 3000 extra en la hipoteca que generalmente le ahorra el costo de refinanciación, disminuye su interés por principio ya que reduce la cantidad principal y puede ahorrarle más que la opción de refinanciamiento. Por lo general, lo dejan en paz porque ponerse en contacto con usted realmente le cuesta al Prestamista dinero que hubiera generado intereses, pero ahora no lo hará, ya que redujo el principio sobre el que se acumula el interés.

Answer 5

Es bastante simple, por una de dos razones.

Primero, podría relacionarse con el interés. En una hipoteca de vivienda, cada pago mensual consiste principalmente en intereses con una pequeña cantidad de capital. Con cada pago, la cantidad de interés baja un poco y la cantidad de capital aumenta un poco. Al final del plazo del préstamo, la situación se revierte y la mayoría de cada pago es principal y una pequeña cantidad es interés. Para el prestamista, los intereses son sus ingresos, y el principal es un retorno de su inversión. Sacan provecho del interés pero no del capital. Por lo tanto, a medida que se paga un préstamo, el prestamista recibe cada vez menos intereses y, por lo tanto, menos ingresos.

Cada vez que refinancia, la amortización de su préstamo comienza nuevamente. Eso significa que una vez más comienza al comienzo del proceso de amortización, donde cada pago consiste principalmente en intereses. Al inducirlo a refinanciar, su prestamista lo mantiene en una cinta de correr donde sigue pagando intereses (que son ingresos para él) y el principal sigue siendo alto. En resumen, el prestamista maximiza los ingresos a su cargo al inducirlo a refinanciar.

La otra razón podría tener que ver con las tarifas de originación y las tarifas de servicio de préstamos. Es un hecho poco conocido que la mayoría de los préstamos hipotecarios no se quedan con el prestamista que los originó, sino que se venden poco después del cierre. En general, muchos préstamos hipotecarios son adquiridos por las grandes compañías respaldadas por el gobierno, como FNMA y GNMA. Estas entidades compran préstamos hipotecarios, los agrupan y venden intereses en los paquetes a inversores institucionales. El prestamista originario gana una tarifa por originar el préstamo. A menudo, el mismo prestamista también es contratado para continuar prestando el préstamo en nombre de los inversores, lo que genera una pequeña tarifa mensual (pero sin riesgo).

Al atraerlo a refinanciar constantemente su préstamo hipotecario, el prestamista hace dos cosas. Primero, gana una tarifa de inicio cada vez que refinancia y vende el préstamo a FNMA o GNMA. Cuanto más a menudo refinancie, más ganará su prestamista en comisiones de apertura. En segundo lugar, protege su lugar como administrador del préstamo. Si tuviera que refinanciar con un prestamista diferente, es muy probable que su nuevo prestamista le dé servicio al préstamo y que su antiguo prestamista ya no reciba honorarios por pagarlo. Al lograr que refinancie con él, su prestamista lo mantiene en el pliegue y le impide refinanciar con otro prestamista, preservando su relación como los servicios de su préstamo.

Answer 6

Gracias por la A2A

Hay algunas respuestas mucho mejores de las que podría dar a su pregunta.

Iba a decir que está en una lista de correo y recibirá automáticamente invitaciones para refinanciar, ya sea que lo haga o no. Mi segunda razón es que el banco o el prestamista quiere mantenerlo como cliente, especialmente los bancos más pequeños, en lugar de perderlo en una mega-institución. Ofrecerle una forma de reducir un pago mensual es como las zanahorias para el caballo.

No me escuches Lea a Joe Parsons, Mark Kantrowitz o Hank Williams para obtener respuestas superiores.

Answer 7

Calculadora de refinanciamiento de Google. Hay muchos en la web que calcularán por usted si es un mejor negocio.

Mi regla de oro es que si puedes bajar la tasa 0.75, debes mirarla.

¿Por qué están haciendo esto?…. El correo masivo es barato.

Answer 8

Es probable que ganen decenas de miles de dólares en intereses adicionales durante la vigencia de su nuevo préstamo, que es lo que usted … bueno, perdería.