Estoy en la misma posición que usted, y mi estrategia es comprar y mantener la mayor cantidad de bienes inmuebles posible porque le brinda los siguientes beneficios:
- Apreciación : no está garantizado, pero el 3% es el promedio, más para la propiedad principal, menos para la zona de guerra y las cosas de boondocks.
- Cancelaciones de impuestos : depreciación acelerada, reparaciones, mejoras, tarifas, empleados, herramientas, educación, seguros, etc.
- Flujo de caja : generalmente puede / debe hacer al menos 1% de flujo de caja. Una propiedad de 100k debería apuntar probablemente a ganar 1k o más, lo que cubre los impuestos hipotecarios, etc.
- Equidad : viviendas en venta de HUD, anuncios de vendedores en dificultades, propiedades fuera del mercado y muchas otras formas de encontrar casas no privilegiadas / en dificultades. Intente obtener un 20% por debajo del mercado después de los costos de reparación.
- Apalancamiento : 10k abajo puede comprar una propiedad por valor de 100k que realmente solo le cuesta alrededor de 83k después de las reparaciones / cierre. Puede producir 1k al mes para sus gastos. No puede aprovechar tanto las acciones. Los bancos y los prestamistas privados no prestarán dinero para acciones, pero sí para negocios como los anteriores. Puede crecer muy muy rápido con este tipo de apalancamiento.
IRA / IMPUESTOS autodirigidos
Puede combinar bienes inmuebles con cuentas IRA autodirigidas y, si tiene hijos que puede emplear, puede volver a ahorrar bastante en impuestos (exención automática en sus primeros 13k hasta los 18 años, sin fica en todos los ingresos hasta los 18 años), Y pocas de las IRA pueden crecer sin impuestos.
Puede ingresar 13k + al año por niño si puede justificar sus salarios y reduce el dinero que el gobierno le robará, desde el principio, y luego puede aprovechar esos 13k en una propiedad de 100k y el capital + el flujo de efectivo es ambos libre de impuestos y una cancelación.
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Si no tiene hijos, todavía puede / también hacer cuentas IRA autodirigidas y depositar el 25% de sus ingresos o hasta 53k por año para usted y su esposa. Luego puede aprovechar ese dinero nuevamente y seguir transfiriéndolo sin pagar impuestos sobre las ganancias. Es demasiado bueno para no usarlo en el nivel de más de 200k.
Esto se vuelve especialmente importante cuando ganas 30k con un flip que tuviste por menos de 2 años. Pagará el impuesto sobre las ganancias de capital al 30%, por lo que 10k directamente a pagar por los teléfonos celulares de las personas para que voten por los políticos que roban aún más de su dinero. En cambio, si está en una IRA autodirigida, esos impuestos no se aplican. Si voltea 10 propiedades al año, eso es 100k más de lo que crece su jubilación y autosuficiencia (y 100k de teléfonos celulares, asientos de inodoro de $ 500 y queso de bienestar que no compró).
Si no puede decirlo, creo que el gobierno es un desperdicio masivo.
Esto realmente solo funciona si trabajas por cuenta propia, pero si estás haciendo este dinero con un W-2, solo estás regalando la mayor parte.
Por supuesto, también debería considerar un S-Corp y tomar distribuciones de k1 para evitar la mayor cantidad de fica posible del dinero que ganó.
Puntos a considerar
Los inquilinos pueden ser pesadillas y requieren habilidades de las personas y el equilibrio correcto de justicia y astucia. Es más difícil administrar 1 propiedad que 10 propiedades.
El mejor dinero a menudo se puede obtener de propiedades feas y desagradables que nadie más comprará (o incluso las que están a punto de ser demolidas). Otros lo ven desagradable, pero usted simplemente suma los costos y ve si es rentable después de una reparación. Ofrecer en consecuencia.
Tendrá que construir un equipo y un sistema de liderazgo, probablemente no saldrá y encontrará una propiedad de 100k por 60k que necesita 22k en reparaciones. Puede que encuentre 2-5 por mes ahora, pero es más como un costo de 80-90k por 100k, los 70-80k son más difíciles de encontrar. Es fácilmente factible, pero requiere tiempo y atención constante para mirar. Algunas ofertas caerán en tu regazo, pero no puedes contar con ellas.
Hay leyes sobre el alquiler que debe conocer, y esto requiere una lectura considerable, intentarlo, fallar, pagar y aprender. No es un simple paseo sin un buen mentor o bastantes libros.
El aprendizaje es clave . Si está buscando algo a lo que simplemente le de dinero para ganar dinero, tanto las acciones como los bienes raíces probablemente no sean una buena inversión para usted. Necesita saber dónde se están construyendo las cosas, cómo encontrar las composiciones adecuadas, cuánto cuesta hacer una reparación, cómo es una buena compañía de títulos, dónde encontrar ofertas, qué tipos de contratos funcionan para diversas situaciones, fideicomisos de tierras, activos protección, etc. Puedes ir tan profundo como quieras y seguir aprendiendo. Cuanto más aprenda, más dinero ganará porque puede hacer negocios rentables que nadie más sabe cómo.
El exceso de apalancamiento puede ser una fiebre que se contagia. No lo hagas No se sienta tentado a tener una propiedad de flujo de efectivo negativo o una propiedad de bajo flujo de efectivo. Solo no lo hagas. Si no puede decirse con seguridad a sí mismo “Al menos puedo recuperarme incluso si tuviera que vender esto mañana con un descuento”, entonces no puede comprar la propiedad.
Rastree todos los gastos porque el IRS querrá detalles de todo lo que reclama (y puede reclamar SOOOOOO mucho). Pero también NECESITA saber qué está haciendo dinero o si lo está perdiendo.
Planifique ahora mismo para subcontratar todo el trabajo, o la mayoría del trabajo. No crecerá si es usted quien cambia un inodoro o instala una alfombra, arregla un techo, etc.
Cómo empezar
Ebay, todos los gurús de bienes raíces que puede encontrar y comprar sus cursos de $ 20. Escúchelos a todos, luego escúchelos nuevamente. Haz el trabajo / cosas que sugieren.
Ve a Encuentra a tu gente – Meetup y encuentra grupos REI para asistir regularmente.
Encuentre miembros del equipo competentes (compañía de título, abogado, agentes de RE, contratistas, operarios, pintores, descuentos en alfombras, etc.).
Comprométase a hacer 20 ofertas por semana en propiedades en dificultades.
Hable con los bancos y vea qué le prestan en su área. Apunte a ese tipo de propiedad. por ejemplo, a los bancos en mi área les gusta prestar en viviendas por valor de 100k o más que son 3/2/2 + Mi criterio adicional es: no hay remolques, piscinas, líneas eléctricas aéreas o cerca de fábricas / entornos desagradables. Esto facilita los préstamos y la reventa de la casa más tarde.