Tengo $ 40,000 en préstamos estudiantiles (diferidos), un puntaje de crédito de 700 e ingresos de $ 40,000. ¿Puedo obtener una hipoteca si mis padres me prestan el pago inicial?

Answer 1

Las respuestas que obtienes están en todo el mapa. Algunos de ellos incluso tienen algunos elementos correctos. Algunas respuestas tienen más de esos elementos correctos que otros.

Primero, su puntaje de crédito no está “por debajo del promedio”. Es aceptable para un préstamo convencional, que tiene un puntaje mínimo de 620. Su puntaje de crédito determina el costo de su préstamo; Fannie Mae y Freddie Mac utilizan “precios basados ​​en el riesgo”. Esto significa que ajustan la tasa de acuerdo con una combinación de su puntaje de crédito y la relación préstamo / valor de su préstamo.

Aunque sus préstamos estudiantiles están en aplazamiento, el prestamista debe considerar su pago futuro. Como mínimo, sus $ 40,000 en préstamos estudiantiles agregarán $ 400 por mes (1% del monto pendiente) al cálculo de su deuda.

El prestamista puede aprobar su préstamo con una relación deuda-ingreso (DTI) del 45%. Después del 29 de julio, ese número irá al 50%. Esto significa que el pago total de su vivienda (incluidos los impuestos y el seguro) más cualquier otra deuda a largo plazo (que dure más de 10 meses) no puede exceder el 45% de su ingreso bruto mensual.

Sus padres pueden hacer un regalo, no un préstamo, para su pago inicial. Un “regalo” es, por definición, un pago que nunca tiene que devolverse. Los donantes firmarán una carta de regalo que conmemora este acuerdo. La carta tiene un lenguaje que dice: “Esto es un regalo y no tiene que devolverse”. Lo que las partes acuerdan hacer después del cierre del depósito en garantía es asunto suyo.

Debe tener en cuenta que con toda probabilidad necesitará más efectivo que solo el pago inicial. Esto se debe a los costos de cierre, que incluyen título, custodia, suscripción y procesamiento del prestamista, y artículos prepagos como seguros y depósitos en su cuenta de depósito para el pago futuro de impuestos y seguros. Esta cantidad podría ascender al 2% de su precio de compra o más.

Con un pago inicial de $ 30,000 (20%) y sus ingresos de $ 40,000, debe calificar para esa compra. Su índice de deuda a ese precio sería de alrededor de $ 830 por mes, incluidos los impuestos y el seguro.

Puede haber quienes digan que nunca debe pagar más del nn% de su salario neto por un pago de la casa. Por lo general, son personas que no tienen una idea de su situación personal. Déjame opinar con mi propia opinión.

Vivo en el área ridículamente cara de la Bahía de San Francisco, donde los precios promedio de las viviendas han superado los $ 650,000. Cuando piense en comprar una casa, le sugiero que considere lo siguiente:

• ¿Cómo se compara el pago mensual de la casa de $ 830 con el alquiler que pagaría por una propiedad similar? Tenga en cuenta que una parte de su pago mensual es una especie de “ahorro forzado”, ya que se aplica al capital. En el primer año del préstamo, pagará casi $ 2,000 para reducir el saldo, aproximadamente $ 170 por mes. Esto significa que su pago efectivo se parece más a $ 660 ($ 830 – 170 = 660).
• ¿Confía en que sus ingresos continuarán de manera confiable?
• ¿Cuál es la probabilidad de que te quedes en el área? Si obtiene una transferencia de trabajo fuera del área, puede alquilar la propiedad, pero luego se convierte en un tipo de inversión muy diferente.
• ¿Se está apreciando la propiedad en su área? Si es así, junto con la mayoría de las otras áreas del país, su capital crecerá. Si las propiedades se aprecian al 4% anual, su propiedad de $ 150,000 tendrá un valor de alrededor de $ 156,000 al año a partir de hoy.

Si decide comprar, investigue los programas para compradores por primera vez en su área. Específicamente, mire los certificados de crédito hipotecario (MCC). Estos proporcionan un crédito fiscal por una parte del interés hipotecario que paga (en mi área es del 20%). Si MCC está disponible en su área, busque un oficial de préstamos que esté familiarizado con el programa. No es una cantidad trivial de dinero; si su área le otorga un crédito del 20%, eso sería un crédito tributario, que proviene de la línea de fondo de sus impuestos, de más de $ 1,000. No todas las compañías hipotecarias están aprobadas para el programa, así que asegúrese de hacer la pregunta.

Mientras busca programas de compra de vivienda por primera vez, averigüe si hay préstamos y subvenciones sin intereses, que no tienen que pagarse después de que haya sido propietario de la vivienda durante un período determinado. Aquí en California, por ejemplo, la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA) tiene varios programas para ayudar a los compradores por primera vez. Uno de ellos, el programa ZIP, no tiene pagos y tiene una tasa de interés cero. Su estado puede tener algo similar.

La propiedad de la vivienda siempre ha estado en el centro del legendario sueño americano. Es por eso que la mayoría (si no todos) los estados tienen agencias específicamente dedicadas a ayudar a los novatos.

Espero que esto sea útil. Y sea lo que sea que decidas hacer, ¡buena suerte!

Answer 2

Su pregunta y comentario se contradicen entre sí cuando usa los términos “préstamo” y “regalo” de sus padres. ¿Qué es, un préstamo o un regalo?
Si sus padres le prestan el dinero que generalmente no está permitido con un préstamo conforme convencional o un préstamo asegurado por la FHA. Las reglas cambian todo el tiempo, así que consulte con un corredor. Sin embargo, tenga en cuenta que un 20-30% de descuento lo coloca en un territorio poco común, por lo que un prestamista de cartera puede considerarlo para un préstamo. Un prestamista de cartera es un prestamista que en realidad usa sus propios fondos, no financiados por fondos cuasigubernamentales como Fannie Mae, Freddie Mac, etc. Los prestamistas de cartera tienden a ser pequeños bancos locales y regionales, cooperativas de crédito y NO grandes bancos.
Si el pago inicial es un regalo, incluida una carta de regalo, puede permitirse. No estoy actualizado con las reglas, pero creo que alguna vez hubo un regalo máximo permitido como porcentaje de la compra, más una carta de regalo.
Los prestamistas observan una amplia gama de criterios y, en general, debe cumplir TODOS los criterios para obtener un préstamo conforme convencional o un préstamo asegurado por la FHA. En algunos casos raros, permiten compensaciones, por ejemplo, si su puntaje fue inferior a un cierto umbral, aún puede calificar con un pago porcentual mayor.
En su caso, tiene un excelente pago inicial y una buena calificación crediticia, por lo que los otros criterios vitales son sus ingresos, la relación deuda / ingresos y su período de empleo (generalmente 2 años en el mismo trabajo o el mismo campo de trabajo, a veces menos por nuevos graduados universitarios). Sus deudas no se consideran como deuda total sino como deuda mensual en función de sus requisitos de pago y en comparación con su ingreso bruto mensual. No estoy seguro de cómo se calcularían sus préstamos estudiantiles en una relación deuda / ingresos, ya que se difieren, pero asuma el cálculo más conservador y hable con un corredor para obtener lo último.
La parte más importante de la ecuación de calificación no proporciona ninguna información. DEBE tener ingresos para calificar y suficientes ingresos para cubrir sus deudas utilizando las relaciones estándar de deuda front-end y back-end de deuda a ingresos. El índice inicial (generalmente 28%) es su deuda mensual por préstamo hipotecario dividida únicamente por el ingreso bruto mensual. El índice de deuda de fondo (que varía del 39% al 50%, pero generalmente no más del 43% para un préstamo conforme) es su deuda mensual total, incluido el nuevo préstamo hipotecario y todas las demás deudas mensuales (préstamos para automóviles, pagos mínimos con tarjeta de crédito, pagos de préstamos estudiantiles y todas las demás deudas clasificadas como préstamos).
Hay muchos prestamistas no tradicionales que tienen criterios mucho más fáciles, sin embargo, casi sin falta son préstamos estrictamente comerciales, por lo que no puede comprar la casa para vivirla solo, como inversión, para obtener ese tipo de préstamo. La razón es que un préstamo comercial no tiene que cumplir con la ley de protección al consumidor que alivia al prestamista no convencional de muchas cargas para calificarlo, sin embargo, esto le quita muchas protecciones. Incluso si tuviera que reclamar que sería una inversión, si aún no posee su propia residencia, la mayoría de los prestamistas aún no pueden prestar, ya que se dan cuenta de que más tarde podría reclamarlo como su residencia personal y no quieren esos problemas potenciales.
Si no puede calificar como individuo, sus padres serían coprestatarios o, mejor aún, garantes de un préstamo. Como grupo, aún debe cumplir con los criterios generales de endeudamiento si sus padres son coprestatarios. Encontrar una institución que permita a sus padres garantizar es probablemente una perspectiva difícil porque está fuera de las normas pero es una mejor opción para sus padres.

Answer 3

Comprar una casa es una mala idea. Ahora tiene un 50% de deuda excesiva. (Vea las notas). Cuando compra una casa, se compromete a un gasto mensual significativo: pago de la hipoteca, impuestos a la propiedad, servicios públicos, mantenimiento, (quizás) tarifa de asociación de propietarios. (Soy dueño de un modesto condominio directamente, NO tengo hipoteca. Cada año pago alrededor del 4% del valor de los gastos antes mencionados).

La buena noticia es que ningún banco responsable le otorgará una hipoteca sobre una casa cuando tenga un saldo pendiente de préstamo estudiantil de $ 40,000.

Calculadora de asequibilidad en el hogar

La mala noticia es que probablemente pueda encontrar una forma de evitar esto. (No voy a ser el tipo que te permita hacer esto).

Mi consejo es conseguir un presupuesto ajustado. (Tenía un amigo que tuvo mucho éxito con la Universidad de Paz Financiera). Elimine esa deuda de préstamos estudiantiles. En ese punto, puede comenzar a pensar en comprar una casa.

Notas:

Hace un par de años investigué los protocolos utilizados para determinar un nivel manejable de deuda de préstamos estudiantiles. (Esto no es ciencia espacial. Tardó unos treinta minutos en Internet). Hay tres convenciones de uso común:

1. La revista Mad “¿Qué me preocupa?”
2. Porcentaje del salario objetivo del primer año.
3. La regla del 8%.

Voy a descartar el # 1 de la mano.

El número dos viene en dos sabores: 100% y 50%. El cien por ciento, comúnmente presentado por expertos financieros como una simple “regla general”, es demasiado arriesgado en un mundo donde el resultado de su carrera es tan incierto. Incluso si se cumplen sus expectativas de carrera / salario, la asignación del 15% de sus ingresos mensuales a los pagos del préstamo se reducirá cuando pague su primer apartamento, un automóvil usado y ese primer viaje a IKEA. No pasaría gran parte de mi tiempo tratando de argumentar que no uses esa simple regla general del 50%, siempre y cuando las tasas de interés permanezcan relativamente bajas.

La mejor práctica y mi preferencia es la Regla del 8%: limitar los pagos mensuales al 8% del salario mensual proyectado de su trabajo específico.

Por ejemplo:

($ 40,000 / 12) X.08 = $ 267 que se traduce en aproximadamente $ 25,000 en deuda de préstamos estudiantiles.

Estime sus pagos de préstamos estudiantiles

El sitio web de Penn State vinculado aquí utiliza la regla del 8%.

Lo remito al documental, Broke, Busted y Disgusted, para ver cómo funcionan los préstamos estudiantiles para graduados recientes.

LA PELÍCULA

En mi opinión, la razón por la cual este país tiene una crisis de préstamos estudiantiles de $ 1,400,000,000,000 es que los prestatarios son analfabetos financieros y han perdido todo sentido de perspectiva sobre el valor de un título de cuatro años.

Estoy seguro de que tus padres tienen buenas intenciones, pero esto es lo que se llama “comportamiento habilitador”. Se quedaron esperando y te vieron asumir demasiada deuda de préstamos estudiantiles. Ahora te están animando a endeudarte aún más. Eso es financieramente irresponsable. Necesitas ser el adulto. ¿Su fondo de jubilación está tan desbordado que pueden darle $ 30K? De Verdad?

Answer 4

Sí , si le haces un regalo a los fondos de tus padres .

Puntaje de crédito : 700 es bueno (los préstamos “A” comienzan en 680)

Precio de compra : $ 150,000

Pago inicial : 25% = $ 37,500 de usted y regalo de los padres (necesitará unos pocos miles de dólares adicionales para los costos de cierre y las reservas)

Monto del préstamo : $ 112,500

Ingresos : $ 40,000 / año = $ 3,333 por mes

Deudas :

1. Préstamos estudiantiles diferidos, use el 1% del saldo para calificar, por lo tanto, $ 400 / mes.
2. Dos tarjetas de crédito, pagadas en su totalidad mensualmente, usan $ 25 como pago mensual mínimo por tarjeta para calificar, por lo tanto, $ 50 / mes.

Total : $ 450 / mes

Programa de préstamos : tasa fija de 30 años (no necesariamente la mejor estrategia, pero es el préstamo tradicional que la mayoría de la gente entiende)

Tasa de interés : 4.25% (las tasas más bajas están disponibles hoy, pero las tasas tienen una tendencia al alza), sin puntos (tarifa para obtener esta tasa de interés)

Mensualidad:

1. Préstamo principal e intereses: $ 553 / mes
2. Impuesto a la propiedad: $ 156 / mes (usando 1.25% x precio de compra, que es la tasa típica en California)
3. Seguro contra riesgos / incendio: $ 25 / mes (usando el 0.20% del precio de compra, para estimar)

Pago total de la vivienda : $ 735 / mes

Relación deuda-ingreso (DTI) :

1. Deuda: pago de vivienda $ 735 + pagos de deuda $ 450 = $ 1185 / mes
2. Ingresos: $ 3,333 / mes (desde arriba)

DTI = 35.5% ($ 1185 dividido por $ 3333)

El DTI que califica tradicional es 43 ~ 55%. 35.5% es una relación muy razonable .

Ahorro de impuestos :

Los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad son deducibles de impuestos (ley federal; consulte a un profesional de impuestos en su área), por lo tanto, en el primer año de propiedad, tendrá derecho a una deducción de impuestos de $ 311 por mes ($ 3752 / año).

Suponiendo una tasa impositiva marginal del 10%, sus impuestos sobre la renta serían $ 31.10 / mes ($ 372.20 / año) más bajos de lo que son ahora. Si su tasa de impuestos es menor / mayor, los ahorros serían menores / mayores.

Hice exactamente lo que está proponiendo y ahora soy dueño de varias propiedades con capital en millones. Considérelo con cuidado, pero no se deje disuadir por algunos de los ridículos (aunque bien intencionados) “consejos” publicados aquí.

Answer 5

Este es un préstamo realmente arriesgado y no debería pedirlo.

Actualmente tiene 40 mil préstamos estudiantiles que no está pagando y ni siquiera sabe cuál es el pago. Asumir otro pago significativo es una tontería.

Un puntaje de crédito de 700 no es muy bueno, es el extremo más bajo del promedio. Que tenga este puntaje más bajo y que dependa de otra persona para su pago inicial es un doble golpe de banderas rojas.

No estoy seguro de dónde se encuentra, pero en la mayoría de los mercados 150k es el sótano de los precios de la vivienda. A este precio, es probable que la casa necesite un poco de trabajo, trabajo que no tiene dinero para pagar. Vaya a Home Depot y mire los precios de cosas comunes como paneles de yeso, pintura, cerraduras y electrodomésticos … esto no es poca cosa.

El último problema es su ingreso, simplemente es insuficiente para ser propietario de una casa con 40k mientras que los préstamos estudiantiles están reduciendo su poder adquisitivo. Las posibilidades de incumplimiento son reales con esta configuración.

Entonces, ¿cuál es una mejor jugada aquí?

Tus padres suenan increíbles, deberías hacer un plan con ellos. En lugar de que paguen su pago inicial, podrían pagar sus préstamos universitarios. Un 30% menos en 150k es 45k, cinco mil más de lo que debes.

• No tener que pagar estos préstamos hace que su presupuesto mensual sea mucho más viable, lo que le brinda la oportunidad de ahorrar
• Con los préstamos vencidos y su presupuesto equilibrado, usted es libre de aumentar su crédito. Es completamente razonable pensar que podría aumentar más de 800 en menos de un año.
• Podrían poner los 5k restantes en una cuenta de ahorro de alto rendimiento para darle capital inicial para armar su propio pago inicial o podría usarse para asegurar un alquiler
• Alquilar por un tiempo le da la oportunidad de averiguar dónde quiere vivir, establecerse y aprender más sobre la propiedad de la vivienda para que no quede atrapado en una “casa de inicio” sin salida y costos de reparación que no puede cubrir.

Después de trabajar un año o dos, posiblemente podría obtener un préstamo mucho mejor y poder pagar no solo el precio de compra de una casa mejor; También podrá pagar los costos ocultos. Los costos como las reparaciones, los impuestos anuales y el seguro realmente pueden atascar a los nuevos propietarios porque no ahorraron para ellos antes de comprar la casa. Estaban tan preocupados por entrar por la puerta que no se detuvieron a considerar los costos de mantener esa puerta pegada a la casa.

Answer 6

Primero: en los Estados Unidos, si sus padres le prestan el pago inicial, no obtendrá un préstamo a través de ningún prestamista convencional. Pueden darle un regalo que nunca tendrá que devolver y que es aceptable pero no un préstamo.

Segundo: voy a estar en desacuerdo con algunas de las respuestas que he visto aquí. Un puntaje de 700 créditos no es un puntaje bajo y es lo suficientemente bueno como para acreditarle la calidad de casi cualquier préstamo hipotecario convencional. En mi banco 720 abre todos los programas en lo que respecta al crédito y ya casi está allí. Por lo tanto, acreditará la calidad de un préstamo.

Ahora viene la parte que es más difícil de responder. ¿Haces suficiente? Bueno, dependiendo de dónde esté buscando comprar, puede o no. No podría comprar una casa en la ciudad de Nueva York, ya que los bienes raíces son muy caros, pero si no se encuentra en una ciudad importante en un estado del sur, probablemente pueda obtener una casa bastante bonita.

$ 40000 en préstamos estudiantiles es una cantidad justa pero no cerca del mayor que he visto. Si actualmente está en aplazamiento, el prestamista utilizará el 1% del saldo como pago. Si tiene un préstamo federal para estudiantes como Sallie Mae, sus pagos no se establecerán hasta que finalice el aplazamiento. En ese momento, normalmente puede elegir un término de 10 o 25 años, a veces 30 años. Si su ingreso es demasiado bajo, incluso pueden ofrecer un reembolso basado en el ingreso que requiere 30 años para pagar, pero los pagos pueden ser significativamente más bajos que el pago estándar.

Los bancos prestarán hasta un índice de endeudamiento del 50%, pero no recomendaría dejar que se elevara tanto. Otra respuesta dice que mantenga todas sus facturas por debajo del 8% y eso sería genial, pero probablemente no sería suficiente para alquilar una caja de cartón sin importar que sea dueño de una casa. La verdadera respuesta en mi opinión es calcular su ingreso disponible después de sus facturas. Por lo tanto, tome su ingreso neto y reste todas sus facturas mensuales esperadas y vea qué le queda. Luego, piense seriamente si esa cantidad restante es realmente suficiente para vivir. ¿Le queda suficiente si necesita reparar su automóvil, arreglar su techo, salir y tomarse unas vacaciones y todo lo demás que la vida puede arrojarle? Si es así, adelante, si no, toma la decisión difícil y espera.

Answer 7

Debería poder encontrar un prestamista dispuesto a extender dicho préstamo en su hipoteca si su padre le “regala” el dinero del pago inicial. Este acuerdo se declararía en una carta de regalo al prestamista. Su prestamista puede incluso proporcionarle la plantilla aceptable para la carta.

Sin embargo, si sus padres le prestaron el dinero, ese préstamo se convierte en el primer gravamen y ningún prestamista convencional tocará su trato. Puede obtener un prestamista privado que esté dispuesto a otorgarle un préstamo del 70% si sus padres aceptan estar en la segunda posición. Si bien es posible, este tipo de préstamo suele ser costoso, probablemente por encima de las tasas del 9%.

Answer 8

Calcule su relación DTI. Mantenlo por debajo del 43%. (Mensual)

Y luego hable con su agente hipotecario.